一、城鎮(zhèn)拆遷補(bǔ)償款,拆遷城鎮(zhèn)居民房屋的補(bǔ)償方式

房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

（一）貨幣補(bǔ)償是指拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

（二）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。也就是說(shuō)以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

一、城鎮(zhèn)居民是否可以買(mǎi)農(nóng)村房屋

買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋的流程如下：

（一）房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書(shū)面同意。

（二）如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。

（三）應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。

（四）應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。

（五）應(yīng)訂立書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、并辦理審批、過(guò)戶等手續(xù)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)由相關(guān)職能部門(mén)審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過(guò)戶更名手續(xù)；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門(mén)依法辦理“房產(chǎn)證”的過(guò)戶更名手續(xù)。

二、銀行房屋抵押貸款銀行房屋抵押貸款

購(gòu)房者需向貸款銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、擔(dān)保書(shū)等所規(guī)定必須提交的證明文件。經(jīng)過(guò)貸款銀行審查合格后，向購(gòu)房者承諾貸款。根據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。

二、城鎮(zhèn)居民房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)會(huì)按照房屋折舊單價(jià)以及房屋面積來(lái)計(jì)算的。隨著時(shí)間的推移國(guó)家和企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中也是會(huì)征收到公民的土地或者房屋的，那么在征收了公民房屋和土地后也是會(huì)給當(dāng)事人造成一定程度上的不便，所以征收方也是需要按照規(guī)定去支付征收費(fèi)用的。房屋征收是指由房屋征收部門(mén)通常是政府城建部門(mén)在摸底立項(xiàng)的基礎(chǔ)上對(duì)居民百姓居住房屋的土地使用權(quán)的有償回收。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：(一)房屋補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。(二)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。(三)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得任意更改。(四)被除了應(yīng)得的房屋補(bǔ)償費(fèi)以外，還可得到：搬家補(bǔ)償費(fèi)，設(shè)備遷移費(fèi)，過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。法律依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百四十三條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予征收補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何組織或者個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

三、房屋拆遷怎樣補(bǔ)償

一、房屋拆遷怎樣補(bǔ)償房屋拆遷補(bǔ)償，具體如下：（1）搬遷資產(chǎn)補(bǔ)償，包括無(wú)法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物以及確因搬遷發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償；（2）停產(chǎn)停業(yè)損失，包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失和預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失；（3）搬遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用、物資拆卸包裝運(yùn)輸費(fèi)用、解聘員工的補(bǔ)償費(fèi)用；（4）搬遷政策獎(jiǎng)勵(lì)，包括速遷費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。2、法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。二、拆遷補(bǔ)償需要什么材料拆遷補(bǔ)償需要的材料，具體如下：1、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表；2、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告；3、項(xiàng)目立項(xiàng)文件與政府簽訂協(xié)議等相關(guān)材料；4、征地費(fèi)用及補(bǔ)充耕地初步方案、補(bǔ)充耕地資金引入預(yù)算說(shuō)明或證明材料；5、標(biāo)明用地范圍和補(bǔ)充耕地位置的土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖；6、預(yù)審機(jī)關(guān)需下一級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)出具的有關(guān)意見(jiàn)或說(shuō)明材料。

四、樓房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：1、被拆遷人選擇安置的，與安置標(biāo)準(zhǔn)面積相等部分按《新沂市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷安置管理辦法》給予安置，超出安置標(biāo)準(zhǔn)面積部分，按樓房每平方米560元、平房每平方米500元、瓦房每平方米430元給予補(bǔ)償；2、被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模礃欠棵科椒矫?00元、平房每平方米700元、瓦房每平方米600元給予補(bǔ)償。 被拆遷房屋為企業(yè)或村集體自有的合法建筑，按樓房每平方米550元、平房每平方米450元、瓦房每平方米350元給予補(bǔ)償，不予安置。【法律依據(jù)】：《關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋拆遷 補(bǔ)償安置的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》 三 房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法（一）安置方式城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的征地拆遷補(bǔ)償安置，原則上實(shí)行貨幣補(bǔ)償、集中統(tǒng)規(guī)新建（以下簡(jiǎn)稱(chēng)統(tǒng)建房）、限價(jià)房安置三種方式。每戶拆遷安置戶只能選擇其中一種安置方式。_ 1.貨幣補(bǔ)償安置方式。由政府（拆遷人）以貨幣補(bǔ)償方式對(duì)被拆遷人給予安置。選擇貨幣補(bǔ)償安置的被拆遷人，可以轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，納入城鎮(zhèn)社會(huì)保障范圍。_ 2.統(tǒng)建房安置方式。由政府（拆遷人）或者委托有資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)”的原則統(tǒng)建安置房。被拆遷人按當(dāng)年建設(shè)成本價(jià)每人可購(gòu)買(mǎi)建筑面積120_的安置房。3.限價(jià)房安置方式。由政府（拆遷人）確定開(kāi)發(fā)商，在本市城區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)限價(jià)房，限價(jià)房?jī)r(jià)格由政府每年確定并公布。被拆遷人每人可以自主選擇購(gòu)買(mǎi)建筑面積120_的限價(jià)房安置。（二）安置補(bǔ)助1.實(shí)行貨幣補(bǔ)償安置的，其拆遷房屋按《郴州市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》（郴政發(fā)〔2009〕5號(hào)）文件規(guī)定的征購(gòu)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償后，再按人均建筑面積120_的安置房面積給予每平方米1200元的補(bǔ)助。2.實(shí)行購(gòu)買(mǎi)統(tǒng)建房或限價(jià)房安置的，按人均建筑面積120_的安置房面積購(gòu)房指標(biāo)給予每平方米400元的購(gòu)房補(bǔ)助。實(shí)行購(gòu)買(mǎi)統(tǒng)建房或限價(jià)房安置的，其原房屋拆遷按《郴州市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》（郴政發(fā)〔2009〕5號(hào)）文件規(guī)定的自拆自建標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。由市國(guó)土資源部門(mén)依法按程序供地，統(tǒng)建房報(bào)建手續(xù)中的行政性收費(fèi)、服務(wù)性收費(fèi)（含施工企業(yè)收取的材料檢測(cè)費(fèi)、安監(jiān)費(fèi)）均減半征收（人防、勞保費(fèi)除外），土地出讓金按評(píng)估價(jià)的50%收取，費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓土地。（三）獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助1.對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)自行拆除房屋騰地的，給予每平方米（拆除合法房屋正房面積）150元的獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助。2.獨(dú)生子女戶享受政策，選擇購(gòu)買(mǎi)統(tǒng)建房或限價(jià)房安置的，其獨(dú)生子女（憑市人口計(jì)生部門(mén)的證明）增加建筑面積40_的購(gòu)房指標(biāo)，并享受每平方米400元的購(gòu)房補(bǔ)助；選擇貨幣補(bǔ)償安置的，按每平方米1200元標(biāo)準(zhǔn)增加建筑面積40_安置面積補(bǔ)助。

五、城市居民房屋被拆遷，應(yīng)按什么標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償？

城市居民房屋被拆遷，應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償

為鼓勵(lì)棚戶區(qū)居民按期拆遷，調(diào)動(dòng)承接城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)積極性，凡列入全省棚戶區(qū)改造計(jì)劃的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目均可享受地方優(yōu)惠政策。這是6日記者從長(zhǎng)春市地方稅務(wù)局了解到的。因拆遷而購(gòu)普通住房的免征契稅棚戶區(qū)居民以拆遷補(bǔ)償款自行購(gòu)買(mǎi)住房符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅。如購(gòu)置房屋超出普通住房標(biāo)準(zhǔn)，則以住房成交價(jià)格扣除拆遷補(bǔ)償款的余額征收契稅。以實(shí)物補(bǔ)償方式承受住房的，對(duì)不超過(guò)原拆遷面積的（在原拆遷面積內(nèi)不受分戶限制）免征契稅。對(duì)超過(guò)原拆遷面積而低于普通住房標(biāo)準(zhǔn)的，可免征一處房屋的契稅。長(zhǎng)春市的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上，單套建筑面積在144平方米以下（含144平方米），實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1．44倍以下。具體辦理時(shí)，原棚戶區(qū)居民應(yīng)持拆遷主管部門(mén)核實(shí)為城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目并統(tǒng)一編碼、加蓋公章的《吉林省城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》以及身份證、新購(gòu)房屋合同、發(fā)票等地稅部門(mén)要求提供的資料，到房屋所在地契稅征收機(jī)關(guān)辦理免稅手續(xù)，地稅部門(mén)核準(zhǔn)后，將《吉林省城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》原件存檔一份備查。拆遷補(bǔ)償款免征個(gè)人所得稅對(duì)棚戶區(qū)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。拆遷補(bǔ)償款免征土地增值稅對(duì)棚戶區(qū)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征土地增值稅。償還原拆遷面積房屋部分暫不征收營(yíng)業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造償還原拆遷面積房屋部分，經(jīng)主管稅務(wù)部門(mén)核準(zhǔn)，暫不征收營(yíng)業(yè)稅。按照各市州政府制定的城市棚戶區(qū)回遷最小戶型面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行回遷的，可視同償還原拆遷面積房屋。開(kāi)發(fā)商可減免房產(chǎn)稅和土地使用稅參與棚戶區(qū)改造的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按實(shí)際拆遷棚戶區(qū)面積繳納土地使用稅，納稅確有困難的，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)減免土地使用稅。對(duì)其開(kāi)發(fā)的閑置商品房，售出前免征房產(chǎn)稅。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不征收契稅對(duì)參與棚戶區(qū)改造的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以劃撥方式從國(guó)有土地儲(chǔ)備中心取得的土地使用權(quán)不征收契稅，但在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅。

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投稿：孫冬

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