拆遷補償談判實戰,想提高拆遷補償，談判沒效果你是不是被這些話術說服了,想提高拆遷補償，談判沒效果?你是不是被這些話術說服了將拆遷補償提高到一個自己滿意、拆遷方也能同意的標準，這是很多被拆遷人共同的愿望。法律規定征收雙方必須協商簽訂補償協議，
想提高拆遷補償，談判沒效果?你是不是被這些話術說服了
將拆遷補償提高到一個自己滿意、拆遷方也能同意的標準，這是很多被拆遷人共同的愿望。法律規定征收雙方必須協商簽訂補償協議，才能實施拆遷，也是出于這個目的。
然而很多被拆遷人在實際經歷了征地拆遷后卻表示，拆遷補償談判根本不是一場平等的談判，自己也試圖向拆遷方提出自己的補償要求，但是拆遷方軟硬兼施，就是不肯正視自己的條件。
當拆遷方以種種理由拒絕提高拆遷補償時，你的選擇會是接受這個結果，還是拒絕不合理的補償?
愛土拆遷律師今天就為大家盤點拆遷方常用的，那些拒絕提高補償的話術，也為被拆遷人朋友們提供一些破解拆遷方“出招”的技巧和思路，希望對被拆遷人朋友有所啟發和幫助。
理由一政策就是這么規定的，大家都是這樣補，我們說了也不算數
根據咱們的生活經驗，大家都知道，小到買衣服買菜，大到做生意談合作，條件必須要向著有“決定權”的人提，才可能會有效果。如果對方根本就沒有滿足你的協商條件的權限，那咱們提了條件，對方也做不了主。
因此，拆遷方談判人員有時候就會說，這個補償標準是法律、政策定死的，大家都是這么補。他們只負責具體執行，沒法幫你提高拆遷補償。
如果遇到拆遷方用這類理由來拒絕提高補償的，被拆遷人可以考慮從這兩個角度來反駁：其一，法律規定補償必須保障被拆遷人原有居住生活水平不下降，你這個補償標準明顯達不到這個基本要求，法律和政策怎么會這樣自相矛盾呢;其二，法律規定補償協議必須和有主體資格的人簽，既然你們做不了主，那應該讓能做主的人來和我們協商簽字，不然怎么保證我們的補償一定能實現呢?
理由二你這個房子少證，是違建，你不同意我們的補償條件，那就要按照違建來拆，一點補償都沒有了。
以拆違促拆遷，這是拆遷中常常會出現的伎倆。但除了一些經依法認定確屬違建，應當被拆違的房子外，實際上還有一部分的房屋，是“被違建”、“被0補償”了。
實踐中當然不排除部分房屋確實存在無證情況，尤其是一些建筑年代較早的房子，由于當初地方相關辦證流程不完善，又或者年常日久保存不當等，很多老房子都是無證、少證的。但就如愛土拆遷律師曾經講解過的，無證房不能直接等同于違建，更不能一刀切式地無補償拆違。
退一步講，就算咱們的房子真的是違建，也需要職權部門依法經過調查認定，才能依程序向咱們提出限期拆除以及后續的強制執行。
在走程序的這段時間里，被拆遷人完全有時間和機會，通過聽證、復議、訴訟等途徑提出自己的異議，證明咱們的房子不屬于無補償、須拆除的違建;如果拆遷方沒有按照法律規定走完這些程序，咱們還可以通過復議或訴訟，主張拆遷方拆違的行政行為違法。
所以說，當拆遷方提出咱們的房子是“違建”，不按照他們的條件接收補償就沒有補償時，被拆遷人先不要慌，不要急著妥協簽字。被拆遷人可以就具體情況，向專業律師咨詢確認一下，先弄清楚自己的房子究竟是真正意義上的違建，還是雖然不滿足現行《城鄉規劃法》的辦證要求，但是依法有權接受公平補償的情況。
理由三如果你不同意簽字，就是干擾我們的正常工作，你們家人的生活/工作/學業就會受到影響
強硬逼遷是多數被拆遷人最擔心的手段。當雙方協商簽字不順利時，拆遷方可能就會提出：你可以不接受我們的條件，可以不簽字，但是你這樣影響我們的正常工作，那拒簽的后果你就要自己承擔。
這個后果可能是斷水、斷電、斷路等，影響被拆遷人正常生活;也可能是通過工作單位或者學習單位，向被拆遷人的親朋施壓，讓他們來說服被拆遷人簽字搬遷;更直接更惡劣些的，可能還會威脅到被拆遷人及家人的人身自由和安全。
有些被拆遷人朋友一聽，不接受拆遷方提出的條件，就是影響拆遷方工作，就要給家人和親朋的工作和學業等等惹麻煩，這時很可能就會被迫放棄自己的訴求，同意拆遷方給出的補償條件。
要求每位被拆遷人都敢豁出去家人親朋的正常生活甚至人身安全，向拆遷方說不，這顯然是不現實的。但實際上，拆遷方的這些逼遷手段，都是法律明令禁止，并要求嚴查嚴懲的。
拆遷方之所以明知違法而為之，更多的并不是仗著法律管不住他們，而是出于欺軟怕硬的心理，欺負被拆遷人不懂法律或不敢相信法律能幫到自己。只要被拆遷人被他們嚇唬住了，就能馬上完成簽字搬遷流程;敢于啟動法律程序維權，和拆遷方“叫板”的被拆遷人，現階段畢竟還是少數。
對于這類情況，愛土拆遷律師希望被拆遷人能夠想清楚，努力做自己不會后悔的決定。如果被拆遷人下決心維權的，是可以針對拆遷方的違法逼遷行為，向有關部門進行舉報，并通過訴訟途徑維護自己的合法權利，追究侵權者的責任的。
征地拆遷確實不是一場平等的“交易”，但被拆遷人合理訴求，是受到法律的支持和保護的。不管拆遷方有多少理由，都不應當以犧牲被拆遷人的合法財產權益為代價。
如果被拆遷人認為補償確實過低的，完全可以拒絕不滿意的補償條件，要求拆遷方給出公平合理的補償。雙方難以僅通過協商方式達成一致意見的，被拆遷人還可以通過法律途徑主張自己的權利，為自己創造更良好的談判環境，在合法范圍內爭取滿意的補償。
一、房子不能輕易搬，簽訂協議要謹慎
房子和拆遷補償協議是和征收方談判時的兩個重要的砝碼。房子是要求補償的重要憑證和依據，一旦房子守不住被非法強拆，之后的維權和談判將變得困難重重。而補償協議一旦簽了，就意味著你接受了對方提出的條件，對方已沒有和你繼續談判的必要。由于協議具有法律效力，之后再想反悔也很難。所以大家一定要謹記，對待房子和補償協議這兩個對拆遷至關重要的問題，要慎之又慎，切不可聽信拆遷方的口頭承諾或誘騙，輕率的搬出房子、簽署協議。只要堅守住房子這個陣地，在對補償安置不滿時暫不簽字，你手中就還有談判的砝碼，就有機會在之后的維權中為自己爭取一個滿意的補償。
適時提起法律程序阻滯違法拆遷進程
還要提醒大家注意的是，不要以為守住了房子、也沒有同意簽協議，就可以安心的等征收方來找自己協商談判了。要防備對方看你一直不肯合作，為了爭取時間，去啟動司法強拆的程序或者直接實施違法逼遷強拆。應對策略就是及時通過行政訴訟來阻滯征收方逼遷的腳步。譬如及時依據590號令的規定來提起針對征收補償決定的復議、訴訟，就可以有效的暫停司法強拆的推進步伐，將案件引入到法治軌道上去。在提起的時間點上，通常來說，可以稍微向后拖延一下，在6個月的起訴期限屆滿前提起，充分利用這段起訴期限來收集項目涉嫌違法及補償安置顯著偏低、不合理的證據，這是高明的做法。
法律主觀：1、拆遷談判時，拆遷戶經常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點，去協商談判補償事宜。 2、因為不同的談判環境，對談判者才智的發揮會起到或大或小的激發作用，有利的地點、場所能夠增強談判者的談判地位和談判實力，同時也可壓制談判對手的談判空間。 3、應對策略：拆遷戶要懂得拒絕且應友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請，爭取對自己有利的談判地點。
法律客觀：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
法律分析：談判對象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補償要求的問題上，一般在進行第一輪報價前可以與一般的工作人員先行了解，通過實際沒有談判權限的工作人員反應自己較高或者認為無法達到的報價，通過對其向上反饋結果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對方的可承受價格與底線。其次，從談判技巧上講，我們也不主張在談判的一開始就與高層人員交談，這樣能保證我們較大的回旋余地，等到我們在項目調查和其他渠道中抓住對方的把柄和短處，足以撼動談判的地位時候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號都會逐級通過工作人員釋放出來，及時的把握信息、判斷形勢，有利于我們最終獲得最理想的談判結果。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》
第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
拆遷談判技巧二十條如下：1、知己知彼，百戰不殆。這是拆遷協商談判前的準備工作；2、少說多聽，不要輕易亮底。征收方第一次來上門談判，其實也是來摸你的底的，探探你的情況和心理預期；3、跟有決定權的人談判。與對方談判有意義的前提是雙方對談判結果都有執行權，也就是要確定和你談判的是能說了算的人；4、合理報價，不漫天要價。給自己定一個心理預期價是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的；5、找出征收方的違法點，以備靈活運用。征收方在拆遷整個過程中的違法點經常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評估程序違法等；6、房子不能輕易搬，簽訂協議要謹慎。房子和拆遷補償協議是和征收方談判時的兩個重要的砝碼；7、適時提起法律程序阻滯違法拆遷進程。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要。
法律主觀：1、拆遷談判時，拆遷戶經常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點，去協商談判補償事宜。 2、因為不同的談判環境，對談判者才智的發揮會起到或大或小的激發作用，有利的地點、場所能夠增強談判者的談判地位和談判實力，同時也可壓制談判對手的談判空間。 3、應對策略：拆遷戶要懂得拒絕且應友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請，爭取對自己有利的談判地點。
法律客觀：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
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投稿：皮樂言
內容審核：李軒教授
