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城中村自建樓房拆遷補償辦法，城中村的農村房屋拆遷，可以參考城市房屋補償標準嗎:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-10-13 20:37:00
作者：
圣運律師
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城中村自建樓房拆遷補償辦法,城中村的農村房屋拆遷，可以參考城市房屋補償標準嗎,最高人民法院曾出過司法解釋，城中村房子拆遷，如果是貨幣補償方式，可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，爭取不得低于同地段的類似房地產的市場價，通俗的來講，

城中村自建樓房拆遷補償辦法，城中村的農村房屋拆遷，可以參考城市房屋補償標準嗎:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、城中村自建樓房拆遷補償辦法,城中村的農村房屋拆遷，可以參考城市房屋補償標準嗎

最高人民法院曾出過司法解釋，城中村房子拆遷，如果是貨幣補償方式，可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，爭取不得低于同地段的類似房地產的市場價，通俗的來講，就是可以參考地段一樣，房子結構、年限差不多的房子的市場價格。

既然參考國有土地上房屋補償，那我們看下具體的征收補償標準：

根據國有土地上房屋征收與補償條例與國有土地上房屋征收評估辦法，補償包括三部分：

1、被征收房屋價值的補償(對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格；

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

3、因征收房屋造成的停產停業損失的補償(根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素給予補償)。

如果是國有出讓土地，對土地還應該進行補償，如果是國有劃撥土地一般是沒有補償的。

在城中村征收過程中，經常會出現城管等部門向缺少權屬證據的被征收人作出責令限期拆除決定，實施強拆。因此遇到拆遷這種專業性的事情，可交給專業的律師進行處理，以免自己吃虧

一、房屋拆遷怎么進行評估

1、市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。

2、成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值

3、收益法是雨季估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。

二、城中村改造拆遷補償按城市房屋算還是按農村房屋算

法律分析：具體看情況的。對城中村進行改造時，經濟補償可以參考國有土地上房屋征收與補償條例的規定計算。征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

三、城中村到底是城市還是農村？拆遷應該按哪個標準補償？

能成為城中村是幸運的，但也是尷尬的。城中村坐落在繁華的都市，交通的便利和高額的房價帶來了城中村的繁華，看似一個“城市”，但可能沒有轉變的集體土地性質、擁擠的樓房和破敗的基礎設施，又提醒著大家這里仍然是“農村”。

其實，城中村是特殊的，不能一味的用農村和城市單獨區分，因為隨著城市化的不斷推進，很多城中村已被納入了城市規劃區。

那，何為城市規劃區呢?

城市規劃區指的是近城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域，城市規劃區的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規劃中劃定。

顯然，擁有眾多人口、便利交通的城中村可能早已被納入了城市規劃區。

城中村拆遷多遇補償不公：周邊上萬房價，城中村拆房補償只給3000

前不久，我們接到過這樣一個咨詢：我們這里城中村改造，給的補償是3000一平?？晌覀冸x繁華的地段很近，幾公里外就有一個萬達，房價都是1萬起，補償太低了根本買不起房子。

一街之隔拆遷補償便天差地別，按城市房屋拆遷補償完全能達到1萬一平，而按農村房屋補償卻只能3000一平，不同的補償依據給出的補償差距便高達3倍，拆窮拆富全憑征收方一句話。而被拆遷人往往處在被動地位，少有話語權。

城中村拆遷到底應該怎么補償?法律是怎么規定的?

城中村拆遷會涉及復雜的情況，我們可以從《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》(法釋〔2011〕20號)第十二條第二款中找到保障規定。

“征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費?！?/p>

這個規定意思就是說，可以參考《國有土地上房屋征收與補償條例》中對城市房屋的補償標準：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”。這樣一來，就和農村房屋拆遷補償標準天差地別了。

既然參考國有土地房屋補償，那么對被拆遷人房屋的補償就應該包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

同時，被拆遷人還有貨幣補償和產權調換兩種補償方式可選，被拆遷人可以綜合考慮選擇補償方式。

如果補償不合理，城中村的被征收人該如何維權呢?

若你家就在城中村，而拆遷方卻以“你家是農村房屋不值錢”為由，用大大低于周邊類似房屋的市場價要求你搬遷，你一定不要簽字同意，更不要被對方牽著鼻子走。先結合我們上面所述的房屋補償內容判斷自身房屋補償價位，留存好房屋權證，拍照保留下發張貼的各類公告文件，和拆遷方談判。

若雙方一直談不成，或拆遷方在拆遷中有不合法的行為，你可以通過申請行政復議或提起行政訴訟提高補償。

城中村拆遷拆遷方可操作性較大，拆遷方為了壓低成本盡快達到拆遷目的，常以各種名義壓力補償，我們被拆遷人要提高警惕，遇到不明白的地方要及時咨詢專業律師解答。

四、農村房屋拆遷補償標準是怎樣規定的

一、農村房屋拆遷補償標準是怎樣規定的1、農村房屋拆遷補償標準具體如下：（1）農村房屋征收補償費，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔按平方米單價計算；（2）農村房屋征收周轉補償費，以臨時居住條件劃檔按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；（3）農村房屋征收獎勵性補償費，以本地實際情況和國家有關政策加以確定。2、法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。二、農村房屋拆遷流程是什么農村房屋拆遷流程具體如下：1、接受建設單位委托，由建設單位全權委托拆遷實施單位實施拆遷；2、拆遷范圍內調查；3、制訂拆遷計劃、方案，編制拆遷預算；4、按規定委托評估單位評估；5、會同建設單位申辦拆遷許可證；6、拆遷公告等。

五、農村房屋拆遷補償標準

法律分析：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十九條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

第二十三條對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第二十五條　房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。