拆遷補償房屋成本,房屋拆遷補償：農村房屋拆遷補償按重置成本核算合理,多數街道辦事處、各級開發區設立的房屋拆遷安置公司將農村房屋拆遷補償確定在每平方米400~500元的價格區間，北京某律師自媒體設問，農村房屋拆遷補償400~500元 米合理嗎
多數街道辦事處、各級開發區設立的房屋拆遷安置公司將農村房屋拆遷補償確定在每平方米400~500元的價格區間，北京某律師自媒體設問，農村房屋拆遷補償400~500元/米合理嗎？對該問題回答的依據不同，答案也不相同。根據《土地管理法》規定，農村房屋拆遷補償按重置成本核算合理。
今日說法：房屋拆遷補償
一、街道辦事處、開發區設立拆遷安置企業的原因
討論街道辦事處、開發區設立拆遷安置企業的原因，首先要依法確定前述組織機構的性質。
根據2022年3月第六次修訂的“地方各級人民政府組織法”第八十六條規定，街道辦事處在本轄區內辦理派出它的人民政府交辦的公共服務、公共管理、公共安全等工作，依法履行綜合管理、統籌協調、應急處置和行政執法等職責，反映居民的意見和要求。據此，從行政法角度分析，街道辦事處的主要職能是行政執法。
“地方各級人民政府組織法”沒有規定開發區的設立，或者設置。開發區取得行政執法主體地位僅是司法解釋規定，如，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第二十一條賦予了各級開發區行政訴訟主體地位。從立法法的角度分析，前述司法解釋違反了《立法法》第十一條的規定，即，人民政府產生、組織和職權只能制定法律規定，其中，人民政府當然包括其職能部門。
組織機構的性質決定編制。在行政實踐中，不少地方將街道辦事處等同鄉鎮人民政府，鄉鎮人民政府的編制從其設立時確定，并由國務院批準。據此，鄉鎮人民政府沒有與上級人民政府對應的部門，當前多數街道辦事處的財政供養人員遠遠超編。既然沒有“地方各級人民政府組織法”授予，各級開發區人員也就沒有所謂的行政、事業編制。
上述超編人員的供養深刻影響著我國的拆遷政策。例如，經國務院批準的行政編制，以及經國務院編制機構審核的事業編制，地方政府可通過財政預算對編制內的人員實行財政供養。超編人員僅能通過土地財政供養，如，設立拆遷安置企業等。超編人員的待遇也是如此，不少發達地區普通職工的退休待遇偏低，超編是主要原因之一。
例如，我今年3月退休，工作38年，省保障廳給我核定的基礎工資僅為7,124.33元，而我繳納養老工資的收入遠遠超過“基礎工資”。據此，對正式在編人員的基礎工資核算尚且如此，對普通工人退休待遇的核算可以想象！目前，退休待遇問題已進入政府信息公開程序。#深度好文計劃#
發達地區普通職工退休待遇偏低的原因
二、房屋拆遷補償的規定
在我國，房屋拆遷補償主要有兩個法律和一個行政法規規定。這里的兩部法律，是指《民法典》和《土地管理法》，一個行政法規，是指《國有土地上房屋征收與補償條例》。其中，《民法典》第三百六十三條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定，據此，農村房屋拆遷適用《土地管理法》，而國有土地房屋拆遷適用《民法典》《國有土地上房屋征收與補償條例》。
《土地管理法》第四十八條第四款第二句規定：“對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。”
重新安排宅基地建房是農村住宅拆遷的“首選”方式，由于超編人員需要提供資金供養，多數農村住宅拆遷適用《民法典》的相關規定。其目的主要之一是處置農村集體經濟組織集約的住宅用地，如，街道辦事處、開發區設立拆遷安置企業經營住宅用地，其“技巧”是轉為國有建設用地。
重新安排宅基地建房的補償方式便是對重建成本進行核算，房地產未漲價前，農村房屋拆遷補償400~500元/米合理，目前核算可能需要考慮建筑材料、人工工資等漲價的因素。多數村民可能認為，農村住宅拆遷按《民法典》《國有土地上房屋征收與補償條例》對村民有利，對前述認識還需考慮以下因素：
第一，農村拆遷安置房的成本主要是宅基地的補償費構成，而宅基地補償款屬于農村集體經濟組織所有。以農村住宅面積拆遷滿足了部分村民，以及非本集體經濟成員的利益，但損害了農村集體經濟組織以及部分村民的利益，如，非本集體經濟組織成員以成員身份分配拆遷安置房。
第二，按農村住宅面積拆遷，《土地管理法》第四十八條第一款的規定“落空”，即，征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。其中，“長遠生計”有保障的途徑是，農村住宅拆遷集約的集體住宅用地。
三、農村房屋拆遷標準差異的后果
農村房屋拆遷標準差異，是指農村房屋拆遷按《民法典》《國有土地上房屋征收與補償條例》，或者《土地管理法》的規定顯現出不同結果。
按《民法典》《國有土地上房屋征收與補償條例》標準拆遷，其結果是村民盡量擴張房屋的面積，將每個可利用的宅基地新建住宅，或者附屬設施，甚至占用他人宅基地，或者公共地新建住宅，如，目前的違章建設不斷上升，以致村莊規劃不能實施。
多數村民因違章建設獲得的利益可能自認為滿足，卻建設物面積的多寡不同而造成了貧富差距，同時，集體經濟組織的利益受損，如，集約的宅基地被他人利用，村民長遠利益得不到保障。
農村房屋拆遷標準差異的后果
按《土地管理法》標準拆遷，村民因建筑物面積不同，其差異僅是重置成本。拆遷保障了農村村民居住的權利和合法的住房財產權益，或者改善其居住環境和條件，村莊規劃不因利益驅使而不被遵守。
農村集體經濟組織和農民可以利用集約的宅基地和其他建設用地從事開發經營，興辦企業，從而保障村民的長遠利益。據此，農村住宅拆遷補償應按《土地管理法》標準核算，即，農村房屋拆遷補償按重置成本合理，從而實現村民共同富裕。
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投稿：邵延浩
內容審核：張小華律師
