2013年7月19日，福州市某區政府作出〔2013〕32號《福州市某區人民政府房屋征收決定書》（下稱32號《征收決定書》）并公告，當事人李女士的房屋在征收范圍內，規定補償實行貨幣補償和產權調換相結合的方式。本次征收活動的房屋征收部門為福州市某區住房保障和房管局，征收實施單位為福州市某區城建房屋征收工程處。簽約期限為2013年7月30日至2013年9月7日。

區房管局通過公開抽號方式，選定福建某評估咨詢有限公司為涉案項目房屋補償價格評估機構。因李女士在征收補償方案規定的簽約期限內未與鼓樓區房管局達成征收補償協議，君健公司對居李等3人被征收房屋和產權調換房屋的房地產市場價格進行了評估，估價時點為2013年7月19日，評估確定被征收房屋房地產市場價格為1244814元，單價為12697元/㎡。2015年4月15日，區房屋征收處的工作人員在社區工作人員見證下，將《估價報告》留置送達李女士。2015年6月3日，區房屋征收處的工作人員在軍門社區工作人員見證下，將分戶評估報告的說明函送達李女士，但其拒絕簽字。
 

2016年5月23日，區政府對李女士作出房征償字〔2016〕13號《征收補償決定書》載明了補償方案以及騰房時間。李女士不服，遂向法院提起行政訴訟。本案中，一、二審法院均以李女士在征收期限內未能與征收部門達成補償安置協議，在對房屋進行評估后，區房管局報請區政府作出補償決定，確定了房屋產權調換差價、產權調換安置地點、搬遷費、過渡費用等相關內容，認定事實清楚，法律依據正確，程序合法。據此，李女士的訴訟請求及主張均不能成立，判決駁回其訴訟請求，二審法院維持一審判決。

李女士向最高人民法院申請再審：要求撤銷補償決定書，稱區政府以“舊城區改造”為名實施征收，有借舊城區改造之名實施低成本征收公民房屋的嫌疑。房地產價格評估機構壓低評估價，且未入戶查勘，評估報告沒有體現房屋價值。

最高人民法院經過全面調查后認為，市、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時，應當對被征收人給予公平補償；而公平補償的基本要求即為不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。但近年來由于房屋價格波動幅度較大，如果征收決定公告日、簽訂補償協議日或者作出補償決定日、強制搬遷日以及實際支付貨幣補償金日之間差距較大，尤其是如果確定并支付貨幣補償金時點明顯遲延于房屋價值的評估時點（征收決定公告時點），則難以保障被征收人得到的貨幣補償金能夠購買被征收房屋類似房地產，無法體現公平補償原則。

本案中，《補償決定書》確定以產權調換方式進行補償安置，并以市場評估價方式確定被征收房屋與產權調換房屋的差價，符合相關法律與《征補條例》的規定，人民法院應當予以支持；但在無正當理由的情況下，遲延履行補償安置義務，則應承擔房屋價格上漲帶來的風險。一、二審法院支持區政府以2013年7月19日為評估時點確定房屋價格，系對《征補條例》及前述一系列規定的錯誤理解，應予糾正。最終判決：撤銷補償決定書中有關產權調換差價款的相關內容，并以征收補償決定作出的2016年5月23日作為評估時點的市場評估價值為基準，依法確定被征收房屋與產權調換房屋之間的差價款。
 

針對本案，圣運律師團隊就本案的相關問題提供如下法律關鍵點供大家參考。

本案的爭議焦點為：征收人在原評估報告載明的一年有效期內，未與被征收人簽訂補償安置協議，也不及時作出補償決定，作出補償決定時點與征收決定公告時點明顯不合理遲延，且同期被征收房屋價格上漲幅度明顯高于產權調換房屋的，是否仍應以征收決定公告時點作為評估時點，并以此結算被征收房屋與產權調換房屋的差價款。

市、縣級人民政府在以征收決定公告日作為評估時點后，應當盡可能快速通過簽訂補償安置協議或者作出補償決定的方式，及時對被征收人進行補償，并固定雙方的權利義務，確保補償的實質公平。因此，對法律規定中有關“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日”的規定，就應當結合《征補條例》有關“公平補償”條款，作統一的法律解釋，而不能靜止、孤立、機械地強調不論征收項目大小、征收項目實施日期、以及是否存在市、縣級人民政府及其職能部門的單方責任，也不考慮實際協議簽訂日或者補償決定作出日甚至實際貨幣補償款支付到位日的區別，均以征收決定公告之日作為評估時點。
 

律師認為，人民法院對在“征收決定公告之日”或者估價報告出具之日起的一年后作出的補償決定是否仍應繼續堅持以“征收決定公告之日”為確定補償的評估時點，應結合以下因素綜合判斷：

一是注意當地房地產市場價格波動的幅度，從估價報告出具之日起計，無正當理由的，市、縣級人民政府一般宜在一年內簽訂補償安置協議或者作出補償決定。

二是市、縣級人民政府未在一年內作出補償決定，是否存在可歸責于被征收人的原因。如被征收人以種種理由拒絕配合征收補償工作致使征收與補償程序延誤的、被征收人拒絕入戶調查致使評估工作延誤的、被征收人依法對評估報告復核、鑒定致使補償決定遲延的、被征收人要求繼續就補償安置問題協商致使補償決定未及時作出的，等等，在此等情形下，人民法院不宜以補償決定未在一年內作出而另行確定補償評估時點。

三是補償決定時點明顯遲延且主要歸責于市、縣級人民政府與其職能部門自身原因的，同時房地產市場價格發生劇烈波動，按照超過“應用有效期”的評估報告補償，明顯不利于被征收人得到公平補償的，則不宜再堅持必須以“征收決定公告之日”為確定補償的評估時點。

四是堅持《征補條例》第二十七條規定的實施房屋征收應當先補償、后搬遷。即“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。”此處的“對被征收人給予補償后”應當作限縮性理解，即不僅僅是簽訂協議或者作出補償決定，而應理解為補償協議約定或者補償決定確定的款項已經交付、周轉用房或者產權調換房屋已經交付。