一、城市房屋拆遷補償糾紛,最高人民法院對城市拆遷院落補償?shù)姆蓷l文

法律分析：

為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。

法律依據(jù)：

《國務(wù)院頒發(fā)拆遷補償條例》 第四條 市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

二、最高人民法院關(guān)于拆遷補償?shù)乃痉ń忉?-拆遷補償

法律分析：

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。根據(jù)立法精神，對被征收房屋的補償，應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為標準。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

對于農(nóng)村土地征收規(guī)定有所不一樣，市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、城市拆遷補償 -法律知識

法律分析：

1、被征收房屋價值的補償；2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。對于集體土地房屋的賠償應(yīng)當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則。對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用進行補償。拆遷補償沒有統(tǒng)一的標準。總的補償原則是不降低原來的生活居住水平和條件，應(yīng)當有適當?shù)馗纳坪吞岣摺?/p>

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條  作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括： （一）被征收房屋價值的補償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。 市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

四、房屋院落搬遷補償 -法律知識

法律分析:

一般有：房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

法律依據(jù):

《中華人民共和國民法典》 第二百四十三條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)。

征收集體所有的土地，應(yīng)當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。

任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

五、最高人民法院《關(guān)于審理城市房屋拆遷行政案件若干問題的規(guī)定》征求意見稿

為進一步提高城市房屋拆遷行政案件的審判質(zhì)量，維護拆遷當事人，特別是被拆遷人合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》、國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實際，制定本規(guī)定。 1、在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，需要對被拆遷人補償安置的，拆遷人、被拆遷人和房屋承租人對有關(guān)機關(guān)作出的拆遷決定、補償安置裁決或強制拆遷等具體行政行為不服，向人民法院提起訴訟，人民法院應(yīng)作為行政案件受理。 2、當事人因拆遷補償安置問題達不成協(xié)議，應(yīng)當先向有關(guān)機關(guān)申請裁決。未經(jīng)過裁決而直接提起訴訟的，人民法院不予受理。 拆遷人與被拆遷人或房屋承租人就補償安置問題達成協(xié)議后，一方反悔或違約，另一方當事人提起訴訟的，人民法院應(yīng)作為民事案件受理。 行政機關(guān)或其組建的非常設(shè)機構(gòu)，以拆遷人的身份實施需要補償安置的拆遷活動，房屋所有權(quán)人或房屋承租人對補償安置問題不服，或達成協(xié)議后反悔，從而提起訴訟的，人民法院應(yīng)當作為行政案件受理，不受前款限制。 3、拆遷人認為房屋拆遷管理部門不依法頒發(fā)房屋拆遷許可證，被拆遷人認為房屋拆遷管理部門不履行監(jiān)督、查處拆遷人挪用安置資金、未提供符合國家質(zhì)量安全標準安置房屋等法定職責的，人民法院應(yīng)作為行政案件受理。 4、行政機關(guān)在實施拆遷以及監(jiān)督、管理、裁決等活動中未制作或沒有送達法律文書，當事人不服起訴的，只要能證明具體行政行為存在，人民法院應(yīng)當依法受理。 5、一方當事人因相對方違反或反悔補償安置協(xié)議而提起民事訴訟，另一方當事人申請房屋拆遷管理部門裁決，以提起訴訟或申請裁決立案的時間先后為界。一方提起民事訴訟已立案的，房屋拆遷管理部門不應(yīng)再受理另一方當事人的裁決申請，也不應(yīng)再作出裁決。當事人因此訴有關(guān)行政機關(guān)不履行裁決義務(wù)的，人民法院不予受理。同樣一方當事人已申請拆遷裁決并立案的，另一方當事人提起民事訴訟，人民法院也不應(yīng)受理。 6、當事人對拆遷程序中若干行政審批行為不服，同時分別提起訴訟，人民法院在立案審查時，并告知起訴人應(yīng)以最終對其產(chǎn)生實際影響的行政行為為被訴的對象。當事人堅持分案起訴的，應(yīng)當裁定不予受理。 7、兩個以上當事人對同一行政機關(guān)的拆遷決定等具體行政行為不服，同時提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當作為一個案件立案受理。 兩個以上當事人對同一行政機關(guān)的拆遷決定等具體行政行為不服，在不同時間提起行政訴訟的，人民法院均應(yīng)當立案受理。人民法院對其中一個案件的判決，對其他案件具有約束力。 8、行政機關(guān)組建的非常設(shè)機構(gòu)，以自己的名義頒布拆遷決定、實施拆遷行為或與被拆遷人簽定補償安置協(xié)議等，當事人不服提起訴訟，應(yīng)以組建該非常設(shè)機構(gòu)的行政機關(guān)為被告。 9、被拆遷人或房屋承租人認為市、縣人民政府組織的強制拆遷違法，應(yīng)以組織強制拆遷的市、縣人民政府為被告，具體實施強制拆遷的部門作為第三人參與訴訟。但有證據(jù)證明實施強制拆遷的部門未受市、縣人民政府委托的除外。 10、因不服拆遷決定、裁決、處罰等具體行政行為提起的行政訴訟，由房屋所在地或被告所在地人民法院管轄。 因不服頒發(fā)拆遷許可證或認為有關(guān)行政機關(guān)不履行拆遷監(jiān)督、管理職責而提起的行政訴訟，由被告所在地人民法院管轄。 兩個以上人民法院都有管轄權(quán)的案件，當事人可以選擇其中一個人民法院提起訴訟。當事人分別向兩個有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟的，由最先收到起訴狀的人民法院管轄。 11、房屋拆遷決定應(yīng)當以公告的形式予以公布。公告應(yīng)當載明拆遷人、項目內(nèi)容、拆遷范圍、拆遷期限等事項，其中拆遷期限應(yīng)當自拆遷公告發(fā)布后的第15日開始計算，拆遷華僑和其他居住在國（境）外人員房屋時間應(yīng)當相應(yīng)延長。拆遷公告不符合上述規(guī)定的，被拆遷人不承擔不利的法律后果。 12、地方人民政府或行政機關(guān)制定的拆遷補償安置規(guī)定，限制被拆遷人依法自主選擇補償方式；補償金額低于省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定標準的，不能作為人民法院審判的依據(jù)。 13、房地產(chǎn)市場價格的評估，應(yīng)當由省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的，三級以上的房地產(chǎn)評估資質(zhì)機構(gòu)進行，非規(guī)定機構(gòu)的評估不能作為認定具體行政行為合法的證據(jù)。 對于拆遷人或被拆遷人單方委托的評估，相對方有異議的，訴訟中可以申請人民法院重新組織評估。 14、地方人民政府或行政機關(guān)根據(jù)地方法規(guī)、省級人民政府規(guī)章授權(quán)制定的貨幣補償標準，應(yīng)當綜合考慮拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，其貨幣補償金額的標準，不應(yīng)低于同類地區(qū)、同一時間二手房市場均價的10%。低于同類地區(qū)、同一時間二手房市場均價10%的貨幣補償金額的規(guī)定，不能作為人民法院審判的依據(jù)。 15、對于實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋拆遷管理部門或人民政府作出的補償安置問題裁決書，應(yīng)當包括安置房屋的面積與安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式與過渡期限等事項。 對于實行貨幣補償?shù)模课莶疬w管理部門或人民政府作出的補償安置問題裁決書，應(yīng)當包括貨幣補償方式、搬遷期限、補償金額等事項。 裁決書缺少上述規(guī)定事項的，應(yīng)當撤銷并判令其重新作出；超出規(guī)定事項設(shè)定被拆遷人義務(wù)的，應(yīng)當認定為沒有法律依據(jù)。 16、有關(guān)部門作出的補償安置裁決應(yīng)以被拆遷房屋所有權(quán)證書上標明的用途來認定房屋的性質(zhì)，所有權(quán)證上未標明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準。 已取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)營業(yè)一年以上的房屋，應(yīng)當認定為經(jīng)營性用房。 17、有關(guān)部門作出的補償安置裁決應(yīng)以房屋所有權(quán)證書上載明的建筑面積，或者房地產(chǎn)管理部門確認的實際測量面積作為建筑面積，房屋建筑面積小于土地使用面積的，區(qū)位補償面積應(yīng)當按照土地使用面積計算。 18、設(shè)區(qū)的市人民政府應(yīng)當制定拆遷補償最低標準。其標準應(yīng)當參照國家住宅設(shè)計規(guī)范規(guī)定的最小戶型面積的當?shù)亟?jīng)濟適用房價值等因素確定。拆遷人僅有一處住房，且獲得的貨幣補償金額低于拆遷補償最低標準的，應(yīng)當按照拆遷補償最低標準予以補償。 被拆遷人按照前款規(guī)定獲得貨幣補償后仍確無能力解決住房的，被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府應(yīng)以提供成套城鎮(zhèn)廉租住房或者租售經(jīng)濟適用房等形式對被拆遷人予以妥善安置。訴訟中查明被拆遷人符合條件，而市、縣人民政府未按上述規(guī)定予以安置的，應(yīng)判決市、縣人民政府按上述規(guī)定安置被拆遷人。 19、房屋拆遷管理部門或人民政府就安置補償問題作出裁決前，應(yīng)當組織各方當事人進行調(diào)解，調(diào)解不成方可作出裁決。當事人無正當理由拒絕參加調(diào)解的，應(yīng)當記錄在案。房屋拆遷管理部門或人民政府未經(jīng)調(diào)解程序逕行作出裁決的，應(yīng)認定為程序違法，人民法院應(yīng)當判決其重新作出裁決。 20、房屋拆遷管理部門在拆遷范圍確定后，未書面通知有關(guān)部門暫停辦理房屋新建、擴建、改建或改變房屋、土地用途及房屋租賃手續(xù)的，其不利的法律后果不應(yīng)由被拆遷人或房屋承租人承擔。 21、房屋拆遷管理部門在核發(fā)拆遷許可證時，應(yīng)認真審核是否符合下列條件： （1）批準拆遷的相關(guān)文件是否齊全； （2）拆遷范圍與批準范圍是否一致； （3）拆遷建設(shè)資金是否到位； （4）拆遷安置方案與合法有效的規(guī)范性文件是否一致； （5）安置房源是否落實； （6）安置用房設(shè)計是否符合設(shè)計規(guī)范、設(shè)計圖紙是否經(jīng)有關(guān)部門審查批準； （7）拆遷范圍內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍是否清晰； 對不符合上述條件的建設(shè)項目，不得頒發(fā)房屋拆遷許可證。房屋拆遷管理部門違反上述條件頒發(fā)房屋拆遷許可證的，人民法院應(yīng)當判決撤銷。 22、拆遷人已領(lǐng)取土地使用權(quán)批準文件，但尚未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)即領(lǐng)取拆遷許可證的，被拆遷人等僅以此主張房屋拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可證違法，人民法院不予支持。 23、人民法院在對拆遷行政案件進行合法性審查時，應(yīng)對整個拆遷行政行為的合法性進行全面審查。涉及其它機關(guān)審批行為的，應(yīng)將有關(guān)機關(guān)列為共同被告，并要求其承擔舉證責任。(另一種意見認為，法院僅對受理的行政行為進行合法性審查，涉及其它機關(guān)審批行為的，應(yīng)告知當事人另案起訴，法院僅對形式要件作一般性審查。) 24、有關(guān)機關(guān)的補償安置裁決在訴訟中被確認為違法，拆遷當事人要求人民法院一并解決相關(guān)補償安置爭議的，人民法院可以一并審理。 25、行政機關(guān)或拆遷人未經(jīng)裁決自行實施強制拆遷或?qū)嵤娭撇疬w前未依法辦理證據(jù)保全等手續(xù)，違反法定程序拆遷被拆遷人房屋的，人民法院應(yīng)作出對被拆遷人有利的補償安置標準、損失數(shù)額認定等判斷。行政機關(guān)或拆遷人有異議的，應(yīng)當承擔舉證責任。 行政機關(guān)或拆遷人違反法定程序拆除被拆遷人房屋的，除應(yīng)當者賠償被拆遷人實際損失外，還應(yīng)當支付被拆遷人實際損失1%以上3%以下的賠償金。 26、訴訟中裁決機關(guān)或拆遷人申請先予執(zhí)行拆遷補償安置裁決的，人民法院不予準許，但同時具備下列條件，裁決機關(guān)申請的除外： （1）拆遷裁決涉及搶險、救災或者市級以上政府投資、批準的市政建設(shè)項目的； （2）被拆遷人對補償安置裁決認定的被拆遷房屋的建筑面積無異議，只是對裁決所確定的補償方式和補償金額、安置用房面積、安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項有爭議的； （3）拆遷人已對被拆遷人依照依法作了貨幣補償或者提供了拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的。 不同時具備上述條件的，人民法院不得先予執(zhí)行。 27、被拆遷人或房屋承租人在裁決規(guī)定的

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投稿：陳安博

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