拆遷簽約后返租補償協議,商品房出售返租是怎樣,關于房屋買賣中關于返租的規定如下：返租銷售也叫售后包租、售后回租，是指房地產開發企業為促進銷售，在其建造樓盤出售時與買家約定，在出售后的一定年限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，
關于房屋買賣中關于返租的規定如下：
返租銷售也叫售后包租、售后回租，是指房地產開發企業為促進銷售，在其建造樓盤出售時與買家約定，在出售后的一定年限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。
建設部只是明令預售的商業項目不能返租，因此大確權（大確權是指在商品房買賣中，房地產開發企業已按規定辦理了樓盤初始確權登記，領取《房地產權屬證明書》，確認該樓盤的權屬人是該房地產開發商。后的現樓商鋪，或者是已經有了房產證的商鋪售后返租并不算是違規。
一、售后租回與售后回購的區別有哪些
1、售后租回交易與售后回購交易資產所有權的最終歸屬不同售后租回交易在出售方和購買方進行談判時，就可認定為是一項融資租賃或者是一項經營租賃，如果是一項融資租賃，那么這種交易實際上轉移了買主（即出租人）所保留的與該項租賃資產的所有權有關的全部風險和報酬，所有權最終很有可能轉移，資產將歸出售方所有；而如果該交易被認定為經營租賃，那么資產的所有權就不會發生轉移，仍歸買主（即出租人）。
售后回購交易在銷售商品的同時，銷售方即同意日后重新買回這批商品，因此商品的最終所有權不會轉移，仍歸出售方。
2、售后租回交易（租金）與售后回購交易（回購價）的取得有所不同售后租回交易中，資產的售價和租金是相互關聯的，是一攬子方式談判的，是一并計算的。
售后回購交易中，回購價的確定則與銷售價無關，回購價可在購回協議中訂明，也可以回購當日的市場價為基礎確定，因此回購價可能高于原售價也可能低于原售價。
3、售后租回交易與售后回購交易所交易的對象的性質及賬務處理不同售后租回交易一般出售的是固定資產，而售后回購的交易對象更多的是流動資產，如庫存商品，原材料等由于交易資產的性質不同，并且由于兩種交易方式的出售資產并不同于企業正常經營活動中的銷售業務，因此兩者的賬務處理也大不相同。售后租回交易，售價與資產賬面價值之間的差額應當單獨設置遞延收益科目核算，期末，遞延收益科目的余額在資產負債表的預計負債項目下單列項目反映。
二、新房屋買賣合同注意事項
（1）房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
（2）房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
（3）交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可買賣不破租賃，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
（4）土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
（5）市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
關于房屋買賣中關于返租的規定是：返租是指房地產開發商在銷售商品房時與購房者簽訂該房的租賃合同，承諾在購房后給予購房者固定租金、由開發商在一定期限內承租或者代為出租營的銷售方式。未竣工的商品房禁止售后包租，已竣工的商品房未作法律限制。
一、簽訂購房合同時應注意什么？
1、查驗對方身份
簽訂購房合同之前，要明確商品房真正的產權人是誰，它是購房合同的主體。法律規定不具備主體資格的人簽訂的購房合同是無效的，所以，合同的出賣人應當是該樓盤的開發商。如果開發商委托中介機構簽約，該中介機構應當具有相應資質和經營資格，并有開發商出具的授權委托書，才具備簽約的資格。
2、審查有效證書
商品房預售和銷售必須應當具備“五證”，即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程許可證》、《商品房預售許可證》和《商品房銷售許可證》，它們是購房人必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。
3、確保買賣安全
除了具備上述“五證”之外，法律規定，被查封、被抵押和已銷售而未經原買受人同意的商品房是不能銷售的，在購房前應當到有關部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。
4、完善合同條款
購房合同通常是由銷售一的方提供，是事先已經打印好的，其中有些條款利益會傾向于賣方，作為購房者應當仔細閱讀合同條款，經雙方協商一致同意后可以對合同進行修改或補充，建議最好認真仔細閱讀和審查，以防自己的合法權益受到損害。
5、慎簽補充協議
目前開發商通常預先擬定了購房合同補充協議，讓購房人簽字。而這些補充協議絕大部分是霸王條款，對購房人非常苛刻。因此，購房人須慎之又慎，千萬不要輕易在補充協議上簽字。理想的做法應當是與對方就補充協議協商一致以完善補充協議，或者干脆不簽補充協議。
6、拒交不合理收費
目前商品房買賣中，購房人應當繳納契稅、印花稅等，購房人應當按法律規定繳納。而公證費、律師費等則不是購房人必須繳納的費用，如果開發商強制收取，則屬亂收費，購房人有權拒絕。
簽訂房屋買賣合同意味著交易即時生效，買賣雙方都要嚴格按照全責規定的責任、義務來執行，所在對于雙方的違約責任也要劃分明確，以免將來產生不必要的糾紛。
二、商品房交房標準
根據法律規定，建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；但是未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而我國目前規定的房屋經過驗收和驗收合格的標志是取得《建筑工程竣工備案表》，同時，房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。對于更細的交房條件，則要看購房者與開發商在《商品房買賣合同》及其附件、補充協議的約定。
三、買房證件齊全是哪幾個
購房者在購房時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的五證，這是法律對銷售方的基本要求。五證是指《國有商品房銷售（預售）許可證》。
五證中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。
《商品房銷售（預售）許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清楚購買樓層是否在預售范圍內。
【本文關聯的相關法律依據】
《商品房銷售管理辦法》第十一條
房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
《商品房銷售管理辦法》中規定：房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
但是一、二、三線城市而言，產權式商鋪的主要承載形式售后返租模式雖然在法律上一直被禁止，實際上卻從未被被真正的禁止。
因為，開發商對于商鋪的返租承諾，雖然有所謂的合同約束，實際上，在以后的返租操作中，往往會因為公司內部變動，重組，破產等難以預見的風險，發生糾紛。開發商在無法保證完全履約的前提下給商鋪承諾返租出售，其實是對消費者的欺詐行為。
一、預售商品房可以再次進行轉讓嗎
預售商品房再轉讓的前提條件，商品房預售合同的雙方當事人，經有關主管部門辦理了有關于續后，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續的，認定轉讓合同有效。轉讓預售商品房的，首先《商品房預售合同》應在有效期之內，在具備這一前提條件后，按照有關商品房轉讓的規定，辦理程序如下：
（一）轉讓方與受讓方須簽訂轉讓合同（一式兩份），合同中應載明轉讓的預售契約編號、轉讓原因、轉讓金額、轉讓面積、轉讓方與受讓方的權利和須承擔的義務等內容。其中，轉讓金額與原預售契約價款相一致。轉讓合同需經開發企業認可、簽字蓋章。
（二）轉讓雙方持預售契約、轉讓合同及有關證件到銷售登記的交易管理部門申辦預售轉讓登記。經審核轉讓合同并符合規定的，經辦人填寫《預售商品房轉讓審批表》，報當地房屋主管部門審查。
（三）交易管理部門對批準轉讓的，通知轉讓雙方繳納印花稅。其中兩份印花稅的正本由轉讓方與受讓人各執一份，副本由開發企業、交易管理部門各執一份。轉讓方所持有的預售契約正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續。經辦人將轉讓合同副本、轉讓審批表等有關材料歸入原登記留存的預售契約檔案。對不準轉讓的，應通知轉讓人。
二、購買預售的商品房有哪些要注意
1、《國有土地使用證》，證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護；
2、《建設用地規劃許可證》，確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件；
3、《建設工程規劃許可證》，確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件；
4、《建設工程施工許可證》，是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，未取得此證的不得擅自開工，其建設項目均屬違章建筑，不受法律保護；
5、《商品房銷售（預售）許可證》，是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。
法律分析：1.要弄明白返租的款項是多少，必須要根據實際情況算出來。2. 拿出返租的合同，上面會有返租的規定或者說明。3. 對照合同內容，雙方仔細看，看是哪一方存在問題。4 雙方約定好時間，在指定地方坐下來談判，秉著和諧、解決問題的態度坐下來談。一定要公平公正談。5. 如果雙方互不想讓，互相指責對方，根本不能談攏，那么應該要請司法機關來協調，總之要把問題解決好。6. 在解決這些糾紛的同時，雙方應該要發揚謙讓精神，雙方都要互相理解，雙方要以法律為依據，千萬不要把事情搞復雜。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四條 租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
第七百零六條 當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。
第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
第七百零八條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。
法律分析：買方支付認購金即取得在此期限內的優先購買權,而在此期限內,賣方不得將該房屋售與他人,如果買方決定不購買,賣方應將認購金退還;但如果買方超過規定期限以后才決.
法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十六條 房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
第六十二條 房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。
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投稿：彭子樂
內容審核：李軒教授
