西青房屋拆遷補償律師,拆遷律師宅基地是我的，房子是別人家的，遇征收補償該歸誰,在廣大農村地區，牽涉宅基地的使用、建設問題往往是錯綜復雜的，絕非法律規定的那樣簡單、直接。北京在明律師事務所的馬麗芬律師日前就代理了這樣一起案件：宅基地批給了A家
在廣大農村地區，牽涉宅基地的使用、建設問題往往是錯綜復雜的，絕非法律規定的那樣簡單、直接。
北京在明律師事務所的馬麗芬律師日前就代理了這樣一起案件：宅基地批給了A家，而A由于生活困難無錢建房，遂將宅基地交給B家建房并使用。
現在遇到了征收項目，補償款都被B家領走了，那么A的補償權益又該如何保障呢？
基本案情：“房地各家”的后遺癥
委托人李先生一家早在1988年即申請獲批了宅基地建房，村委會、鄉政府均同意了建房的規劃意見。
宅基地面積共0.28畝。
然而宅基地取得后，委托人一家因生活困難而無錢建房，遂決定將土地“交”給同村關系較好的張女士一家，由張女士建房并居住使用，委托人一家則靠租住本村的公房度日。
此后，委托人一家經濟條件好轉打算建房，向村委會申請宅基地，被告知其已經取得過宅基地，無權再次申請。
無奈，委托人一家只得與張女士多次協商要求返還宅基地，均遭到推脫和拒絕。
期間，村委會也進行過協調，委托人起訴后又因故撤訴。
2016年，涉案房屋被列入征收范圍，拆遷辦就此問題進行協調也未取得進展。
最終，張女士與拆遷辦簽訂了拆遷補償安置協議書，領取了總價值高達380余萬元的拆遷補償。
見此情形，李先生一家聘請了北京在明律師事務所的馬麗芬律師幫助維權，希望能拿到屬于自己的那部分拆遷補償。
勝訴：不當得利須返還！
馬麗芬律師經對案情的分析研判，認定李先生一家擁有宅基地使用權的證據是十分確實充分的，遂決定直接提起民事訴訟，請求張女士返還拆遷補償中的不當得利。
庭審中，張女士一家辯稱涉案宅基地后來大隊批給了她們，已與李先生一家無關。
然而李先生提交的證據卻顯示，宅基地當初確實是批給了他們，后才由其長輩親屬自愿交給了張女士一家建房居住。
法院經審理認為，因他人沒有法律依據，取得不當利益，受損失的人有權請求其返還不當利益。
本案中張女士在宅基地上建房并不導致宅基地使用權的轉移，原宅基地占地186平方米，根據項目補償辦法，每平方米使用權補償費7000元，共計1306000余元，張女士無權取得該利益，應予返還。
至于原告主張的工程配合獎、綜合補助費等則于法無據，法院不予支持。
最終，北京市豐臺區人民法院于2017年11月作出
(2017)京0106民初1771號民事判決書，判決被告給付原告李先生等人宅基地使用權補償費1306000余元，駁回原告的其他訴訟請求。
馬麗芬律師想提示廣大被征收人的是，這種“房地各家”的情形，對于宅基地使用權人而言無疑是較為不利的。
通過判決看，其最終能夠拿回的僅是地這一部分的補償款，而對房屋及與拆遷相關的獎勵、補助費用則難以主張。
是這樣的。一般宅基地拆遷律師能幫忙爭取賠償的。條例中規定以下幾條
1、農村的宅基地和房屋拆遷是分開補償?！胺珠_補償”，是指土地補償和地上附著物補償的分離。農村宅基地產權歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產權屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產權屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。
2、土地補償的標的是土地使用權，一般分為2種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。貨幣補償就是根據相關補償標準，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你；置換補償就是在規劃的安置區域按不同低價折換成多少平方米對你進行安置。還有就是房屋及地上附著物的補償，這個補償的標的是物產所有權，包含了你所有的房屋、構筑物、相關設施、樹木蔬果等等，在補償標準實施方案上應該是一欄一欄非常細非常清楚的，這個你可以向征地方要來看看。這項補償一般就只有一種補償方式了，就是貨幣補償。
3、現行的土地管理法第四十七條規定征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。
4、房屋拆遷補償價由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成。計算公式為：房屋拆遷補償＝宅基地區位補償價＊宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價宅基地區位補償價參照當地普通住宅指導價，由區縣人民政府參照一定時間、一定區域內普通商品房住宅均價、城市規劃等綜合確定。拆遷中認定的宅基地面積應經合法批準、切不超控制標準。房屋重置成新均價是指一定時間、一定區域內的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標準由區縣政府按照前述區域內農村房屋建設情況在400－－700元平方米幅度內確定。戶均安置面積，按照100－150平方米控制，具體標準由區縣政府根據當地農村經濟水平、農民居住情況確定。
我在別人的宅基地上蓋了房子拆遷怎么補償？我在別人的宅基地上蓋了房子拆遷怎么補償不會補償，因為違反了《中華人民共和國土地管理法》的相關規定法律依據：《中華人民共和國土地管理法》1、第七十七條農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區、直轄市規定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。2、第六十六條縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規的行為進行監督檢查。土地管理監督檢查人員應當熟悉土地管理法律、法規，忠于職守、秉公執法。3、第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。這樣解釋大家理解嗎？
法律分析:1、對于發生在農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，假如查明無欺詐、顯失公平等情形存在，應當認定房屋買賣合同有效，拆遷補償歸轉讓后的房屋所有權人所有。2、村民將房屋賣給本集體經濟組織之外的人員，如果未經相關部門比準，若此時合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住該房屋的，這份買賣合同應做無效處理，若遇到拆遷，拆遷補償款應該歸原房屋所有人。如果認定合同無效后，應當充分考慮當事人雙方的情況，在拆遷時還行考慮因拆遷、補償等所獲利益大小造成的差異問題；此外，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應當對其添附價值進行合理補償。一、搬遷補償款的發放流程1、被拆遷在與拆遷人簽訂拆遷補償協議時，就應將補償金額、付款方式、付款期限等作明確約定，屆時拆遷人應當在該協議約定的付款期限內；2、將拆遷補償款存入指定銀行，并將銀行開具的補償款存款單據交付給被拆遷人。3、農村土地征收啟動到發放補償款的全流程：征地告知書－征地公告－補償登記－擬征地補償安置方案－補償安置方案－聽證－審批通過補償安置方案－支付補償款。4、城市房屋拆遷啟動到發放補償款的全流程：征收調查登記－房屋征收決定－征收補償方案（公布）－房屋征收公告－簽訂補償協議－房屋征收補償決定－支付－搬遷。二、住宅房屋所有人的拆遷補償的標準有哪些？1、拆除住宅房屋，拆遷人應當按照被拆房屋原建筑面積的重置價格結合成新對被拆除房屋所有人給予補償;2、拆執行國家規定租金標準的私有出租住宅房屋，拆遷人對被拆除房屋所有人應當按照被拆除房屋原建筑面積的重置價格及成新，結合被拆除房屋所在區位給予補償;3、拆除私有自住住宅房屋和不執行國家規定租金標準的私有出租住宅房屋，拆除人對被拆除房屋所有人應按被拆除房屋原建筑面積的重置價格結合成新進行補償。法律依據:《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。
法律分析：宅基地不能買賣，但房產在本村村民中可以買賣，一旦房產過戶，買賣合同有效，拆遷時，補償屬于房產所有人的了。
宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：
(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地)
(2)同一集體經濟組織內部成員轉讓;
(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;
(4)轉讓行為征得集體組織同意;
(5)宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。
法律依據：《民法典》第二百零八條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。
《民法典》第二百一十五條，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
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投稿：嚴同
內容審核：楊建峰律師
