一、代征地面積是什么意思

代征地是開發(fā)商在征地的時候代政府部門一并征收的土地，主要是用于做道路等交通的，開發(fā)商要出錢，但是這部分土地開發(fā)商沒有使用權。在郊區(qū)代征地一般為集體土地。在城區(qū)代征地土地使用權性質(zhì)則可能為劃撥土地使用權。以出讓方式取得的土地使用權和以其他有償方式取得的土地使用權。由于大多數(shù)代征地為劃撥用地，故本文的代征地土地使用權性質(zhì)如不做特別說明，為城區(qū)劃撥土地使用權。

代征地費用確定有兩種方法，一種是參考基準地價評估，根據(jù)新的基準地價體系中的熟地價和毛地價水平，經(jīng)過修正可得出征地費用，一種是根據(jù)代征地上的房屋現(xiàn)狀按照征地拆遷政策進行評估。本文根據(jù)拆遷征地政策進行試算，參照住宅用途和非住宅用途房屋拆遷的有關法規(guī)，代征地費用可表達如下：

（1）代征用城區(qū)范圍內(nèi)非住宅用地

現(xiàn)狀代征地樓面費用=區(qū)位價格；現(xiàn)狀容積率調(diào)整系數(shù)；房屋現(xiàn)狀用途調(diào)整系數(shù)；位置臨路修正系數(shù)+地上物補償價格

該公式主要參照非住宅拆遷補償辦法

（2）代征用城區(qū)范圍內(nèi)住宅用地

現(xiàn)狀代征地樓面費用=(基準地價；k+基準房價) ；建筑面積+地上物補償價格

該公式參照住宅房屋補償款公式確定。K值為容積率調(diào)整系數(shù)，基準地價。基準房價以及k值根據(jù)項目的具體情況確定。地上物的補償，參考多數(shù)項目的拆遷水平確定。

需要說明的是，以上費用均為計算費用，非為實際發(fā)生費用，除上述費用外，還包括各種補助。相關管理費和服務費等。通過計算可得到現(xiàn)狀代征地總費用，最終結果應以發(fā)生的客觀合理部分為準。

代征地的項目來源主要有城市舊城區(qū)改造和征用集體土地。其中城市舊城改造又分為：危舊房改造。污染擾民企業(yè)搬遷轉(zhuǎn)讓。存量土地轉(zhuǎn)開發(fā)。項目轉(zhuǎn)讓等。

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