福州拆遷公攤面積怎么補償,公攤面積是否算房屋的拆遷面積,法律主觀：眾所周知， 房屋拆遷 的補償方式主要包括產權置換、貨幣補償以及二者相結合這幾種方式。而在選擇產權置換這種補償方式的時候，我們經常會提到“拆一還一”的原則，于是，許多細心的被
眾所周知， 房屋拆遷 的補償方式主要包括產權置換、貨幣補償以及二者相結合這幾種方式。而在選擇產權置換這種補償方式的時候，我們經常會提到“拆一還一”的原則，于是，許多細心的被 拆遷 戶就會問道：拆遷還房，公攤面積怎么算?這個問題可大可小，如果原來被拆遷的房屋是高層建筑，本身就有較大的公攤面積，與 回遷房 的公攤面積差不多，那么問題比較小;但是，如果原來是平房住宅，拆遷后給安置到高層住宅，這其中的公攤面積可“噌”的一下就上去了，這中間的面積算下來可還不少。實際上，我們在媒體報道中也曾見過這樣的實例——不少被拆遷戶反映道，回遷房都是高層，公攤面積大，導致拆遷后居住面積不僅沒有改善，甚至還可能降低。 針對這個問題，目前我們國家的 法律法規 并沒有詳細規定到公攤這個程度上，不過，大家可以看一看《中華人民共和國 物權法 》第四十二條，該條第三款規定“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予 拆遷補償 ，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”這里所提到的“保障被征收人的居住條件”，我們理解為不能因為征收拆遷而導致被拆遷戶的居住條件降低，也由此引申出最低“拆一還一”的原則;當然，基于保障居住條件的立法精神，所謂“拆一還一”應當指的是實用面積，如果僅僅是建筑面積不變，但公攤面積增加了，那么實用面積也必然降低，被拆遷戶的居住條件也就得不到保障。 針對這一問題，不少地方政府也作出了相應的規定，今天拆遷律師就為大家盤點一下各地關于拆遷中公攤面積的部分規定，以供參考。 1、 山東 省 《 青島 市國有土地上 房屋征收與補償條例 》 第二十一條第一款第(四)項：補償房屋的公攤面積單獨計入應補償面積。 第二十三條征收住宅房屋實行貨幣補償的，以本條例第二十一條規定計算的應補償面積，按照征收區域新建商品住房市場價格結算貨幣補償金。其中，第二十一條第一款第四項的補償房屋公攤面積，按照該款第一項至第三項的應補償面積之和乘以公攤面積比例計算。 前款規定的公攤面積比例，在本市 市區 范圍內，征收區域用于住宅房屋建設的，按照該住宅房屋建設項目的平均公攤面積比例計算;征收區域用于其他工程建設的，按照百分之二十三計算。縣級市的公攤面積比例，由當地人民政府根據本地實際確定，報市人民政府備案。 本條所稱公攤面積比例，是指建筑物公用建筑面積占建筑物總建筑面積的比例。 2、 陜西 省 《 西安 市國有土地上房屋征收與補償辦法》 第二十七條第五款：公攤面積部分均不結算房價款。 3、 新疆 維吾爾自治區 《新疆維吾爾自治區實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》 第二十條第二款：被征收房屋以產權調換方式補償的，房屋征收部門應當與被征收人計算、結清被征收房屋與產權調換房屋價值的差價，并按照被征收房屋產權性質辦理產權調換房屋的轉移登記。產權調換房屋的公攤面積大于被征收房屋公攤面積的，房屋征收部門應當給予被征收人因增加公攤面積而減少使用面積的損失補償。 4、 湖北 省 《 武漢 市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》 第四十一條被征收住宅房屋建筑面積公攤系數低于產權調換房屋建筑面積公攤系數的，應當對被征收人或公有房屋承租人增加建筑面積補助。建筑面積補助原則上不超過被征收房屋建筑面積的10%。9層及以下的被征收房屋調換為18層及以上建筑的，建筑面積補助原則上不超過被征收房屋建筑面積的12%。 建筑面積補助的具體標準由各區人民政府根據項目實際情況確定。 5、 河北 省 《 石家莊 市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》 第三十條第二款：房屋征收部門應根據被征收房屋的具體情況給予公攤補助。公攤補助由房地產價格評估機構依據公攤基準補助系數結合被征收房屋評估確定。 6、 安徽 省 《 合肥 市國有土地上房屋征收與補償辦法》 第二十一條第一款：征收住宅房屋實行產權調換的，應當根據產權調換房屋實際公攤系數計算產權調換房屋的建筑面積。 《 安慶 市市區國有土地上房屋征收與補償辦法》 第二十條第一款：征收住宅房屋實行產權調換的，應當根據產權調換房屋實際公攤系數計算產權調換房屋的建筑面積。 7、 浙江 省 《 寧波 市國有土地上房屋征收補償、補助、獎勵規定》 二、房屋征收補助 (四)住宅房屋產權調換公攤面積補助 產權調換住宅房屋為高層建筑的，在向最接近產權調換住宅房屋建筑面積的套型上靠前給予公攤面積補助：每單元設置一部電梯的，補助建筑面積3平方米;每單元設置二部及以上電梯的，補助建筑面積10平方米。補助面積部分不支付房款。 8、 福建 省 《 福州 市 倉山區 東部新城農村集體土地房屋征收補償安置實施細則(試行)》 十三、征收非農經合成員在農村集體土地上產權房屋，給予被征收房屋產權建筑面積10%的公攤補償( 安置房 為七層以下多層房屋的除外)，但每戶最多不超過10平方米。 9、 甘肅 省 《 蘭州 市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》 第三十五條征收住宅房屋實行同類地段產權調換的，被征收房屋建筑面積與所調換房屋套內建筑面積相等部分不結算差價，所對應的公攤面積不予結算費用。超過后的建筑面積，可分檔次由被征收人以優惠價格購買，調換后的房屋產權歸被征收人所有。具體優惠價格在 征收補償 方案中作出規定。 征收非住宅房屋實行同類地段產權調換的，產權調換房屋套內建筑面積應不小于被征收房屋套內建筑面積，套內建筑面積相等部分，按評估差價結算，所對應的公攤面積不予結算費用。 10、 四川 省 《 成都 市人民政府辦公廳關于進一步推進中心 城區 舊城改造規范房屋征收與補償行為的通知》 四、嚴格補償標準 (一)房屋補償費。實行貨幣補償的，按照改造范圍內房屋評估單價乘以房屋建筑面積確定;實行產權調換的，綜合平衡改造范圍內房屋的建筑面積和市場評估價值對房屋所有權人進行安置。 對住宅實施改造，房屋所有權人選擇產權調換的，改造范圍內房屋和安置房屋按套內建筑面積和公攤面積分別調換，根據評估價結算套內建筑面積差價，實施單位免收公攤面積補差款。房屋所有權人一次性付清差價款的，優惠30%。 《 廣元 市中心城區城市 棚戶區改造 土地及房屋征收補償安置暫行辦法》 第二十九條產權調換還房在被征收房屋套內面積不減少的前提下，按照以下原則進行： (一)房屋征收部門提供產權調換的住房為多層的，按照被征收房屋建筑面積與產權調換房屋建筑面積1：1的比例還房。 (二)房屋征收部門提供產權調換的住房為高層的，鑒于公攤面積增大，按照被征收房屋建筑面積與產權調換高層房屋建筑面積1：1.2的比例還房。 (五)按照本條第(一)、(二)項還住房的，還房公攤面積比例超過15%的部分由政府承擔，計入還房產權面積。后期費用由被征收人自行承擔。 《 內江 市中心城區國有土地上房屋征收與補償實施辦法(試行)》 第三十五條征收住宅房屋，被征收人選擇產權調換的，安置房屋總建筑面積不能少于50平方米。被征收房屋和安置房屋按套內建筑面積和公攤面積分別調換，根據評估價結算套內建筑面積差價，房屋征收部門免收公攤面積補差款。 被征收房屋和安置房屋的套內建筑面積和公攤面積以房屋所有權證記載為準。房屋所有權證未分別記載套內建筑面積和公攤面積的，以房屋所有權登記部門核定的面積為準。 《 瀘州 市人民政府關于國有土地上房屋征收與補償有關政策的通知》 七、其他補助 (三)公攤面積的補助 選擇產權調換的被征收人，被征收房屋為磚木結構、木單結構的，產權調換房屋以套內面積結算，免收產權調換房屋公攤面積補差款;被征收房屋為磚混結構、框架結構的，產權調換房屋以建筑面積結算，產權調換房屋公攤面積超過建筑面積7%的部分，由政府補助。 《瀘州市 征地補償 安置辦法(試行)》 第二十條第二款：申請安置房安置的戶，每戶安置房面積超過應享受面積10平方米以內的，按片區還房綜合成本價補差，超過應享受面積10平方米以上的部分，按片區還房指導價補差。申請高層安置的，每戶公攤面積超過應享受面積的7%部分由政府承擔，并給予每人一次性物業管理費等補助5000元。 11、 重慶 市 《重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法(暫行)》 第二十五條被征收住宅建筑面積公攤系數低于或等于15%的，按15%的公攤系數計算應補償的住宅建筑面積，被征收住房建筑面積公攤系數高于15%的，按實際面積計算房屋補償。 12、 內蒙古 自治區 《 包頭 市國有土地上房屋征收與補償辦法》 第二十四條第二款：被征收房屋為平房住宅、簡易樓房、非成套獨用居住房屋、多層住宅，實行產權調換房屋為高層住宅的，在“征一還一”的基礎上，按照滿足被征收房屋原有套內面積使用功能的原則補助公攤面積。補助的公攤面積最高不超過被征收房屋計算面積的10%。具體補助標準由作出房屋征收決定的人民政府確定。 13、 廣西 壯族自治區 《 南寧 市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》 第二十九條第二款：對被征收房屋的公攤面積按照1：1調換，安置房屋公攤面積與被征收房屋公攤面積差額部分不結算差價。 《南寧市人民政府關于加強拆遷安置房建設管理工作的實施意見》 第(二十七)條第二款：拆遷安置房公攤面積與被征收房屋公攤面積差額部分不結算差價。 《 欽州 市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》 第三十條征收住宅房屋時選擇產權調換的，房屋征收部門提供用于產權調換的安置房屋，按照套內面積1∶1.3調換。安置房屋套內面積超出被征收房屋套內面積的部分應結算差價，超出的面積在10平方米以內(含10平方米)的部分，按照征收決定公布時本市上一年度保障性住房建設成本價結算差價;超出的面積在10平方米以上的部分，按照交房時房產部門提供的同地段類似 商品房 平均價格結算差價。 對被征收房屋的公攤面積按照1∶1調換。安置房屋公攤面積小于被征收房屋公攤面積的，結算差價;安置房屋公攤面積大于被征收房屋公攤面積，給予其免收差價獎勵。 安置房屋套內面積不足被征收房屋套內面積的，不足部分按照被征收房屋價值標準或安置房屋銷售價格，按就高原則給予被征收人貨幣補償。 14、 江蘇 省 《 泰安 市人民政府關于實施城市片區開發建設的意見》 安置房為小高層、高層的，電梯及由電梯增加的走廊公攤面積不計入回遷安置面積。 15、 遼寧 省 《 鐵嶺 市國有土地上房屋征收與補償辦法》 第二十四條之(三)征收有照商業門市平房： 1.原地(就近)安置樓房，被征收人應支付安置面積(原房屋面積加上所對應的增加公攤面積)評估價格與原房評估價格差價50%的價款。可就近上靠增加面積，檔次內增加面積部分按優惠價格(安置房評估價下浮20%)結算，檔次外增加面積部分按安置房的評估價結算; 2.異地安置樓房，在前目基礎上原房屋面積加上所對應的增加公攤面積部分按照征收地塊與安置地塊類似商業門市評估價格互找差價。 16、 河南 省 《 洛陽 市人民政府關于國有土地上房屋征收與補償的意見》 附件1洛陽市國有土地上房屋征收補償標準 一、對被征收房屋的補償 1.實行貨幣補償的，按照被征收房屋的市場評估價計算。 2.實行房屋產權調換的，做出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋進行調換。 在進行房屋產權調換時，被征收房屋和安置房屋按套內建筑面積及公攤面積分別進行調換。套內建筑面積調換時，被征收房屋價格和安置房屋價格均按市場評估價計算，雙方結清差價。 公攤面積調換時，免收套內建筑面積相對應的公攤面積的價差款。 被征收人選擇的安置房在2套(含2套)以上的，實行高低搭配進行安置。 17、 吉林 省 《 遼源 市國有土地上房屋征收與補償辦法》 第二十五條第四款：選擇產權調換高層住宅樓：公攤面積中的電梯間面積，計算產權無償贈送給被征收人。” 作者：蔡*儀 版權 所有：**京平 律師事務所 注：如需轉載，請標明版權! 王*峰律師，**京平律師事務所合伙人、資深律師，專業從事行政訴訟和征地拆遷維權代理。
《中華人民共和國民法典》
第二百四十三條
為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。
征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益；
征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。
法律分析：公攤面積屬于建筑面積范疇拆遷補償在計算面積時是以房產證上的建筑面積為標準的，而建筑面積包括室內面積和公攤面積，因此拆遷補償包括公攤面積。如果被征收方選擇房屋產權調換，則市縣人民政府應當提供用于產權調換的房屋，同時與被征收方計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值之間的差價。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
法律分析：拆遷房也是有公攤面積的。
公用建筑面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。
包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間。
多層住宅樓，公攤系數在10％－15％之間；
小高層住宅，公攤系數在15％－20％之間；
高層住宅，公攤系數在20%－25％左右。
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第二百四十三條 為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。
征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。
回遷房公攤面積：1、普通的多層住宅樓在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下,公攤的系數約在10%-15%;2、帶電梯的小高層的住宅,公攤的系數約在15%-20%;3、高層的住宅相對更高一些,約在20%-25%。回遷房與普通商品房在公攤面積上的規定雖然差不了多少，但仔細對比兩者還是有很大差別的。回遷房面積是按照拆遷戶原來的建筑面積來計算的。另外，回遷房的斜面結構屋頂、不規則圍護物、變形縫、墻體等也算入回遷房的公攤面積。但是有一點是不同的，那就是樓梯下方的空間面積、走廊外的通道、陽臺、挑廊等建筑都不屬于回遷房的公攤面積。所以回遷房雖然屬于小產權，但是在公攤面積上還是有些優勢的。被征收住宅房屋建筑面積公攤系數低于產權調換房屋建筑面積公攤系數的，應當對被征收人或公有房屋承租人增加建筑面積補助。【法律依據】： 《中華人民共和國民法典》第二百四十三條：為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征 收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。 征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附 著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農 民的合法權益。 征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益;征收個人 住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。 任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。
回遷房公攤面積國家規定標準如下：1、房屋補償費。實行貨幣補償的，按照改造范圍內房屋評估單價乘以房屋建筑面積確定；實行產權調換的，綜合平衡改造范圍內房屋的建筑面積和市場評估價值對房屋所有權人進行安置。對住宅實施改造，房屋所有權人選擇產權調換的，改造范圍內房屋和安置房屋按套內建筑面積和公攤面積分別調換，根據評估價結算套內建筑面積差價，實施單位免收公攤面積補差款。房屋所有權人一次性付清差價款的，優惠30%；2、公攤面積的補助。選擇產權調換的被征收人，被征收房屋為磚木結構、木單結構的，產權調換房屋以套內面積結算，免收產權調換房屋公攤面積補差款；被征收房屋為磚混結構、框架結構的，產權調換房屋以建筑面積結算，產權調換房屋公攤面積超過建筑面積7%的部分，由政府補助。法律依據：《中華人民共和國民法典》第二百七十八條下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
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投稿：康熙昭
內容審核：楊建峰律師
