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廬江縣2021宅基地拆遷補償，農村宅基地拆遷補償新標準:今日土地征收拆遷補償更新

發布時間：
2024-11-08 12:10:24
作者：
圣運律師
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廬江縣2021宅基地拆遷補償，農村宅基地拆遷補償新標準:今日土地征收拆遷補償更新

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一、廬江縣2021宅基地拆遷補償,2021農民最想知道的宅基地征收補償問題，征收拆遷律師告訴你答案

農村宅基地征收及其上房屋的拆遷無疑是整個征地程序中對農民權益影響最直接、最現實的部分，多年來一直是爭議的焦點。那么，農村宅基地上房屋的征收補償在即將到來的2021年將會有怎樣的新變化呢?最基礎的幾個影響補償利益的因素又是什么?本文，在律師就一口氣都告訴大家。

【問題一:宅基地征收也要“先簽補償協議”了嗎?】

預簽約，即在征收決定作出前先行組織被征收人簽訂補償安置協議，這在棚戶區改造等城市房屋征收中已實行多年。

2021年，這一調整程序順序的做法也將被引入到農村宅基地征收上，“未批先占”不合法，但“未批先簽”的確是合法的。

廣大宅基地使用權人(通俗點兒說就是在村里有宅基地上房屋的農戶)一定要及時學習所在省市的征地工作程序規定，將重點放在土地征收啟動公告發布后對征地補償安置方案(通常會印制成一個精美的手冊)的知情、參與和監督上，切勿消極等待正式的“征地批文”公告，到那會兒協議早就簽完90%以上了，剩下的戶的征地補償安置決定都下來了。

如果被征地農民對宅基地及其上房屋這塊兒的補償標準、方式、項目等不滿，就不要盲目跟風簽訂補償安置協議，即使補償安置決定作出，我們也有依法復議、訴訟實施救濟的機會。

【問題二:宅基地征收能走“收回宅基地使用權”嗎?】

需要澄清的一點是，“收回宅基地使用權的決定”與“責令交出土地決定”完全不是一回事。后者才是《土地管理法實施條例》明文規定的用于農村征地的文書，前者則來自《土地管理法》第66條，與一般征收程序無關，是一種特殊狀況下村集體經批準收回集體土地使用權的行為。

近期的實踐中，一些地方在征收拆遷項目中慣用“收回”程序來實現對農民房屋的“幫拆”，這種做法是完全沒有法律依據的。

請農民朋友們牢記，一旦在一個有正式公告、方案的征收項目中出現了“收回”程序，基本意味著存在程序違法。被征地農民有權針對村委會或者縣級政府作出的“收回”決定或者批復申請復議、提起訴訟，爭取將其撤銷。

從目前的情況看，這類復議、訴訟中面臨的難點極多，尤其是在立案受理階段很容易被法院的“民庭”和“行政庭”來回踢皮球。這“收回決定”到底是個什么性質，該由哪個庭來依法審理，也有待司法實踐中的進一步明晰。

嚴格按照“征收補償”的標準和程序走，對農民的權益才是最有保障的。這一權利救濟原則請大家務必掌握。

【問題三:宅基地征收到底該怎么給補償?】

農戶最關心的補償條件問題，單看《土地管理法》第48條是看不出來的。48條規定的都是些原則、方式，其中有幾點值得再強調一下:

1.農村村民住宅的補償費用應當單列，不得以“地上附著物”這一概念對農民住宅房屋進行補償;

2.“先補償后搬遷，居住條件有改善”。前半句強調不能“先拆再談補償”，那種先行搬遷拆除的協議看都不要看，可以先簽約，但不能因為我簽約了就直接動手拆房子;后半句強調不能“越拆越窮”，突出“安置”而不是“補償”是農村拆遷的一大特點。

3.采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式補償。3種法定補償方式，后兩種應當保障農民的選擇權，第一種有沒有則要看當地的規劃條件。但起碼要有合法的、能夠辦得下證來的安置房提供，否則補償方式上不合法。

4.對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償。事實上，在對房屋的補償部分與城市房屋拆遷是雷同的，只要是拆除房屋導致的直接損失，都應當給予補償。不能因為房屋是農村的或者法律上沒有明文的直接規定就不補，那個“等”字是留給各地進行細化規定的。

在這4大原則的基礎上，各省市會有自己的宅基地上房屋拆遷補償規定。“地錢”+“房錢”+“補助和獎勵”的補法通常都是類似的。

“補助和獎勵”這部分有沒有是要看我們是否符合住房困難的保障政策，以及是否在規定期限內配合了簽約騰房，不是每戶都有的。

前兩項則是所有農戶的關注核心。“地錢”即宅基地區位補償價，或者叫土地使用權基價，一般與當地征收農用地的區片綜合地價標準一致(這個標準可在各省政府的官網上查到)，個別地方會有細微差別。

“房錢”就是房屋的重置成新價，有些地方規定可通過專業評估計算得出，那么農戶有權參與選定評估機構，并且對評估全程參與、監督，對評估結果有權申請復核、專家委員會鑒定。

實踐中，地錢不給只給房錢，房錢標準“一刀切”不讓評估，無證房屋面積不予補償或僅給予較低標準的補償等一系列問題都會影響宅基地上房屋的拆遷補償數額，但對于被拆遷村民而言，上面這些是我們首先需要弄懂的。

在律師最后想提示廣大農民朋友的是，把握住征收的程序和標準，協議搬遷則因其“商量著來”“不具有行政強制性”的特征而在補償標準上不應低于征收拆遷(否則老百姓憑什么簽約同意開發商來拆除我的房子呢)，我們就不會在宅基地上房屋拆遷中吃虧上當。在《土地管理法實施條例》修訂前，農村征地的程序仍存在一些不確定性，各地在操作中也會存在些許的區別，這都需要大家在2021年新年伊始睜大眼睛，盯緊自家正在或即將經歷的征地拆遷項目，確保自己賴以居住生活的家園能夠在拆遷后重獲新生。

二、農村宅基地拆遷補償新標準

法律分析：1、農村的宅基地和房屋拆遷是分開補償。“分開補償”，是指土地補償和地上附著物補償的分離。農村宅基地產權歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產權屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產權屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。

2、土地補償的標的是土地使用權，一般分為2種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。貨幣補償就是根據相關補償標準，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你;置換補償就是在規劃的安置區域按不同低價折換成多少平方米對你進行安置。

3、房屋拆遷補償價由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成。計算公式為：房屋拆遷補償=宅基地區位補償價x宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。

三、拆遷宅基地的補償

法律分析：宅基地拆遷應當補償住宅費用，具體的補償表標準以當地的規定為準。房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額（或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。但是不同的地方要求不同，還可以根據當地的政策確定。

法律依據：《土地管理法》第四十八條　征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。

征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。

征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。

四、2021年農村宅基地復墾補償標準

2021年農村宅基地復墾補償標準：宅基地使用權補償參照同期征地土地補償費標準，按照1.2萬元/畝對退出宅基地面積（包括宅基地附屬用地）給予一次性補償。農村宅基地復墾標準條件如下：1、屬于避險解困的幫扶對象，符合農村宅基地復墾條件；2、主體房屋保留完整，現狀為建設用地，且符合土地利用現狀分類；3、宅基地具有復墾為耕地的條件。宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，在地類管理上屬于（集體）建設用地。宅基地使用權，是指農村村民依法對集體所有的土地享有的建造并保有住宅及其附屬設施的用益物權。宅基地使用權具有如下特性。1、宅基地使用權的主體具有特定性，原則上限于農村居民。宅基地使用權的主體界為“宅基地使用權人”。在現行規則之下，宅基地使用權人是符合申請宅基地條件的農村集體經濟組織成員；2、宅基地使用權的客體具有特定性，限于集體所有土地。宅基地使用權的客體界為“集體所有的土地”，排除了在國有土地上設定宅基地使用權的可能性；3、宅基地使用權的內容具有特定性，僅限于依法建造并保有個人住宅及其附屬設施。宅基地使用權的內容界為占有和使用集體所有的土地，利用該土地建造住宅及其附屬設施，包括農村村民所建住房以及與居住生活有關的其他建筑物和設施，如住房、車庫、廁所、沼氣池、牛棚、豬圈等；4、宅基地使用權的初始取得具有無償性。宅基地使用權是一種帶有社會福利性質的權利，由集體經濟組織成員無償取得、無償使用；5、宅基地使用權沒有期限限制。我國現行法律沒有對宅基地使用權的期限進行限制性規定，宅基地使用權不因期限屆滿而消滅。因此，宅基地使用權是沒有使用期限限制的用益物權。法律依據《中華人民共和國土地管理法》第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。