一、遼寧鐵嶺開(kāi)原市房屋拆遷補(bǔ)償,宅基地抵押貸款的定義

農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款即宅基地抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)(以下稱(chēng)貸款人)向符合條件的農(nóng)民住房所有人(以下稱(chēng)借款人)發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。

一、土地確權(quán)的意義和目的

可以依法保護(hù)村民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)不受侵犯。土地確權(quán)是指土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的確認(rèn)、確定，簡(jiǎn)稱(chēng)確權(quán)。是依照法律、政策的規(guī)定確定某一范圍內(nèi)的土地（或稱(chēng)一宗地）的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容。土地確權(quán)是有利于強(qiáng)化物權(quán)保障。土地確權(quán)之后，農(nóng)民可以用自己的權(quán)證進(jìn)行抵押貸款。土地確權(quán)有利于明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)歸屬，為解決土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛、維護(hù)農(nóng)民土地承包的各項(xiàng)合法權(quán)益提供強(qiáng)有力的原始依據(jù)。

二、土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

根據(jù)《憲法》的規(guī)定，中華人民共和國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度是生產(chǎn)資料的社會(huì)主義公有制，也就是全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。我國(guó)的土地歸國(guó)家和集體所有，無(wú)論滿足什么條件，土地的所有權(quán)都不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

個(gè)人雖然沒(méi)有土地的所有權(quán)，但個(gè)人可以擁有土地使用權(quán)，個(gè)人可以依法轉(zhuǎn)讓其所享有的土地使用權(quán)。在日常生活中，建設(shè)用地的使用權(quán)以及宅基地的使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓較為普遍。

1、轉(zhuǎn)讓以出讓方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)需要滿足三個(gè)條件：

（1）按照出讓合同約定已支付全部的土地使用權(quán)出讓金；

（2）取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（3）按照出讓合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)：屬于房屋建設(shè)工程的已完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

2、轉(zhuǎn)讓以劃撥方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)需要滿足三個(gè)條件：

（1）需要經(jīng)過(guò)依法批準(zhǔn)：如果土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不繳納土地出讓價(jià)款，按照轉(zhuǎn)移登記辦理；如果土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，受讓方需要依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。

（2）按照出讓合同約定已支付全部的土地使用權(quán)出讓金；

（3）取得土地使用權(quán)證書(shū)。

3、轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)需要滿足四個(gè)條件：

（1）轉(zhuǎn)讓主體限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。

（2）轉(zhuǎn)讓方必須有住房保障。基于我國(guó)的一戶一宅政策，宅基地具有保障農(nóng)民基本居住需求和維護(hù)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的特定功能，不能讓農(nóng)民失地、失去住房保障。

（3）持有宅基地證明

（4）存在宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓協(xié)議還需要有見(jiàn)證人的簽字以及村委會(huì)的證明。

三、農(nóng)村房屋貸款需要滿足的條件

1、具有完全民事行為能力，無(wú)不良信用記錄；

2、用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議，依法擁有政府相關(guān)主管部門(mén)頒發(fā)的權(quán)屬證明，未列入征地拆遷范圍；

3、除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長(zhǎng)期穩(wěn)定居住場(chǎng)所，并能夠提供相關(guān)證明材料；

4、所在的集體經(jīng)濟(jì)組織書(shū)面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置。

5、以共有農(nóng)民住房抵押的，還應(yīng)當(dāng)取得其他共有人的書(shū)面同意。

二、宅基地抵押相關(guān)的貸款政策

宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類(lèi)型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）根據(jù)《意見(jiàn)》明確，要以落實(shí)農(nóng)村土地的用益物權(quán)、賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利為出發(fā)點(diǎn)，深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，穩(wěn)妥有序開(kāi)展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)，有效盤(pán)活農(nóng)村資源、資金、資產(chǎn)，增加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中長(zhǎng)期和規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的資金投入，為穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革提供經(jīng)驗(yàn)和模式，促進(jìn)農(nóng)民增收致富和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化加快發(fā)展。

《意見(jiàn)》提出了試點(diǎn)農(nóng)村宅基地抵押貸款五項(xiàng)新政策：

（一）賦予“兩權(quán)”抵押融資功能，維護(hù)好、實(shí)現(xiàn)好、發(fā)展好農(nóng)民土地權(quán)益，落實(shí)“兩權(quán)”抵押融資功能，盤(pán)活農(nóng)民土地用益物權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性；

（二）推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，在貸款利率、期限、額度、擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面加大創(chuàng)新支持力度；

（三）建立抵押物處置機(jī)制，允許金融機(jī)構(gòu)在保證農(nóng)戶承包權(quán)和基本住房權(quán)利前提下，依法采取多種方式處置抵押物，完善抵押物處置措施；

（四）完善配套措施，試點(diǎn)地區(qū)要加快推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和農(nóng)民住房所有權(quán)確權(quán)登記頒證，建立完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，建立健全農(nóng)村信用體系；

（五）加大扶持和協(xié)調(diào)配合力度，在貨幣政策、財(cái)政政策、監(jiān)管政策、保險(xiǎn)保障等方面，加大扶持和協(xié)調(diào)配合力度。

一、農(nóng)村宅基地房產(chǎn)證抵押貸款存在的問(wèn)題有哪些

根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村居民在轉(zhuǎn)讓房屋后，將不能再申請(qǐng)新的宅基地；在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，房屋可以查封，但地不能賣(mài)，也將導(dǎo)致抵押權(quán)無(wú)法正常實(shí)現(xiàn)。因此，無(wú)論在集體經(jīng)濟(jì)組織外部，還是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，均不得將宅基地使用權(quán)用于抵押。而且，不僅宅基地使用權(quán)不能抵押，在宅基地建造的房屋也不能抵押，否則，由于存在宅基地不得抵押的法律規(guī)定而使房屋的抵押權(quán)人不能實(shí)現(xiàn)房屋的抵押權(quán)。實(shí)踐中以農(nóng)村房屋或宅基地使用權(quán)作為抵押標(biāo)的的，該行為應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效。

我國(guó)法律明文禁止宅基地使用權(quán)辦理抵押貸款，對(duì)于宅基地上的房屋是否可以抵押的問(wèn)題，可以進(jìn)行具體分析。在我國(guó)，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓一般實(shí)行“地隨房走”的原則，如果允許抵押房屋，那么宅基地使用權(quán)也應(yīng)該一并抵押。允許抵押農(nóng)村宅基地，存在諸多問(wèn)題。比如，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而喪失宅基地的村民，如果不能再次分得宅基地，其居住將難以解決。

二、宅基地怎樣做抵押貸款

根據(jù)國(guó)家六部委（中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部）聯(lián)合下發(fā)的《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》（下稱(chēng)“辦法”）為宅基地的抵押貸款打開(kāi)了閘門(mén)，農(nóng)民可以用宅基地去抵押貸款。

本辦法所稱(chēng)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)（以下稱(chēng)貸款人）向符合條件的農(nóng)民住房所有人（以下稱(chēng)借款人）發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。

借款人條件：

（一）具有完全民事行為能力，無(wú)不良信用記錄；

（二）用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議，依法擁有政府相關(guān)主管部門(mén)頒發(fā)的權(quán)屬證明，未列入征地拆遷范圍；

（三）除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長(zhǎng)期穩(wěn)定居住場(chǎng)所，并能夠提供相關(guān)證明材料；

（四）所在的集體經(jīng)濟(jì)組織書(shū)面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置。

以共有農(nóng)民住房抵押的，還應(yīng)當(dāng)取得其他共有人的書(shū)面同意。

利率確定：

貸款人應(yīng)參考人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率，結(jié)合借款人的實(shí)際情況合理自主確定農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的利率。

三、宅基地住房抵押貸款政策是什么

一、宅基地抵押貸款的政策

國(guó)家六部委(中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部)聯(lián)合下發(fā)的《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》(下稱(chēng)“辦法”)為宅基地的抵押貸款打開(kāi)了閘門(mén)，農(nóng)民可以用宅基地去抵押貸款。

抵押貸款涵義闡釋?zhuān)?/p>

本辦法所稱(chēng)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)(以下稱(chēng)貸款人)向符合條件的農(nóng)民住房所有人(以下稱(chēng)借款人)發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。

借款人條件：

(一)具有完全民事行為能力，無(wú)不良信用記錄；

(二)用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議，依法擁有政府相關(guān)主管部門(mén)頒發(fā)的權(quán)屬證明，未列入征地拆遷范圍；

(三)除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長(zhǎng)期穩(wěn)定居住場(chǎng)所，并能夠提供相關(guān)證明材料；

(四)所在的集體經(jīng)濟(jì)組織書(shū)面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置。

以共有農(nóng)民住房抵押的，還應(yīng)當(dāng)取得其他共有人的書(shū)面同意。

利率確定：

貸款人應(yīng)參考人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率，結(jié)合借款人的實(shí)際情況合理自主確定農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的利率。

農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)縣(市、區(qū))名單

省份試點(diǎn)縣(市、區(qū))

天津市薊縣

山西省晉中市榆次區(qū)

內(nèi)蒙古和林格爾縣、烏蘭浩特市

遼寧省鐵嶺縣、開(kāi)原市

吉林省長(zhǎng)春市九臺(tái)區(qū)

黑龍江林甸縣、方正縣、杜蒙縣

江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)、儀征市、泗洪縣

浙江省樂(lè)清市、青田縣、義烏市、瑞安市

安徽省金寨縣、宣城市宣州區(qū)

福建省晉江市、古田縣、上杭縣、石獅市

江西省余江縣、會(huì)昌縣、婺源縣

山東省肥城市、滕州市、汶上縣

河南省滑縣、蘭考縣

湖北省宜城市、武漢市江夏區(qū)

湖南省瀏陽(yáng)市、耒陽(yáng)市、麻陽(yáng)縣

廣東省五華縣、連州市

二、何為宅基地

宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類(lèi)型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

三、《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)

根據(jù)《意見(jiàn)》明確，要以落實(shí)農(nóng)村土地的用益物權(quán)、賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利為出發(fā)點(diǎn)，深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，穩(wěn)妥有序開(kāi)展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)，有效盤(pán)活農(nóng)村資源、資金、資產(chǎn)，增加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中長(zhǎng)期和規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的資金投入，為穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革提供經(jīng)驗(yàn)和模式，促進(jìn)農(nóng)民增收致富和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化加快發(fā)展。

1、《意見(jiàn)》提出了試點(diǎn)農(nóng)村宅基地抵押貸款五項(xiàng)新政策：

(1)賦予“兩權(quán)”抵押融資功能，維護(hù)好、實(shí)現(xiàn)好、發(fā)展好農(nóng)民土地權(quán)益，落實(shí)“兩權(quán)”抵押融資功能，盤(pán)活農(nóng)民土地用益物權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性；

(2)推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，在貸款利率、期限、額度、擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面加大創(chuàng)新支持力度；

(3)建立抵押物處置機(jī)制，允許金融機(jī)構(gòu)在保證農(nóng)戶承包權(quán)和基本住房權(quán)利前提下，依法采取多種方式處置抵押物，完善抵押物處置措施；

(4)完善配套措施，試點(diǎn)地區(qū)要加快推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和農(nóng)民住房所有權(quán)確權(quán)登記頒證，建立完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，建立健全農(nóng)村信用體系；

(5)加大扶持和協(xié)調(diào)配合力度，在貨幣政策、財(cái)政政策、監(jiān)管政策、保險(xiǎn)保障等方面，加大扶持和協(xié)調(diào)配合力度。

四、農(nóng)村宅基地房子可以抵押貸款嗎

法律分析：不行，相關(guān)法律明確規(guī)定宅基地不能抵押，不過(guò)房子能申請(qǐng)抵押貸款。由于房子是資產(chǎn)，而且有很大的升值空間，而且大多數(shù)銀行對(duì)房產(chǎn)都是情有獨(dú)鐘的，當(dāng)然也不是所有的房產(chǎn)都能抵押的，也是有條件的，比如說(shuō)有房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)要清晰而且不能有別的抵押關(guān)系存在，有足夠強(qiáng)的變現(xiàn)能力。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》 第三百九十九條 下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營(yíng)利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

五、農(nóng)村宅基地可以抵押貸款嗎

一、農(nóng)村宅基地可以抵押貸款嗎1、農(nóng)村宅基地上房屋財(cái)產(chǎn)可以抵押貸款，但是必須滿足一定的條件。農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的農(nóng)民住房所有人發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。2、法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》 第三百九十九條下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營(yíng)利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。 二、抵押貸款的條件是什么1、借款人年齡在18周歲以上，且最后還款年限借款人不低于65周歲；2、個(gè)人在本地有穩(wěn)定的工作和住址；3、提供抵押物所有權(quán)憑證，如房產(chǎn)證、車(chē)輛行駛證等；4、個(gè)人征信良好，無(wú)不良信用記錄，尤其是信用卡貸款逾期或套現(xiàn)。

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投稿：馮樂(lè)明

內(nèi)容審核：吳海麗律師