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拆遷補償有誰來定價的，拆遷補償款是否是按照市場行情來進行核算的？:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-02-15 06:48:45
作者：
圣運律師
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拆遷補償有誰來定價的,如何理解拆遷補償計算公式中的市場價,法律分析：拆遷補償計算公式是指拆遷補償費用的計算方式，其中包括市場價的計算。市場價一般是指某種商品或服務(wù)在市場上的交易價格。在拆遷補償中，市場價可以理解為被征收房屋的實際價值。根據(jù)《

拆遷補償有誰來定價的，拆遷補償款是否是按照市場行情來進行核算的？:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、拆遷補償有誰來定價的,如何理解拆遷補償計算公式中的市場價

法律分析：拆遷補償計算公式是指拆遷補償費用的計算方式，其中包括市場價的計算。市場價一般是指某種商品或服務(wù)在市場上的交易價格。在拆遷補償中，市場價可以理解為被征收房屋的實際價值。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，房屋拆遷補償應(yīng)以被征收房屋的實際價值為基礎(chǔ)，包括基準地價、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房齡等因素綜合考慮。特別是在城市中心區(qū)域或經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，市場價往往比基準地價高出許多。

法律依據(jù)：

1.《城市房屋拆遷管理條例》第七條：“拆遷補償費用包括被征收房屋的實際價值、搬遷安置費、臨時安置費、過渡期間租住費、交通費、宅基地補償費、拆遷補助等。”

2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：“城市土地使用權(quán)出讓應(yīng)當按照市場價格確定土地出讓收益，將其全部或者部分用于公共利益事業(yè)建設(shè)、城市建設(shè)和社會保障。”

總之，拆遷補償中的市場價是指被征收房屋的實際價值，應(yīng)綜合考慮多個因素確定，以公平合理為原則。

二、拆遷補償款是否是按照市場行情來進行核算的？

法律分析：根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷補償款的核算應(yīng)當按照市場行情進行。但是，在實際操作中，也需要考慮到對公共利益的保護和社會穩(wěn)定的維護，可能會適當進行調(diào)整。

法律依據(jù)：

1. 《城市房屋拆遷管理條例》第十二條規(guī)定：“拆遷補償費用應(yīng)當按照市場價格和相關(guān)規(guī)定標準進行核算。”

2. 《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：“土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)按照法律規(guī)定得到保護，不受侵犯。”

3. 《城市房屋拆遷管理條例》第六條規(guī)定：“城市房屋拆遷應(yīng)當維護公共利益和社會穩(wěn)定，保障被拆遷人的合法權(quán)益。”

總結(jié)：拆遷補償款的核算應(yīng)當按照市場行情進行，但是也需要考慮到對公共利益和社會穩(wěn)定的維護。如果在實際操作中有爭議，需要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進行維權(quán)。

三、如何看待拆遷市場價補償?

國務(wù)院法制辦：新拆遷條例傾向按市場價補償國務(wù)院法制辦主任曹康泰日前接受記者專訪時表示，目前法制辦正在就征收條例草案征求地方意見，并還將請被拆遷人表達意見，草案修改完善后，將會盡快公開征求公眾意見。針對征收條例制訂中遇到的困難，曹康泰將之概括為三個主要問題。首先面對的是如何界定公共利益的問題，他表示，征收條例將會采取列舉的方式界定公共利益，且傾向于采取對公共利益進行范圍較窄的界定，不過這遭遇了地方的不同意見，地方希望能夠?qū)⒅缍ǖ脤捯稽c。征收條例遇到的第二個困難為征收程序，曹康泰介紹，包括征收程序由誰啟動等問題都需要征收條例作出規(guī)定。此外，補償問題也是難點，曹康泰表示，法制辦傾向于按市場價格補償，“你把人家房子拆了，總得讓人家有能力購買新的房子”。李龍：拆遷補償需要什么樣的市場價拆遷如何給當事人補償，是征收條例草案所要關(guān)注的三大問題之一。眼下法制辦表示出了按市場價補償?shù)膬A向，是否意味著征收條例一定就會采納，目前還不得而知。但既然公眾都希望按市場價補償，草案在征求意見時就應(yīng)該予以充分考慮。現(xiàn)行的拆遷條例規(guī)定，拆遷貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定，具體辦法由各地制定。而各地在制定補償標準時也是各不相同，有的是以住宅平均交易價格為準，有的是選取幾個可比實例，再結(jié)合區(qū)域因素、交易情況綜合評估，有的則給出一個具體的補償參考指導(dǎo)價。然而，由于房價總是處在一個變動過程中，特別是在房價泡沫越吹越大的今天，這些補償標準就很難真實反映房價的變動。以一個相對僵化的條文規(guī)定來指導(dǎo)拆遷補償，難免不產(chǎn)生糾紛。再者，現(xiàn)行的房價評估機構(gòu)，雖然規(guī)定要由拆遷人和被拆遷人共同選定，但很多時候被拆遷人并不能話事，有的干脆是由開發(fā)商自行選定。這些房地產(chǎn)評估機構(gòu)在評估房價時，能否保持公平也很難說。因而征收條例必須厘清這些規(guī)定所產(chǎn)生的偏差所在，進而以一個合理的市場機制，為拆遷補償給出理性的界定，既能滿足各方的利益需求，又能保護公民的物權(quán)。按市場價補償應(yīng)當說是一個公平的選擇。其實，商品房的拆遷本就應(yīng)遵循商品的交易準則，以市場行情為準進行等價交換。然而，即便是按市場價補償，具體到操作層面，也會面臨著一系列問題。首先，市場價如何界定同一個城市，不同的區(qū)域，甚至是這個月和上個月相比，房價相差千余元的情況也不少見。江蘇省委書記前天在評價江蘇省房價時就曾感嘆，有的地方兩個月內(nèi)房價竟然提升了2000元/平方米。而且房子的朝向不同、樓層不同，價格也有所區(qū)別。如何確保補償價按最新的市場行情評估，本身就是個難題。因而，簡單地說按市場價補償恐怕并不能解決問題，而應(yīng)細化到有一個可操作的、且能平衡各方利益的具體措施。其次，倘若市場補償價的平等協(xié)商不能解決問題，被拆遷人堅守土地的增值前景，不肯以眼前的市場價搬遷，出現(xiàn)了“釘子戶”，又該怎么辦像北京市一拆遷戶就提出每平方米超過20萬元的拆遷補償要求。既要保障被拆遷人的物權(quán)，又不能讓其漫天要價，從而影響其他被拆遷人的利益，新條例也應(yīng)有所應(yīng)對的舉措。拆遷按市場價補償已成社會共識，但具體到操作細節(jié)上，還有很多爭議待解。眼下征收條例草案正在征求地方意見，待修改后再征求公眾意見。建議屆時將市場補償價如何確定、評估機構(gòu)如何確保公平、如何防止漫天要價等細則也一齊公布，讓拆遷人、被拆遷人和地方政府的利益都能得到充分博弈。馮海寧：拆遷補償要警惕“偽市場價” 在征收條例考慮拆遷按市場價格補償之前，個別地方已走在了前頭。例如，今年北京西長安街拆遷工程，首次嘗試參照市場評估價格給予拆遷補償款，補償基礎(chǔ)價格達到30706元/平方米;從今年6月15日起，北京市對拆遷戶的補償標準將參照同地段的市場價格。從某種意義上來說，北京在為征收條例探路。輿論對此做法普遍有高度評價。盡管輿論齊聲高呼，拆遷按市場價補償是公平選擇、符合民意、彰顯行政理性，國務(wù)院法制辦也傾向于按市場價格補償，但參與研討拆遷條例的五名北大教授之一的錢明星教授表示，“按市場價補償”寫入拆遷條例有難度。可見，“按市場價補償”最終是否能寫進征收條例還是未知數(shù)，主要阻力應(yīng)該在地方政府。我不反對拆遷按市場價補償，但我以為輿論不能過度迷信于市場價。這是因為，我們在拆遷補償方面的市場機制還沒有形成，市場規(guī)則還沒有建立，市場主體之間的地位不平等，無疑就很難達成公平的市場價格，不排除出現(xiàn)“偽市場價”的可能。因此，我認為在把“按市場價補償”寫進法律的同時，亟須建立健全拆遷補償方面的市場機制，以應(yīng)對新的拆遷補償矛盾。只有市場機制健全了，才能達成公平的市場價格。無論是拆遷人還是被拆遷人，都需要公平機制。從拆遷人的角度看，如果沒有公平機制做保障，拆遷人就難以承受天價的補償要求。例如，北京一戶居民今年6月就提出現(xiàn)金加房屋折合每平方米超過20萬元的拆遷補償要求。由于土地的不可移動性，拆遷人有時沒有充分的土地選擇，天價補償要求就有可能損害公共利益。沒有公平的市場機制，被拆遷人的利益同樣缺乏保障。據(jù)相關(guān)報道，征收條例擬規(guī)定“政府為拆遷主體”。顯而易見，政府是最強勢的拆遷人，是壟斷拆遷的拆遷人。如果市場主體之間的強勢集團利用壟斷組織地位，隨意壓抑或者剝奪分散的弱勢群體的談判權(quán)，這顯然無法達成公平的市場價格。也就是說，強勢一方出價，弱勢一方必須接受強勢一方的出價，這就出現(xiàn)了不公平的交易價格。既然要“按市場價補償”，就涉及市場價格由誰來評估、參考標準有哪些等一系列問題，這中間也有可能隱藏著不公平不合理的因素。我們必須警惕。所謂“偽市場價”，就是價格脫離了價值，出現(xiàn)了偽評估或者人為的定價。比如說，今天的房價由于人為因素而充滿了泡沫背離了價值基礎(chǔ)。同樣，拆遷補償價格由于拆遷人或者被拆遷人的原因，也有可能背離真正價值。因此，建立一套完善的拆遷補償方面的市場機制，是眼下最需要做的準備，既不能讓拆遷市場被政府壟斷，也不能讓被拆遷人脫離實際要求天價補償。如何建立健全拆遷補償方面的市場機制，不僅是政府的責任，更需要公眾的智慧，民意的支持。

四、拆遷賠償價格是否按市場價

法律分析：依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，房屋拆遷的補償項目是比較多的，如果是房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。如果是停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

法律依據(jù)：對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。

第二十三條對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

五、拆遷補償計算公式

法律分析：拆遷安置費的計算標準如下：1、房屋補償費：以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；2、周轉(zhuǎn)補償費：以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；3、房屋拆遷補償價基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

《中華人民共和國土地管理法》第四十七條國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應(yīng)當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應(yīng)當在申請征收土地時如實說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。