新疆拆遷樓房的地下室補償,農村拆遷公攤面積怎么分配,法律主觀：眾所周知， 房屋拆遷 的補償方式主要包括產權置換、貨幣補償以及二者相結合這幾種方式。而在選擇產權置換這種補償方式的時候，我們經常會提到“拆一還一”的原則，于是，許多細心的被 拆遷
眾所周知， 房屋拆遷 的補償方式主要包括產權置換、貨幣補償以及二者相結合這幾種方式。而在選擇產權置換這種補償方式的時候，我們經常會提到“拆一還一”的原則，于是，許多細心的被 拆遷 戶就會問道：拆遷還房，公攤面積怎么算?這個問題可大可小，如果原來被拆遷的房屋是高層建筑，本身就有較大的公攤面積，與 回遷房 的公攤面積差不多，那么問題比較小;但是，如果原來是平房住宅，拆遷后給安置到高層住宅，這其中的公攤面積可“噌”的一下就上去了，這中間的面積算下來可還不少。實際上，我們在媒體報道中也曾見過這樣的實例——不少被拆遷戶反映道，回遷房都是高層，公攤面積大，導致拆遷后居住面積不僅沒有改善，甚至還可能降低。 針對這個問題，目前我們國家的 法律法規 并沒有詳細規定到公攤這個程度上，不過，大家可以看一看《中華人民共和國 物權法 》第四十二條，該條第三款規定“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予 拆遷補償 ，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”這里所提到的“保障被征收人的居住條件”，我們理解為不能因為征收拆遷而導致被拆遷戶的居住條件降低，也由此引申出最低“拆一還一”的原則;當然，基于保障居住條件的立法精神，所謂“拆一還一”應當指的是實用面積，如果僅僅是建筑面積不變，但公攤面積增加了，那么實用面積也必然降低，被拆遷戶的居住條件也就得不到保障。 針對這一問題，不少地方政府也作出了相應的規定，今天拆遷律師就為大家盤點一下各地關于拆遷中公攤面積的部分規定，以供參考。 1、 山東 省 《 青島 市國有土地上 房屋征收與補償條例 》 第二十一條第一款第(四)項：補償房屋的公攤面積單獨計入應補償面積。 第二十三條征收住宅房屋實行貨幣補償的，以本條例第二十一條規定計算的應補償面積，按照征收區域新建商品住房市場價格結算貨幣補償金。其中，第二十一條第一款第四項的補償房屋公攤面積，按照該款第一項至第三項的應補償面積之和乘以公攤面積比例計算。 前款規定的公攤面積比例，在本市 市區 范圍內，征收區域用于住宅房屋建設的，按照該住宅房屋建設項目的平均公攤面積比例計算;征收區域用于其他工程建設的，按照百分之二十三計算。縣級市的公攤面積比例，由當地人民政府根據本地實際確定，報市人民政府備案。 本條所稱公攤面積比例，是指建筑物公用建筑面積占建筑物總建筑面積的比例。 2、 陜西 省 《 西安 市國有土地上房屋征收與補償辦法》 第二十七條第五款：公攤面積部分均不結算房價款。 3、 新疆 維吾爾自治區 《新疆維吾爾自治區實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》 第二十條第二款：被征收房屋以產權調換方式補償的，房屋征收部門應當與被征收人計算、結清被征收房屋與產權調換房屋價值的差價，并按照被征收房屋產權性質辦理產權調換房屋的轉移登記。產權調換房屋的公攤面積大于被征收房屋公攤面積的，房屋征收部門應當給予被征收人因增加公攤面積而減少使用面積的損失補償。 4、 湖北 省 《 武漢 市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》 第四十一條被征收住宅房屋建筑面積公攤系數低于產權調換房屋建筑面積公攤系數的，應當對被征收人或公有房屋承租人增加建筑面積補助。建筑面積補助原則上不超過被征收房屋建筑面積的10%。9層及以下的被征收房屋調換為18層及以上建筑的，建筑面積補助原則上不超過被征收房屋建筑面積的12%。 建筑面積補助的具體標準由各區人民政府根據項目實際情況確定。 5、 河北 省 《 石家莊 市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》 第三十條第二款：房屋征收部門應根據被征收房屋的具體情況給予公攤補助。公攤補助由房地產價格評估機構依據公攤基準補助系數結合被征收房屋評估確定。 6、 安徽 省 《 合肥 市國有土地上房屋征收與補償辦法》 第二十一條第一款：征收住宅房屋實行產權調換的，應當根據產權調換房屋實際公攤系數計算產權調換房屋的建筑面積。 《 安慶 市市區國有土地上房屋征收與補償辦法》 第二十條第一款：征收住宅房屋實行產權調換的，應當根據產權調換房屋實際公攤系數計算產權調換房屋的建筑面積。 7、 浙江 省 《 寧波 市國有土地上房屋征收補償、補助、獎勵規定》 二、房屋征收補助 (四)住宅房屋產權調換公攤面積補助 產權調換住宅房屋為高層建筑的，在向最接近產權調換住宅房屋建筑面積的套型上靠前給予公攤面積補助：每單元設置一部電梯的，補助建筑面積3平方米;每單元設置二部及以上電梯的，補助建筑面積10平方米。補助面積部分不支付房款。 8、 福建 省 《 福州 市 倉山區 東部新城農村集體土地房屋征收補償安置實施細則(試行)》 十三、征收非農經合成員在農村集體土地上產權房屋，給予被征收房屋產權建筑面積10%的公攤補償( 安置房 為七層以下多層房屋的除外)，但每戶最多不超過10平方米。 9、 甘肅 省 《 蘭州 市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》 第三十五條征收住宅房屋實行同類地段產權調換的，被征收房屋建筑面積與所調換房屋套內建筑面積相等部分不結算差價，所對應的公攤面積不予結算費用。超過后的建筑面積，可分檔次由被征收人以優惠價格購買，調換后的房屋產權歸被征收人所有。具體優惠價格在 征收補償 方案中作出規定。 征收非住宅房屋實行同類地段產權調換的，產權調換房屋套內建筑面積應不小于被征收房屋套內建筑面積，套內建筑面積相等部分，按評估差價結算，所對應的公攤面積不予結算費用。 10、 四川 省 《 成都 市人民政府辦公廳關于進一步推進中心 城區 舊城改造規范房屋征收與補償行為的通知》 四、嚴格補償標準 (一)房屋補償費。實行貨幣補償的，按照改造范圍內房屋評估單價乘以房屋建筑面積確定;實行產權調換的，綜合平衡改造范圍內房屋的建筑面積和市場評估價值對房屋所有權人進行安置。 對住宅實施改造，房屋所有權人選擇產權調換的，改造范圍內房屋和安置房屋按套內建筑面積和公攤面積分別調換，根據評估價結算套內建筑面積差價，實施單位免收公攤面積補差款。房屋所有權人一次性付清差價款的，優惠30%。 《 廣元 市中心城區城市 棚戶區改造 土地及房屋征收補償安置暫行辦法》 第二十九條產權調換還房在被征收房屋套內面積不減少的前提下，按照以下原則進行： (一)房屋征收部門提供產權調換的住房為多層的，按照被征收房屋建筑面積與產權調換房屋建筑面積1：1的比例還房。 (二)房屋征收部門提供產權調換的住房為高層的，鑒于公攤面積增大，按照被征收房屋建筑面積與產權調換高層房屋建筑面積1：1.2的比例還房。 (五)按照本條第(一)、(二)項還住房的，還房公攤面積比例超過15%的部分由政府承擔，計入還房產權面積。后期費用由被征收人自行承擔。 《 內江 市中心城區國有土地上房屋征收與補償實施辦法(試行)》 第三十五條征收住宅房屋，被征收人選擇產權調換的，安置房屋總建筑面積不能少于50平方米。被征收房屋和安置房屋按套內建筑面積和公攤面積分別調換，根據評估價結算套內建筑面積差價，房屋征收部門免收公攤面積補差款。 被征收房屋和安置房屋的套內建筑面積和公攤面積以房屋所有權證記載為準。房屋所有權證未分別記載套內建筑面積和公攤面積的，以房屋所有權登記部門核定的面積為準。 《 瀘州 市人民政府關于國有土地上房屋征收與補償有關政策的通知》 七、其他補助 (三)公攤面積的補助 選擇產權調換的被征收人，被征收房屋為磚木結構、木單結構的，產權調換房屋以套內面積結算，免收產權調換房屋公攤面積補差款;被征收房屋為磚混結構、框架結構的，產權調換房屋以建筑面積結算，產權調換房屋公攤面積超過建筑面積7%的部分，由政府補助。 《瀘州市 征地補償 安置辦法(試行)》 第二十條第二款：申請安置房安置的戶，每戶安置房面積超過應享受面積10平方米以內的，按片區還房綜合成本價補差，超過應享受面積10平方米以上的部分，按片區還房指導價補差。申請高層安置的，每戶公攤面積超過應享受面積的7%部分由政府承擔，并給予每人一次性物業管理費等補助5000元。 11、 重慶 市 《重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法(暫行)》 第二十五條被征收住宅建筑面積公攤系數低于或等于15%的，按15%的公攤系數計算應補償的住宅建筑面積，被征收住房建筑面積公攤系數高于15%的，按實際面積計算房屋補償。 12、 內蒙古 自治區 《 包頭 市國有土地上房屋征收與補償辦法》 第二十四條第二款：被征收房屋為平房住宅、簡易樓房、非成套獨用居住房屋、多層住宅，實行產權調換房屋為高層住宅的，在“征一還一”的基礎上，按照滿足被征收房屋原有套內面積使用功能的原則補助公攤面積。補助的公攤面積最高不超過被征收房屋計算面積的10%。具體補助標準由作出房屋征收決定的人民政府確定。 13、 廣西 壯族自治區 《 南寧 市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》 第二十九條第二款：對被征收房屋的公攤面積按照1：1調換，安置房屋公攤面積與被征收房屋公攤面積差額部分不結算差價。 《南寧市人民政府關于加強拆遷安置房建設管理工作的實施意見》 第(二十七)條第二款：拆遷安置房公攤面積與被征收房屋公攤面積差額部分不結算差價。 《 欽州 市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》 第三十條征收住宅房屋時選擇產權調換的，房屋征收部門提供用于產權調換的安置房屋，按照套內面積1∶1.3調換。安置房屋套內面積超出被征收房屋套內面積的部分應結算差價，超出的面積在10平方米以內(含10平方米)的部分，按照征收決定公布時本市上一年度保障性住房建設成本價結算差價;超出的面積在10平方米以上的部分，按照交房時房產部門提供的同地段類似 商品房 平均價格結算差價。 對被征收房屋的公攤面積按照1∶1調換。安置房屋公攤面積小于被征收房屋公攤面積的，結算差價;安置房屋公攤面積大于被征收房屋公攤面積，給予其免收差價獎勵。 安置房屋套內面積不足被征收房屋套內面積的，不足部分按照被征收房屋價值標準或安置房屋銷售價格，按就高原則給予被征收人貨幣補償。 14、 江蘇 省 《 泰安 市人民政府關于實施城市片區開發建設的意見》 安置房為小高層、高層的，電梯及由電梯增加的走廊公攤面積不計入回遷安置面積。 15、 遼寧 省 《 鐵嶺 市國有土地上房屋征收與補償辦法》 第二十四條之(三)征收有照商業門市平房： 1.原地(就近)安置樓房，被征收人應支付安置面積(原房屋面積加上所對應的增加公攤面積)評估價格與原房評估價格差價50%的價款。可就近上靠增加面積，檔次內增加面積部分按優惠價格(安置房評估價下浮20%)結算，檔次外增加面積部分按安置房的評估價結算; 2.異地安置樓房，在前目基礎上原房屋面積加上所對應的增加公攤面積部分按照征收地塊與安置地塊類似商業門市評估價格互找差價。 16、 河南 省 《 洛陽 市人民政府關于國有土地上房屋征收與補償的意見》 附件1洛陽市國有土地上房屋征收補償標準 一、對被征收房屋的補償 1.實行貨幣補償的，按照被征收房屋的市場評估價計算。 2.實行房屋產權調換的，做出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋進行調換。 在進行房屋產權調換時，被征收房屋和安置房屋按套內建筑面積及公攤面積分別進行調換。套內建筑面積調換時，被征收房屋價格和安置房屋價格均按市場評估價計算，雙方結清差價。 公攤面積調換時，免收套內建筑面積相對應的公攤面積的價差款。 被征收人選擇的安置房在2套(含2套)以上的，實行高低搭配進行安置。 17、 吉林 省 《 遼源 市國有土地上房屋征收與補償辦法》 第二十五條第四款：選擇產權調換高層住宅樓：公攤面積中的電梯間面積，計算產權無償贈送給被征收人。” 作者：蔡*儀 版權 所有：**京平 律師事務所 注：如需轉載，請標明版權! 王*峰律師，**京平律師事務所合伙人、資深律師，專業從事行政訴訟和征地拆遷維權代理。
《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》
第八條
公用建筑面積由以下兩部分組成：
1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；
2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
法律分析：農村的房屋是沒有公攤面積。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。
征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。
征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。
國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
法律分析：公攤面積屬于建筑面積范疇拆遷補償在計算面積時是以房產證上的建筑面積為標準的，而建筑面積包括室內面積和公攤面積，因此拆遷補償包括公攤面積。如果被征收方選擇房屋產權調換，則市縣人民政府應當提供用于產權調換的房屋，同時與被征收方計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值之間的差價。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
法律分析：
一、一般來說,普通的多層住宅樓在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下,公攤的系數約在10%-15%;帶電梯的小高層的住宅,公攤的系數約在15%-20%;高層的住宅相對更高一些,約在20%-25%。超過這個標準就涉嫌違法了。
二、安置房公攤面積包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等。為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。不應計入的公用建筑空間為：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;售房單位自營、自用的房屋.為多幢房屋服務的警衛室、管理(其中包括物業管理)用房。需要分攤的共有建筑面積為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。
法律依據：
《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
衍生問題：
買安置房的風險有什么？
1、政策因素。根據相關法規及政策規定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產權雖屬于個人所有，但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。
2、價格因素。目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。由于從訂立安置協議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大。特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。
3、人的因素。共有人是拆遷安置房買賣風險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。
法律分析：公攤面積算法總體公式：分攤面積=各單元的建筑面積×分攤系數(分攤系數=共有建筑面積總和/參加分攤的各單元的建筑面積總和)；高層公攤面積計算方法：公攤面積=建筑面積—實用面積(所謂的公攤系數，也就是房屋的得房率)。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第三十五條 本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。
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投稿：王小文
內容審核：趙雪玲律師
