一、分鐘寺拆遷安置補(bǔ)償辦法,如何認(rèn)定農(nóng)村集體土地使用證中的騰退以及本村集體土地騰退

騰退”拆遷方式的合法性分析

1、村民會議不能決定騰退

目前的農(nóng)村集體土地騰退均聲稱其合法性來源于《中華人民共和國村民組織法》第二十四條：涉及村民利益的下列事項(xiàng)，經(jīng)村民會議討在論決定方可辦理：宅基地的使用方案;第

(七)項(xiàng)征地補(bǔ)償費(fèi)的使用、分配方案;第

(九)項(xiàng)村民會議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。

各村集體根據(jù)上述規(guī)定，認(rèn)為本村的騰退涉及宅基地的使用、及補(bǔ)償費(fèi)、涉及村民重大利益，應(yīng)當(dāng)召開村民會議。然而根據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》第二十七條規(guī)定：村民自治章程、村規(guī)民約以及村民會議或者村民代表會議的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和國家的政策相抵觸，不得有侵犯村民的人身權(quán)利、民主權(quán)利和合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容。

2、村委會無權(quán)實(shí)施騰退

根據(jù)《土地管理法》第四十四條規(guī)定，：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。根據(jù)項(xiàng)目的不同規(guī)模，較大的由國務(wù)院批準(zhǔn)、其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)、或由市、縣人民政府批準(zhǔn)”。同時(shí)，第四十六條規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。”可見村委會并無權(quán)對于集體土地進(jìn)行征收。

3、村委會的違法拆遷行為應(yīng)受處罰

根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二十五條規(guī)定：“違反本辦法第七條規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證擅自實(shí)施拆遷的，由市或者區(qū)、縣國土房管局責(zé)令停止拆遷行為，處1萬元以上3萬元以下罰款。”即村集體以村民委員會會議的形式進(jìn)行違法拆遷也是應(yīng)當(dāng)受到處罰的。

從以上規(guī)定均可見得村集體并非是法定的土地征收主體，也無權(quán)對于集體土地進(jìn)行征收。以村委會的決議進(jìn)行集體土地的拆遷也明顯與上位法相抵觸。所以，無論是村委會還是騰退指揮部，都無權(quán)組織和實(shí)施騰退，故而村委會未經(jīng)合法程序自行強(qiáng)拆村民房屋的，村民有權(quán)采取法律手段維護(hù)自身的合法權(quán)益。

二、村委會騰退宅基地程序是什么

法律主觀：那些在村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主導(dǎo)下，由被騰退人與村委會簽訂騰退安置補(bǔ)償協(xié)議，村委會將房屋、土地收回的情形。,收回的土地可能用于商業(yè)建設(shè)，也可能用于環(huán)境保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公益項(xiàng)目。,針對近幾年北京市各區(qū)縣集體土地拆遷項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)，不難發(fā)現(xiàn)，在“城中村”項(xiàng)目中存在大量以,騰退的方式實(shí)施的集體土地房屋拆遷，主要集中在豐臺區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)等地區(qū)，近兩年啟動實(shí)施的項(xiàng)目中，比如豐臺區(qū)分鐘寺村宅基地騰退項(xiàng)目、朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓村土地騰退項(xiàng)目、海淀區(qū)黨校邊角地集體土地騰退項(xiàng)目等等，均是采用了“騰退”的方式進(jìn)行的。,“騰退”被逐漸在各區(qū)縣的集體土地拆遷中推廣開來，政府主管部門作為監(jiān)管單位往往睜一只眼閉,一只眼不予管理，更甚者，有些政府藏在后邊做推手，也使得以“騰退”方式實(shí)施的拆遷與日俱增。但是，基于“騰退”沒有一個(gè)嚴(yán)格的程序和法律規(guī)范，所以各地在以＂騰退”方式進(jìn)行房屋拆遷過程中其具體的程序和方式也有著各種不同的形式表現(xiàn)。,第一種由開發(fā)商以綠隔為名行商品房開發(fā)之實(shí)。曾接觸的項(xiàng)目中存在部分此類，在實(shí)施土地收儲,和房屋拆遷過程中是以綠化隔離帶的建設(shè)的名義進(jìn)行，但是拆遷完成之后的項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、用地等均標(biāo)明為商品房建設(shè)項(xiàng)目，例如_泛海建設(shè)針對朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)豆各莊等村集體土地實(shí)施的拆遷，即是以綠化隔離帶建設(shè)的名義進(jìn)行的。,第二種由村委會與開發(fā)商聯(lián)合直接實(shí)施騰退。村委會將土地直接賣給開發(fā)商，并由開發(fā)商單獨(dú)或,者與村委會聯(lián)合成立項(xiàng)目公司進(jìn)行商品房的開發(fā)。前期實(shí)施房屋拆遷時(shí)以騰退的名義實(shí)施，凈地后或者拆遷過程中報(bào)相關(guān)部門進(jìn)行土地征收的審批，典型的先拿到后審批，違反法定程序。例如：豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村土地一級開發(fā)項(xiàng)目、豐臺區(qū)分鐘寺村宅基地騰退等。此類項(xiàng)目在騰退工作中往往會伴隨著一份由村民代表大會通過的騰退決議及騰退補(bǔ)償安置辦法，村委會以此來彰顯該騰退工作的合法性。,第三種由鎮(zhèn)政府或者區(qū)政府幕后主導(dǎo)實(shí)施的集體土地騰退。在此類項(xiàng)目中，多是鎮(zhèn)政府或者區(qū)政,府為了完成城中村或者新農(nóng)村建設(shè)而有規(guī)劃的進(jìn)行土地的收儲工作，前期開發(fā)商是否介入并不確定，村委會一般協(xié)助完成騰退工作。例如：朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓村土地儲備項(xiàng)目、豐臺區(qū)萬泉寺村土地一級開發(fā)、豐臺區(qū)青龍湖土地一級開發(fā)等項(xiàng)目。在此類項(xiàng)目的騰退工作中，我們往往會看到鎮(zhèn)政府作出的《某某鎮(zhèn)宅基地騰退補(bǔ)償安置辦法》或者《某某鎮(zhèn)宅基地騰退實(shí)施細(xì)則》，同時(shí)也有村民代表大會通過的騰退決議及騰退補(bǔ)償安置辦法細(xì)則等文件。,1、在北京、山東、江蘇等地可以依據(jù)當(dāng)?shù)匾呀?jīng)頒布的集體土地上房屋拆遷管理辦法的相關(guān)規(guī)定，向主管部門反映該地區(qū)實(shí)施違法拆遷的相關(guān)事實(shí)和違法狀況，要求行政主管機(jī)關(guān)予以違法查處。,2、因?yàn)榧w土地上房屋拆遷更基礎(chǔ)的行為是涉及到集體土地的征收，那么，我們可以針對土地征收程序違法向土地主管部門反映并要求查處。,3、因?yàn)轵v退的法律模糊性，再加上騰退工作主要由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)，村委會領(lǐng)導(dǎo)深度參與，拆遷人有更多的自由裁量權(quán)利，撐握良好的談判技巧及談判經(jīng)驗(yàn)更有利于維護(hù)合法權(quán)利。,4、因?yàn)闉轵v退法律程序較少，提起法律程序比較困難，需要更資深的法律維權(quán)方案，一般要求村條公開、補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)公開、安置房問題、規(guī)劃問題、公安機(jī)關(guān)對公民人身財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)職責(zé)問題，要求查處違法拆遷行政不作為等幾個(gè)法律方面，對騰退拆遷人提起復(fù)議及訴訟。,5、騰退案件的談判，主要是談，核心是判斷，談的核心是找出提高補(bǔ)償?shù)姆山鉀Q方案。判斷的核心是對方的底線。法律程序是為了威懾拆遷人謹(jǐn)慎強(qiáng)拆。,土地騰退主要是對于宅基地及地上房屋的騰空、退還，究其實(shí)質(zhì)是集體土地征收和集體土地上房屋的拆遷行為。因?yàn)轵v退的法律模糊性，再加上騰退工作主要由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)，村委會領(lǐng)導(dǎo)深度參與，拆遷人有更多的自由裁量權(quán)利，撐握良好的談判技巧及談判經(jīng)驗(yàn)更有利于維護(hù)合法權(quán)利。

三、集體經(jīng)營性建設(shè)用地騰退可以獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金嗎

集體經(jīng)營性建設(shè)用地騰退不可以獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，房屋騰退一般理解是房屋使用權(quán)人沒有合法理由占有使用房屋所有權(quán)人的房屋，房屋所有權(quán)人有權(quán)利要求使用權(quán)人搬離房屋而采取的一種方式，房屋騰退一般先通過協(xié)商解決，協(xié)商不成的情況下到法院進(jìn)行起訴。

當(dāng)國家需要統(tǒng)一收回的時(shí)候，你就需要騰退，當(dāng)然國家會給你補(bǔ)貼。一般情況下，騰退后的房子是不拆的，另作它用，如果房子是要拆掉，就是動遷了。

一、集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)定

1、根據(jù)我國《土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”可見，我國將集體建設(shè)用地分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民住宅用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地。

2、只有集體經(jīng)營性建設(shè)用地才能入市，而不是所有農(nóng)村集體建設(shè)用地。經(jīng)營性建設(shè)用地，是指以純粹盈利為目的，進(jìn)行相關(guān)建設(shè)的土地，正如我們前面所分析的，國有經(jīng)營性建設(shè)用地包括“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅”，由此可見，在農(nóng)村集體建設(shè)用地方面，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地才符合集體經(jīng)營性建設(shè)用地的性質(zhì)，在符合一定條件下，才能入市。

3、宅基地排除在經(jīng)營性建設(shè)用地之外。根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，宅基地具有福利性質(zhì)，只能由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能申請，用于自住，不能建商業(yè)住房。也就是說，宅基地只能自用，而不能進(jìn)行經(jīng)營。另外，農(nóng)民對宅基地只有使用權(quán)，建在宅基地上的住房才是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，土地則屬于農(nóng)民集體所有，因此，農(nóng)民不能將宅基地用于入市流轉(zhuǎn)。

2007年國土資源部39號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。這一條款將工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅并列，俗稱“五類經(jīng)營性用地”。

無論是征地制度改革，還是產(chǎn)權(quán)交易制度改革、建立集體土地市場，其前提條件：

1、要完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度，明確集體土地產(chǎn)權(quán)代表。為此，需核發(fā)農(nóng)村集體土地所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，明確集體土地所有者代表、土地使用者，保護(hù)土地所有者、使用者的權(quán)益；

2、量化土地資產(chǎn)，將土地資產(chǎn)量化到每一個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，真正體現(xiàn)農(nóng)民個(gè)人的土地產(chǎn)權(quán)份額；

3、明確農(nóng)民住房的私有產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證，顯化農(nóng)民對自己宅基地及住宅的財(cái)產(chǎn)處置權(quán)利和收益分配權(quán)利。

四、集體土地使用證拆遷 法律問題

法律分析:

征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收 耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

法律依據(jù):

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收 耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

五、鄉(xiāng)政府有權(quán)處理村集體土地嗎

法律分析：不能。

農(nóng)村集體土地有三種所有權(quán)：1.村民小組農(nóng)民集體所有權(quán)；2.村農(nóng)民集體所有權(quán)；3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有權(quán)。其中屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的土地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體土地屬于全鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有，一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦企、事業(yè)單位使用，也可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體或個(gè)人使用。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的土地一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代管，即由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代管鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體的土地所有權(quán)，但所有權(quán)不屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，仍然是農(nóng)民集體所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府只能代管。　

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第二百六十二條 對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：　

（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)；

（二）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；

（三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。

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文章來源參考：【頭條】分鐘寺拆遷安置補(bǔ)償辦法，

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投稿：施晴安

內(nèi)容審核：王有銀律師