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城市更新拆遷補(bǔ)償協(xié)議，深圳市城市更新未簽約部分房屋征收規(guī)定 -法律知識(shí):今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-12-31 12:11:48
作者：
圣運(yùn)律師
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城市更新拆遷補(bǔ)償協(xié)議,深圳法院：城市更新項(xiàng)目停滯，權(quán)利人有權(quán)解除《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》,文｜張茂榮律師，主攻“非標(biāo)”類疑難復(fù)雜房地產(chǎn)爭(zhēng)議解決公眾號(hào)“合一城市更新”消息，截至2024年11月24日，深圳已列入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目1047個(gè)，通過專規(guī)批復(fù)

城市更新拆遷補(bǔ)償協(xié)議，深圳市城市更新未簽約部分房屋征收規(guī)定 -法律知識(shí):今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、城市更新拆遷補(bǔ)償協(xié)議,深圳法院：城市更新項(xiàng)目停滯，權(quán)利人有權(quán)解除《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》

文｜張茂榮律師，主攻“非標(biāo)”類疑難復(fù)雜房地產(chǎn)爭(zhēng)議解決

公眾號(hào)“合一城市更新”消息，截至2024年11月24日，深圳已列入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目1047個(gè)，通過專規(guī)批復(fù)項(xiàng)目731個(gè)（占比69.8%），實(shí)施主體公示項(xiàng)目539個(gè)（占比51.5%）。

筆者提供專項(xiàng)法律服務(wù)的深圳某片區(qū)城市更新項(xiàng)目，2015年3月簽署《合作開發(fā)意向書》，歷時(shí)九年，直至今年10月才獲得市法定圖則委員會(huì)單元規(guī)劃審批。

開發(fā)商資金鏈斷裂，近期經(jīng)常接到咨詢：“已簽《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，開發(fā)商已中斷支付過渡費(fèi)，我該怎么辦？”

——用“哀鴻遍野”形容近年來的深圳城市更新項(xiàng)目絲毫不過！

鑒于更新停滯，拖欠業(yè)主過渡費(fèi)的情況普遍存在，故以案說法，從簽約業(yè)主角度，探討有效解決方案。

真實(shí)案例：

案涉城市更新項(xiàng)目于2012年12月14日通過專項(xiàng)規(guī)劃審批，至今未確認(rèn)實(shí)施主體。

2014年8月29日，原告（業(yè)主）與被告（市場(chǎng)主體）簽訂《城市更新房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，約定被告拆除房屋補(bǔ)償回遷房，自原告交付房屋后，每半年支付一次過渡期租金補(bǔ)償金。

同日，原告將房屋交付被告。2020年下半年開始，被告開始停止支付租金補(bǔ)償金。案涉房屋至訴前僅拆除了門窗，主體尚未拆除。

2024年1月，原告起訴要求：解除《城市更新房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，被告支付拖欠的租金補(bǔ)償金并現(xiàn)狀返還案涉房屋。

法院觀點(diǎn)：

原告主要目的是取得拆遷補(bǔ)償?shù)幕剡w房屋，被告合同目的是通過拆建的城市更新項(xiàng)目取得商業(yè)利益。

雙方目的的達(dá)成需建立在涉案城市更新項(xiàng)目順利完工的基礎(chǔ)上，但該項(xiàng)目通過專項(xiàng)規(guī)劃審批后，至今未確認(rèn)城市更新實(shí)施主體，且被告長(zhǎng)期未按照合同約定支付租金補(bǔ)償金，原告有理由懷疑被告的履約能力。

因此，本院認(rèn)為被告已構(gòu)成根本違約，原告的合同目的已不能實(shí)現(xiàn)，故有權(quán)要求解除涉案合同。

判決結(jié)果：

1、《城市更新房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》解除；

2、被告向原告交還案涉房屋；

3、被告向原告支付拖欠的租金補(bǔ)償金并支付滯納金。

指標(biāo)房糾紛：深圳中院判決賣家辦理更名手續(xù)！

張茂榮律師：項(xiàng)目停滯，物業(yè)權(quán)利人有權(quán)解約。

1、《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》也是合同，也受《民法典》約束，項(xiàng)目停滯，簽約開發(fā)商未能如約履行義務(wù)，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，物權(quán)權(quán)利人有權(quán)解除協(xié)議，要求開發(fā)商退房并支付過渡期補(bǔ)償金及滯納金，如本案。

2、《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》簽訂后，“房屋已經(jīng)拆除”，不影響物權(quán)權(quán)利人解除權(quán)的行使，但因已無法返還房屋，涉及開發(fā)商如何賠償及判決賠償后是否能夠順利執(zhí)行的問題。

3、“指標(biāo)房”買家與賣家還簽有回遷房指標(biāo)《買賣合同》，《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》解除后，買家是否有權(quán)同步解除《買賣合同》要求賣家退房退款，與雙方合同約定及個(gè)案案情有關(guān)。

4、以城市更新為背景的小產(chǎn)權(quán)房買家購(gòu)房后，所在片區(qū)城市更新項(xiàng)目未能立項(xiàng)，尚未簽訂《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，買家是否有權(quán)解除《買賣合同》要求賣家退房退款，亦與雙方合同約定及個(gè)案案情有關(guān)。

上述第2、3、4種情況非常復(fù)雜，有效解決方案的確定需要非常強(qiáng)有專業(yè)技能支持，無法一文簡(jiǎn)單說清，建議有服務(wù)需求的當(dāng)事人攜帶資料來訪當(dāng)面咨詢。

@張茂榮律師團(tuán)隊(duì) 垂直于房地產(chǎn)領(lǐng)域，主攻房地產(chǎn)疑難雜案、城市更新過程中的“小產(chǎn)權(quán)房”、指標(biāo)房、回遷房爭(zhēng)議解決。

二、深圳市城市更新未簽約部分房屋征收規(guī)定 -法律知識(shí)

法律分析:

對(duì)于符合城市更新未簽約部分房屋征收條件的，區(qū)人民政府可以依照法律、行政法規(guī)及相關(guān)規(guī)定對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施征收，并由區(qū)人民政府參照國(guó)家和本市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，依法分別作出征收決定、征收補(bǔ)償決定。

法律依據(jù):

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、深圳城市更新拆遷補(bǔ)償政策

城中村改造拆遷補(bǔ)償計(jì)算方式包括按市場(chǎng)價(jià)格、土地產(chǎn)值和安置補(bǔ)助費(fèi)等進(jìn)行補(bǔ)償。根據(jù)《土地管理法》，耕地補(bǔ)償費(fèi)按年產(chǎn)值的六至十倍，安置補(bǔ)助費(fèi)按農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算，最高不超過年產(chǎn)值的十五倍。其他土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)按耕地標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。若補(bǔ)償不能保持農(nóng)民原有生活水平，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但總額不得超過年產(chǎn)值的三十倍。特殊情況下，國(guó)務(wù)院可提高耕地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

法律分析

城中村改造拆遷補(bǔ)償計(jì)算方式如下：

1、對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格；

2、可以按土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的確定；

3、按規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)等。

法律客觀：

《土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

結(jié)語

根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，城中村改造拆遷補(bǔ)償計(jì)算方式如下：被征收房屋的補(bǔ)償應(yīng)不低于房屋市場(chǎng)價(jià)格；可以按被征用土地前3年平均年產(chǎn)值確定；若支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)無法維持農(nóng)民原有生活水平，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)等。根據(jù)《土地管理法》第四十七條，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和附著物、青苗的補(bǔ)償費(fèi)。具體標(biāo)準(zhǔn)由地方規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)最高為耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。根據(jù)國(guó)家發(fā)展情況，特殊情況下可以提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

法律依據(jù)

中華人民共和國(guó)國(guó)家賠償法（2012修正）：第二章行政賠償第三節(jié) 賠償程序第十一條賠償請(qǐng)求人根據(jù)受到的不同損害，可以同時(shí)提出數(shù)項(xiàng)賠償要求。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第五章附則第三十五條本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。

中華人民共和國(guó)國(guó)家賠償法（2012修正）：第二章行政賠償第三節(jié) 賠償程序第十四條賠償義務(wù)機(jī)關(guān)在規(guī)定期限內(nèi)未作出是否賠償?shù)臎Q定，賠償請(qǐng)求人可以自期限屆滿之日起三個(gè)月內(nèi)，向人民法院提起訴訟。

賠償請(qǐng)求人對(duì)賠償?shù)姆绞健㈨?xiàng)目、數(shù)額有異議的，或者賠償義務(wù)機(jī)關(guān)作出不予賠償決定的，賠償請(qǐng)求人可以自賠償義務(wù)機(jī)關(guān)作出賠償或者不予賠償決定之日起三個(gè)月內(nèi)，向人民法院提起訴訟。

四、深圳城市更新補(bǔ)償規(guī)定

法律分析：

規(guī)定了多種搬遷補(bǔ)償方式。明確物業(yè)權(quán)利人可以自主選擇產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合的搬遷補(bǔ)償方式，充分尊重物業(yè)權(quán)利人的自主意愿，發(fā)揮居民的積極性。規(guī)定了搬遷安置最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。明確已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)（即紅本住宅）采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于1:1的比例進(jìn)行補(bǔ)償，其他合法建筑和歷史違建的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由市場(chǎng)主體與物業(yè)權(quán)利人參照本市房屋征收相關(guān)規(guī)定協(xié)商確定。規(guī)定了面積誤差處置方式。明確要求產(chǎn)權(quán)置換的實(shí)際面積不得少于約定面積，產(chǎn)權(quán)置換面積因誤差導(dǎo)致超出面積在3%以內(nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超面積部分的房?jī)r(jià)，切實(shí)增強(qiáng)人民群眾的獲得感。規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬注銷節(jié)點(diǎn)。明確市場(chǎng)主體與區(qū)城市更新部門簽訂項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議，并向區(qū)住房建設(shè)部門備案后，方可按規(guī)定拆除建筑物。建筑物拆除后，由物業(yè)權(quán)利人或其委托的市場(chǎng)主體依法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬注銷登記手續(xù)，最大限度保護(hù)物業(yè)權(quán)利人的合法權(quán)益。

法律依據(jù)：

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》

第三十四條城市更新搬遷補(bǔ)償可以采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合等方式，由物業(yè)權(quán)利人自愿選擇。政策性住房原則上采取產(chǎn)權(quán)置換方式，補(bǔ)償與被拆除住房產(chǎn)權(quán)限制條件相同的住房。

已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于一比一的比例進(jìn)行補(bǔ)償；產(chǎn)權(quán)置換的實(shí)際面積不得少于約定面積，因誤差導(dǎo)致超出面積在百分之三以內(nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超出面積部分的房?jī)r(jià)。安置補(bǔ)償費(fèi)最遲應(yīng)當(dāng)在物業(yè)權(quán)利人搬離之日起按約定給付。

前款規(guī)定以外的其他合法建筑和歷史違建的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由市場(chǎng)主體與物業(yè)權(quán)利人參照本市房屋征收相關(guān)規(guī)定協(xié)商確定。

第三十五條已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的專有部分面積占比或者物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于百分之九十五時(shí)，市場(chǎng)主體與未簽約業(yè)主經(jīng)充分協(xié)商仍協(xié)商不成的，可以向項(xiàng)目所在地的區(qū)人民政府申請(qǐng)調(diào)解，區(qū)人民政府也可以召集有關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。