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山南市房屋拆遷補償辦法，被征收人拒不配合評估行為要承擔不利后果:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-09-28 12:01:43
作者：
圣運律師
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山南市房屋拆遷補償辦法,被征收人拒不配合評估行為要承擔不利后果,孫德興訴浙江省舟山市普陀區人民政府房屋征收補償案（一）基本案情2015年2月10日，浙江省舟山市普陀區人民政府（以下簡稱普陀區政府）作出普政房征決（2015）1號房屋征收決定，

山南市房屋拆遷補償辦法，被征收人拒不配合評估行為要承擔不利后果:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、山南市房屋拆遷補償辦法,被征收人拒不配合評估行為要承擔不利后果

孫德興訴浙江省舟山市普陀區人民政府房屋征收補償案

（一）基本案情

2015年2月10日，浙江省舟山市普陀區人民政府（以下簡稱普陀區政府）作出普政房征決（2015）1號房屋征收決定，對包括孫德興在內的國有土地上房屋及附屬物進行征收。在完成公告房屋征收決定、選擇評估機構、送達征收評估分戶報告等法定程序之后，孫德興未在簽約期限內達成補償協議、未在規定期限內選擇征收補償方式，且因孫德興的原因，評估機構無法入戶調查，完成被征收房屋的裝飾裝修及附屬物的價值評估工作。2015年5月19日，普陀區政府作出被訴房屋征收補償決定，并向其送達。該補償決定明確了被征收房屋補償費、搬遷費、臨時安置費等數額，決定被征收房屋的裝飾裝修及附屬物經入戶按實評估后，按規定予以補償及其他事項。孫德興不服，提起訴訟，請求撤銷被訴房屋征收補償決定。

（二）裁判結果

舟山市中級人民法院一審認為，本案房地產價格評估機構根據被征收房屋所有權證所載內容并結合前期調查的現場勘察結果，認定被征收房屋的性質、用途、面積、位置、建筑結構、建筑年代等，并據此作出涉案房屋的征收評估分戶報告，確定了評估價值（不包括裝修、附屬設施及未經產權登記的建筑物）。因孫德興的原因導致無法入戶調查，評估被征收房屋的裝飾裝修及附屬物的價值，故被訴房屋征收補償決定載明對于被征收房屋的裝飾裝修及附屬物經入戶按實評估后按規定予以補償。此符合《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》第三十三條第三款的規定，并未損害孫德興的合法權益，遂判決駁回了孫德興的訴訟請求。孫德興提起上訴，浙江省高級人民法院判決駁回上訴、維持原判。

（三）典型意義

評估報告只有準確反映被征收房屋的價值，被征收人才有可能獲得充分合理的補償。要做到這一點，不僅需要行政機關和評估機構依法依規實施評估，同時也離不開被征收人自身的配合與協助。如果被征收人拒絕履行配合與協助的義務導致無法評估，不利后果應由被征收人承擔。本案即屬此種情形，在孫德興拒絕評估機構入戶，導致裝飾裝修及房屋附屬物無法評估的情況下，行政機關沒有直接對上述財物確定補償數額，而是在決定中載明經入戶按實評估后按規定予以補償，人民法院判決對這一做法予以認可。此案判決不僅體現了對被拆遷人合法權益的保護，更值得注意的是，以個案方式引導被征收人積極協助當地政府的依法征拆工作，依法維護自身的合法權益。

附生效裁判文書

浙江省高級人民法院

行政裁定書

（2016）浙行終626號

上訴人（原審原告）孫德興。

被上訴人（原審被告）舟山市普陀區人民政府，住所地舟山市普陀區。

法定代表人張立軍，區長。

孫德興訴舟山市普陀區人民政府（以下簡稱普陀區政府）房屋征收行政補償一案，舟山市中級人民法院于2016年5月16日作出（2015）浙舟行初字第52號行政判決。孫德興不服，向本院提起上訴。本院于2016年7月4日立案受理后，依法組成合議庭，并于同年9月27日公開開庭審理了本案。上訴人孫德興的委托代理人傅德法，被上訴人普陀區政府的副區長韓常燦及委托代理人俞宏波、王紅雷到庭參加訴訟。經最高人民法院批準，本案依法延長了審理期限。本案現已審理終結。

原審法院經審理認定：根據舟房權證普沈字×××號房屋所有權證記載，坐落于舟山市普陀區，產別為私產，建筑面積為107.44平方米，房屋總層數為2層。該處房屋所在國有土地使用權人登記為原告孫德興，使用權類型為劃撥，使用權面積為67.20平方米。該處房屋位于普陀區半升洞區塊舊城改造項目房屋征收范圍內。該項目系列入普陀區國民經濟和社會發展“十二五”規劃綱要以及普陀區政府2014年國民經濟和社會發展計劃，符合相關土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。2014年4月15日，被告確定的房屋征收部門普陀區政府房屋征收與補償管理辦公室(以下簡稱普陀征收辦)發布《通告》，通告征收范圍等事項，并告知自該通告發布后，進行調查摸底、房屋評估測繪、房屋征收與補償實施方案征求意見等相關工作。同日，普陀征收辦發布《關于房屋征收范圍暫停辦理相關手續的通知》，暫停期限自2014年4月15日至2015年4月14日。其后，房屋征收部門對征收范圍內被征收房屋的權屬、建筑面積等進行調查、確認并公示結果。經征求意見，普陀征收辦于2014年5月21日發布《通告（第一告）》，公布《半升洞區塊房屋征收與補償實施方案》（征求意見稿）及修改說明。2015年2月10日，被告普陀區政府作出《舟山市普陀區人民政府房屋征收決定》（普政房征決〔2015〕1號），該房屋征收決定確定對沈家門半升洞區塊改造項目范圍內國有土地上的房屋進行征收，征收范圍為東起半升洞客運碼頭、西至濱港路27弄、南臨濱港路、北靠刺棚山南側的房屋及附屬物。同日，被告普陀區政府發布《舟山市普陀區人民政府關于對半升洞區塊改造項目房屋征收決定的公告》（舟普政發〔2015〕7號），同時公告征收補償方案、征收范圍圖，并告知行政復議、行政訴訟權利及法定期限等事項。2015年2月12日，房屋征收部門通知原告孫德興選擇評估機構，并于次日送達該《通知書》。2015年2月15日，普陀征收辦發布《公告》，確定舟山匯誠房地產估價咨詢有限公司（以下簡稱“匯誠公司”）為半升洞區塊改造項目的房屋征收評估機構。匯誠公司就原告孫德興的被征收房屋作出舟匯房估（2015）Z字第0002號《舟山市普陀區國有土地上住宅房屋征收評估分戶報告》，并于2015年2月16日向原告孫德興留置送達。同日，匯誠公司作出《半升洞區塊被征收房屋及安置房評估結果公示表》，其中載明原告孫德興的被征收房屋評估單價為9072元/m2，建筑面積為107.44m2。同日，普陀征收辦發布《公告》，公告簽約期限（2015年2月16日至2015年3月17日）、簽約地點等事項。因房屋征收部門與被征收人即原告在上述簽約期限內未達成補償協議，2015年4月8日，普陀征收辦向被告普陀區政府報送《關于要求對孫德興所有的被征收房屋作出房屋征收補償決定的申請》并附房屋征收補償決定方案。2015年4月21日，被告普陀區政府向原告孫德興作出《選擇征收補償方式告知書》并附房屋征收補償決定方案，同時告知其在自該方案送達之日起十五日內提出意見并選擇征收補償方式，逾期不選擇補償方式的，補償方式由該機關作出的補償決定確定。該《選擇征收補償方式告知書》及所附房屋征收補償決定方案于2015年4月23日送達原告。原告在上述期限內未選擇征收補償方式。2015年5月19日，被告普陀區政府作出被訴房屋征收補償決定，并向原告直接送達，同時在征收范圍內予以公告。該房屋征收補償決定載明，“一、對登記在被征收人名下的坐落于普陀區濱港路181號，產權證號為舟房權證普沈字×××號的房屋實施征收，確定征收方式為貨幣補償。其中，被征收房屋補償費974696元，搬遷費2149元，臨時安置費14182元。被征收人可得貨幣補償金額合計991027元，已專戶存儲于銀行賬戶內（戶名：舟山市普陀區人民政府征收與補償管理辦公室，開戶行：中國農業銀行舟山市沈家門支行，賬號：19×××97）。二、被征收房屋的裝修及附屬物經入戶按實評估后，按規定予以補償。三、限被征收人孫德興于收到該決定書之日起60日內將坐落于普陀區濱港路181號，產權證號為舟房權證普沈字×××號的房屋騰空搬遷。”該房屋征收補償決定同時載明被征收人提起行政復議、行政訴訟權利及法定期限等事項。原告不服該房屋征收補償決定，提起訴訟。

原審法院認為，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征補條例》）第二十六條第一款的規定，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照該條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。故被告普陀區政府具有作出被訴房屋征收補償決定的法定職權。根據雙方當事人的訴辯意見，本院對本案的審理重點歸納并評析如下：一、關于被告作出被訴房屋征收補償決定的事實認定問題。第一，關于被征收房屋及補償對象的認定。本案中，原告孫德興系涉案半升洞區，被告普陀區政府以原告為補償對象作出被訴房屋征收補償決定，認定正確。但被告在作出被訴房屋征收補償決定主文部分將被征收房屋的坐落位置錯誤表述為“普陀區濱港路181號”，鑒于原告對被訴房屋征收補償決定確定的被征收房屋系其所有的坐落于舟山市普陀區沈家門荷外路181號的房屋這一事實并無異議，本院在此予以指正。第二，關于被征收房屋價值的認定。根據《征補條例》第十九條第一、二款規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。參照《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱《評估辦法》）第十一條第一款的規定，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。該辦法第十四條第一款規定，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。本案中，房地產價格評估機構匯誠公司以涉案房屋征收決定公告之日為評估時點，根據被征收房屋所有權證所載內容并結合前期調查的現場勘察結果，認定被征收房屋的性質、用途、面積、位置、建筑結構、建筑年代等，并據此作出舟匯房估（2015）Z字第0002號《舟山市普陀區國有土地上住宅房屋征收評估分戶報告》，確定被征收房屋評估價為974696元（不包括裝修、附屬設施及未經產權登記的建筑物）。該評估報告于2016年2月16日向原告孫德興留置送達，原告未在法定期限內依法定程序就評估結果提出異議。被告據此在其作出的被訴房屋征收補償決定中認定被征收房屋的價值，事實認定清楚，符合相關法律規范。第三，關于被訴房屋征收補償決定中補償方式的確定。根據《征補條例》第二十一條第一款的規定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。根據《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《省條例》）第三十二條的規定，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，由房屋征收部門向設區的市、縣（市、區）人民政府提出補償決定方案。補償決定方案應當包括貨幣補償和房屋產權調換兩種補償方式及相應的補償標準。設區的市、縣（市、區）人民政府應當對補償決定方案進行審查，將補償決定方案送達被征收人。被征收人應當自補償決定方案送達之日起十五日內，提出意見并選擇補償方式。設區的市、縣（市、區）人民政府送達補償決定方案時應當書面告知被征收人，其逾期不選擇補償方式的，補償方式由補償決定確定。本案中，被告于2015年4月21日作出《選擇征收補償方式告知書》并附房屋征收補償決定方案，同時載明原告在自該補償決定方案送達之日起十五日內提出意見并選擇征收補償方式，逾期不選擇補償方式的，補償方式由該機關作出的補償決定確定。該《選擇征收補償方式告知書》及所附房屋征收補償決定方案于2015年4月23日送達原告。原告在上述期限內未選擇征收補償方式。故被告根據涉案征收項目大多數被征收人關于征收補償方式的選擇情況，在被訴征收補償決定中給予被征收人即原告以貨幣補償，并未損害原告的合法權益。第四，關于被訴房屋征收補償決定中補償金額的確定。根據《省條例》第三十三條第三款的規定，因被征收人原因無法調查、評估被征收房屋裝飾裝修價值的，補償決定不包括對被征收房屋裝飾裝修價值的補償。依法實施強制執行時，房屋征收部門應當對被征收房屋裝飾裝修情況作出勘察記錄，并向公證機構辦理證據保全，由房地產價格評估機構另行評估確定被征收房屋的裝飾裝修價值。設區的市、縣（市、區）人民政府應當按照評估確定的裝飾裝修價值另行給予補償。原告認為，被告未對原告未經產權登記的建筑物進行評估，作出的被訴房屋征收補償決定確定的補償數額不具體不明確，將導致被訴征收補償決定無法執行。本院認為，本案中，系因被征收人即原告的原因無法入戶調查、評估被征收房屋的裝飾裝修及附屬物的價值，被告依據經評估確定的被征收房屋的價值以及涉案項目征收補償方案確定的搬遷費和臨時安置費的計算標準，在其作出的被訴房屋征收補償決定中確定補償金額合計為991027元，同時載明對于被征收房屋的裝修及附屬物經入戶按實評估后按規定予以補償，符合相關法律規范，且并未損害原告的合法權益，故原告的上述主張不能成立，本院不予采納。二、關于被告作出被訴房屋征收補償決定的程序合法性問題。本案中，被告作出涉案項目房屋征收決定后，由房屋征收部門組織被征收人通過多數決定方式確定房地產價格評估機構，依法擬定涉案項目征收補償方案并公開征求公眾意見，經修改后予以公告。因房屋征收部門與原告在簽約期限內達不成補償協議，房屋征收部門擬定征收補償決定方案，并報送被告；因原告在法定期限內未選擇征收補償方式，由被告根據房屋征收部門的報請，作出被訴房屋征收補償決定，并將該房屋征收補償決定直接送達原告，同時在房屋征收范圍內予以公告，符合《征補條例》、《省條例》等相關法律規范中關于征收補償程序的規定。三、關于被告作出被訴房屋征收補償決定的法律適用問題。本案中，被告依據《征補條例》、《省條例》并參照《評估辦法》等相關法律規范作出被訴房屋征收補償決定，原告對此并無異議，法律適用正確。綜上，被告普陀區政府作出被訴房屋征收補償決定合法，本院對原告孫德興的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條的規定，判決駁回原告孫德興要求撤銷被告普陀區政府于2015年5月19日作出的舟普征補[2015]第05號房屋征收補償決定的訴訟請求。

孫德興上訴稱：一審判決認定事實不清，證據不足，判決結果錯誤。一、被上訴人作出被訴房屋征收補償決定的依據普政房征決〔2015〕1號房屋征收決定違法無效。上訴人不服被上訴人房屋征收決定的行政訴訟案件尚在二審程序中。該征收決定是因舊城改造需要征收房屋，但被上訴人沒有按照“舊城改造行征收改建”的程序、方法、途徑和權利保護等法律規定進行，嚴重侵害上訴人的合法權益。二、本案的房屋征收評估報告違法無效。1、評估機構的確定程序違法。法律規定評估機構應當由被征收人協商選定，可是本案的評估機構匯誠公司不是上訴人選定的，也不是依法投票確定或搖號抽簽隨機確定，而是征收部門私下確定，故而其評估報告不具有合法性，也就沒有證明效力。2、評估機構未經現場勘查就作出評估報告。評估機構應當經過現場勘查，查明房屋的實地構建、建造的事實，而不能僅憑房屋權利證書的書面材料和征收部門的意見就出具評估意見，本案評估機構既沒有與上訴人聯系也沒有到現場查看，更沒有入戶評估。這樣做出的評估報告無效，不能作為補償依據。3、評估的公示、送達違法，侵害了上訴人的權利。三、被上訴人作出的房屋征收補償決定所依據的房屋征收決定和房屋征收評估報告均違法無效，必然導致其錯誤，應當予以撤銷。同時，還有以下的違法情形。1、被征收房屋價值每平方米3萬元被評估成0.9萬元，嚴重偏低。依據法律規定，被征收房屋的補償不得低于類似房地產的市場價格，事實上，涉案房屋所在地段的商品房的市場價格每平方米大約為1.5萬元；被上訴人及相關部門對外的答復口徑也是每平方米約1.4萬元左右。所以，上訴人涉案房屋被評估成9072元/平方米，完全偏離了市場價格，得出的評估結論和報告也脫離事實，不具有證明效力。2、被上訴人沒有查明相關事實。被上訴人對房屋征收部門呈送的相互矛盾的材料不作分析辨別就作出補償決定。征收部門在能夠送達相關文書甚至是《評估分戶報告》的情況下，卻說成是不能入戶評估，兩者完全矛盾。事實上評估機構根本沒有到過房屋現場勘查。所以，在評估報告中沒有對上訴人房屋的裝修、附屬設施及未經產權登記的建筑物等一并評估，嚴重損害上訴人的合法權益，也違反法律規定。3、補償決定的條件尚不具備。本案被上訴人準備用于產權調換的房屋不存在，安置地塊還是毛地，不存在評估對象，補償決定中用于產權調換結算房屋差價的計算嚴重違法。四、一審判決認定事實不清，證據不足，判決結果錯誤。一審訴訟中，原審法院已經查明或者應當查明被上訴人作出的房屋征收補償決定違法無效的事實，但一審判決仍然維持其補償決定而駁回上訴人的訴訟請求，與客觀事實和法律規定不符。請求二審法院撤銷一審判決,改判支持上訴人提出的撤銷被上訴人作出的被訴房屋征收補償決定的訴訟請求。

普陀區政府答辯稱：一、答辯人作出評估報告的程序合法，沒有侵害被征收人選擇評估機構的權利。本次征收區域涉及被征收人眾多，在征收決定作出前，征收部門曾就評估機構的選定事宜與眾被征收人進行提前交流溝通。2015年2月10日房屋征收決定作出后，征收部門逐戶上門就評估機構的選定與征收地塊內的被征收戶包括上訴人進行協商。截止2015年2月15日，除上訴人等個別被征收人未作出選擇外，征收區域內85%被征收人均選擇匯誠公司作為該次征收的法定評估機構。故至此時止，上訴人是否再對評估機構作出選擇已不影響該項目評估機構的最終選定。匯誠公司依照獨立、客觀、公正的原則作出評估報告，沒有侵犯上訴人的權利。二、答辯人評估報告的送達程序不違法。2015年2月16日評估公司作出分戶評估報告后，征收單位依法在征收區域進行了公告，并向上訴人進行了送達。公告充分對上訴人等被征收戶進行釋明，若對分戶評估報告存疑，均可至評估公司辦公地點進行詢問、質疑等，并給予合理期限。上訴人在征收單位向其送達分戶評估報告后，至今未向評估公司、征收單位或答辯人提出任何異議，也未根據《省條例》第十九條之規定提出復核，因此評估報告對上訴人已具有法律效力，征收單位的送達行為并不違法。三、答辯人對上訴人未經產權登記的建筑物未認定是合法的，并未剝奪上訴人依法可能獲得的權利，且評估報告的形成也不存在違法。1、《征補條例》第二十四條雖規定在房屋征收決定作出前，市、縣級人民政府有組織有關部門對征收區域內無證權屬建筑進行調查、認定和處理的義務，但這需要被征收人的配合。《評估辦法》第十二條第二款對此有明確規定“被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料······”但征收過程中，上訴人一直采取消極抗拒的態度，致使評估公司雖然曾多次至現場勘查卻無法了解確定其未經登記的產權及裝修、裝飾情況，故其未經產權登記的建筑物、附屬設施和室內裝修部分的價值在本次評估報告中無法得以體現。當然，如上訴人能配合履行評估的相關程序，其未經產權登記的建筑物和室內專修部分的價值是可以處理的。2、因上訴人不予配合，評估公司只能對上訴人的房屋外圍進行現場勘查，同時結合答辯人提供的產權材料，根據《評估辦法》第十條、第十一條、第十四條等相關規定進行評估。因此，評估報告的形成也是合法的。四、上訴人關于房屋價值高達3萬元／平方米的觀點無事實依據。1、在普陀區任何區域的住宅商

該內容由梁勤栓律師和律說律答共創回答

二、對征收評估有異議如何處理

法律分析：對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

三、沒有合法有效的評估報告,能否作出征收補償決定

依據我國相關法律的規定，沒有合法有效的評估報告，房屋征收部門是不能作出征收補償決定的，沒有合法的評估報告，不能確定房屋的價值，從而無法簽訂補償協議。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

一、房屋拆遷補償評估方式是怎樣

我國相關法律法規規定，房屋拆遷評估方法有：市場比較法、成本法、收益法、假設開發法和基準地價修正法。其中，后三者經拆遷雙方選擇后可以適用。

1、市場比較法

市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應當與被拆遷房屋所在區位、用途、建筑結構相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設施、公益事業房屋以及農房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。

2、成本法

成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

3、收益法

收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設開發法

假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準地價修正法

基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。

四、對征收評估有異議如何處理？

律師解析：

此種情況，可以直接向淘寶客服投訴，這是淘寶嚴厲打擊的行為，違反了淘寶規則，投訴成功，淘寶會對刷空包的賣家做以相應的處罰，最嚴重的可以封店。

【法律依據】：

《中華人民共和國消費者權益保護法》

第四條經營者與消費者進行交易，應當遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則。

第五條國家保護消費者的合法權益不受侵害。

國家采取措施，保障消費者依法行使權利，維護消費者的合法權益。

國家倡導文明、健康、節約資源和保護環境的消費方式，反對浪費。

五、被征收人拒絕簽訂補償協議后,征收方會作出哪些行政行為呢

一、向被征收人作出《房屋征收補償決定》

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條第一款規定：房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。也就是說，在被征收人拒絕簽訂補償協議后，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府會根據該條規定向被征收人作出《房屋征收補償決定》，該補償決定的補償標準是根據房屋征收補償方案制定的。

被征收人收到《房屋征收補償決定》后，就該乖乖的交出房屋，拿錢走人嗎答案是否定的，《國有土地上房屋征收與補償條例》規定了作出《房屋征收補償決定》的依據，同樣也留給了被征收人救濟的途徑，當我們收到《房屋征收補償決定》不要慌，及時走司法途徑救濟，向上級機關申請復議或者向有管轄權的法院提起行政訴訟，再次提醒一下，復議期限為60日，訴訟期限是6個月，都是從收到《房屋征收補償決定》之日起開始計算的。到期后既不復議也不訴訟，又不騰房的，申請人民法院強制執行。

二、作出《責令交出土地決定書》

上面我們說到的是國有土地上房屋征收會出現的情形，那征收集體土地，被征收人拒絕簽訂補償協議，征收方會怎樣呢根據《土地管理法實施條例》第四十五條規定：違反土地管理法律、法規規定，阻撓國家建設征收土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執行。也就是說，在被征收人拒絕簽訂補償協議后，縣級以上人民政府土地行政主管部門會對被征收人作出《責令交出土地決定書》，同樣給予了被征收人救濟的途徑，在收到《責令交出土地決定書》之日起60日向其上級機關申請復議，或者在6個月內向具有管轄權的人民法院提起行政訴訟。到期后既不復議也不訴訟，又不交出土地的，申請人民法院強制執行。

三、違法強拆房屋或違法強占土地

以上我們說的是法律規定的情形，但在實際中，往往征收方為了達到快速獲取土地的目的，而采取違法強拆、強占的手段，此時被征收人該如何維護自身合法權益呢

首先，要保證自身和家人的安全，拒絕采取暴力抵抗的方式阻止強拆、強占。其次，就是要學會報警，在強拆、強占之時，就要撥打110報警電話，錄下報警記錄，說清楚時間、地點、誰強拆的房屋、誰強占的土地。最后，也是最重要的，拍照、錄像強拆、強占過程，確定好是哪個部門強拆了您的房屋、強占了您的土地，收集好證據后，及時起訴到人民法院，要求卻強拆、強占行為違法，維護自身合法權益。切勿上訪，以免耽誤您的維權期限，造成維權不能，損失自身合法財產。