日本拆遷補償政策,國外土地征收補償制度,國外土地征收補償制度因國家和地區而異，但通常都遵循一些共同的原則，如公平補償、合理安置等。以下是一些常見的國外土地征收補償制度要點：一、補償標準土地補償費：這通常基于被征收土地的市場價值或評估價值來計
國外土地征收補償制度因國家和地區而異，但通常都遵循一些共同的原則，如公平補償、合理安置等。以下是一些常見的國外土地征收補償制度要點：
一、補償標準
土地補償費：這通常基于被征收土地的市場價值或評估價值來計算。有些國家可能會采用土地前幾年的平均產值作為參考。
安置補助費：為了妥善安置因土地征收而受影響的居民，政府會提供一定的安置補助費。這包括搬遷費用、新居建設或購買費用等。
青苗和其他附著物補償：對于被征收土地上的青苗、樹木、建筑物等附著物，政府也會給予相應的補償。這些補償通常基于附著物的實際價值或評估價值。
二、補償程序與安置
通知與公告：政府會提前發布土地征收通知或公告，明確征收范圍、目的、補償標準等信息，以確保受影響的居民有足夠的時間準備。
補償協商與評估：政府與受影響的居民會進行補償協商，包括確定補償金額、支付方式等。同時，會聘請專業的評估機構對被征收土地及其附著物進行評估，以確保補償的公正性。
安置計劃：政府會制定詳細的安置計劃，包括提供搬遷協助、新居建設或購買方案等，以確保受影響的居民能夠順利過渡到新的生活環境。
三、法律保障與監督
法律保障：國外土地征收補償制度通常都有完善的法律法規作為保障，確保政府的征收行為合法、合規，并保護受影響的居民的合法權益。
司法救濟途徑：如果受影響的居民對政府的征收決定或補償方案不滿，他們可以通過司法途徑尋求救濟，包括提起訴訟或申請仲裁等。
社會監督與透明度：政府會公開征收過程的相關信息，接受社會監督，以確保征收行為的公正性和透明度。
綜上所述，國外土地征收補償制度雖然因國家和地區而異，但都致力于確保受影響的居民得到公平、合理的補償和妥善的安置。這些制度通常都有完善的法律法規作為保障，并設有司法救濟途徑和社會監督機制，以保護居民的合法權益。
一、土地征用補償項目
1.對土地所有者的補償
關于土地征用補償項目，盡管各國(地區)的規定不大相同，但基本上是以地價補償和地上物(土地改良物)補償為主。
補償項目除了考慮土地及其附帶資產的價格外，英國還綜合考慮了以下因素：
(1)因所征用的土地一旦投入使用而導致的當事人所擁有的其他土地的價格的增加。
(2)征地時，必須將征用土地與當事人的其他土地劃開，因劃分使當事人蒙受損失。
(3)對當事人的財產造成不良影響，從而使當事人蒙受的損失。
(4)當事人被迫遷居別處或到其他地方經商所需要的合理費用。此外，還有經營外損失費的補償，例如英國有關土地征用的條例規定，假如一個人在一塊農業用地上至少經營了三年，而由于征地失去這種經營權，則他有權要求得到額外經營損失費，條件是他如果在英國境內在三年期限內開始經營另一塊農業單元。
(5)由于動亂而受到的損害；對于擁有者特殊經濟利益的干擾和相關范圍的影響；由于有害影響受到的損失。
(6)如果由于土地被征用，當事人對所有權而重新確認時，在測量確認和產權登記方面所需的花費，以及可能繳納的印花稅和其他稅、費等。
(7)對當地民房的征用要給予補償。例如澳大利亞，當進行強制性土地征用時，當地居民的住房隨土地被征用，失去了歇息的居所。他們應該享受10000澳元補助及其他相關的補償費。補償他們重新獲得相似條件住房的花費。
除了上面提到的補償費以外，在英國，當農民因征地而離開其農場時，還能獲得一筆農場損失費，前提是：(1)他對被征農地的使用期至少還有三年；(2)使用權的滅失是因為強制性征地；(3)三年之內又開始在英國另一家農場從事農業生產。
2.對土地承租人的補償
許多國家規定，政府不僅要向土地所有者給予補償，而且還必須向承租人給予補償。例如，在英國，土地所有者、承租人和土地占有者都能獲得補償。
加拿大明確規定要向承租人給予補償。政府根據以下因素確定對承租人的補償：(1)租賃期限以及租約上剩余的年數；(2)有無續租權或續租的預期；(3)承租人對土地的投入。
韓國規定，要在土地所有人和關系人失去權利以前對各種權利人分別支付補償。
二、土地征用補償項目的計價標準
關于土地征用補償項目的計價標準，從各國(地區)情況來看，大致可分為三類：
1.按公平市場價格補償
即以被征用土地征用時在公開市場上能得到的公平市場價格為補償標準，“公平市場價格”的定義是買賣雙方愿意接受的價格。大多數市場經濟國家采用這種方式，如英國、美國、我國香港地區等。
雖然這些國家都是以被征土地和相關資產的市場價格為主要參考標準，但在市場價格的計算時間上仍然存在差異。
(1)政府征地正式通告發布日的市場價格。
(2)最終裁決日的市場價格。
(3)正式征用日的市場價格(實際占有該土地的當日市價)如馬來西亞、德國、韓國、波蘭、美國、日本、香港、英國等。
在中國的香港特別行政區，補償標準為“財產征收當日被征用財產的公開市場價”。根據香港土地管理署的規定，確定被征用財產的公開市場價值的基礎是“征地當日同一地區同類財產的市場交易證據。評估過程包括比較被征用的財產和同類財產的市場交易價，并且要根據如位置、環境、建筑狀況…(以及建筑所在土地的其他因素)…交易日期等各種因素進行必要的調整。”
(4)若干年前的被征土地的市場價格。其目的是為了抑制土地投機，如瑞典、法國。
瑞典是以10年前該土地的市場價格為標準來計算土地征用補償價格的。法國雖然參考土地征用日的被征土地周圍土地市場價格，但是還要以最終裁決日一年前的被征土地的用途為準確定地價。因為土地用途是確定土地價格的重要標準，所以農業用地與商業用地當然不是一個水平的價格，法國的這種做法實際上是相對凍結了土地的價格，同樣是為了防止投機買賣土地。
2.按裁定價格補償
指按法定征用裁判所或土地估價機構裁定或估定的價格補償，如法國以征用土地周圍土地的交易價格或所有者納稅時的申報價格為參考，由征用裁判所裁定補償標準。
3.按法定價格補償
指按法律規定的基準地價或法律條文直接規定的標準補償。如韓國，在執行公示地價的地域，土地補償額以公示的基準地價為準(有時要根據實際情況予以修正)
4.按納稅申報價格
有些國家還以所有者納稅時的申報價格作為確定補償費參考確定價格，如法國、墨西哥、危地馬拉新加坡等。
在墨西哥，土地所有者有權獲得所有者為了稅收目的申報的或認可的數額，這個數額可以根據以前的納稅價值的改變進行調節。在新加坡，申報的納稅價值是補償費最高限額，而危地馬拉城的最高限額是申報的納稅價值加上30%.1980年薩爾瓦多出于土地改革的目的，使用了1976和1977年的納稅價值。
給予被征用土地的所有者或使用者的補償數額對其他所有者能夠有重要的影響力和公平的暗示。過低的補償費不利于土地所有者進行土地改良，他們害怕一旦土地被征用他們將不能收回這些投資價值。過低補償費的另一后果是銀行將不愿意對某些他們認為很可能被征用的地產進行貸款。即使按完全的市場價值補償，對土地所有者來說也是過低的，由于不考慮土地的附加值，而這個附加值是市價所不能反映出來的。盡管這些價值難于精確地確定，但他們可以考慮增加一定百分比的額外補助補償給居民或對所有者有特殊意義的其他地產，或者通過增加額外的補償金用于重新安置或被打擾費用。另一方面，過高的補償費將不利于合法的征用，不利于“公共利益”的實現。因此，確定一套合理的補償標準非常重要。
（一）土地征用補償項目1．對土地所有者的補償關于土地征用補償項目，盡管各國（地區）的規定不大相同，但基本上是以地價補償和地上物（土地改良物）補償為主。補償項目除了考慮土地及其附帶資產的價格外，英國還綜合考慮了以下因素：
（1）因所征用的土地一旦投入使用而導致的當事人所擁有的其他土地的價格的增加。
（2）征地時，必須將征用土地與當事人的其他土地劃開，因劃分使當事人蒙受損失。
（3）對當事人的財產造成不良影響，從而使當事人蒙受的損失。
（4）當事人被迫遷居別處或到其他地方經商所需要的合理費用。此外，還有經營外損失費的補償，例如英國有關土地征用的條例規定，假如一個人在一塊農業用地上至少經營了三年，而由于征地失去這種經營權，則他有權要求得到額外經營損失費，條件是他如果在英國境內在三年期限內開始經營另一塊農業單元。
（5）由于動亂而受到的損害；對于擁有者特殊經濟利益的干擾和相關范圍的影響；由于有害影響受到的損失。
（6）如果由于土地被征用，當事人對所有權而重新確認時，在測量確認和產權登記方面所需的花費，以及可能繳納的印花稅和其他稅、費等。
（7）對當地民房的征用要給予補償。例如澳大利亞，當進行強制性土地征用時，當地居民的住房隨土地被征用，失去了歇息的居所。他們應該享受10000澳元補助及其他相關的補償費。補償他們重新獲得相似條件住房的花費。除了上面提到的補償費以外，在英國，當農民因征地而離開其農場時，還能獲得一筆農場損失費，前提是：
（1）他對被征農地的使用期至少還有三年；
（2）使用權的滅失是因為強制性征地；
（3）三年之內又開始在英國另一家農場從事農業生產。
法律分析：關于國家征地補償的標準是按照土地原用途進行補償，足額支付土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。如征收的土地是耕地，則補償費應當為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十八條 征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。
一、國外土地征用補償程序
從所調查的主要國家和地區的情況看，土地征用補償的程序大致如圖1所示：土地的原所有者和利益相關人提出補償申請；主管土地征用政府機構(或征用機構)自己或請專業評估師對被征地及相關資產進行調查評估；主管機構確定補償金額和方式；支付補償；如果在補償方面有爭議由法定機構進行裁決。
以上只是一個大致的示意性框圖，不同國家也有所區別。如有些國家并不是由當事人首先提出補償申請，而是由主管機構直接確定補償金額和補償方式，例如印度和馬來西亞，但當事人如果認為補償不足或補償方式和補償分配不合適可向法院上訴，要求公正裁決。
二、國外土地征用補償糾紛的解決
大多數國家或地區在土地征用的過程中，土地征用的補償額是由政府主管部門確定的，或由征地機構與所有的當事人協商解決的。如果協商不成，或當事人不滿政府主管部門所確定的補償額，可向法院上訴，由法院做最終裁決。例如像英國，補償金額的確定既可以通過征地當局和所有的當事人兩者之間達成的一致意見，又可以采用土地法庭裁決補償費。英國與其他國家不同是設有專門的土地法庭。而多數國家是民事法庭裁決。與英國情況相似有瑞典的土地法院、香港的土地審裁處等。法庭的裁決原則公正地公平地確定補償，以英國情況為例，英國土地法庭主要是根據下面的原則裁決補償金額的：(a)在征用是強制執行的事實下，沒有補償費；(b)地價將采用自愿購買者在開放的市場上購買土地所需支付的數額；(c)假如征地目的需要法令認可，那么將不考慮對于任何目的土地特殊的適用或適應性；(d)以不合法的、有害于居住者身體健康或有害于公共衛生的方式使用的地產，其價值不予考慮；(e)假如一塊特定的土地由于缺少市場賣不出去，不能確定它的市價，則補償費可以參照相當的地塊給予占有者的合理成本確定。在一定條件下，根據沒有被征地的地價的折舊確定補償費也可以是有效的。
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投稿：金冬
內容審核：吳海麗律師
