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拆遷補償價合法嗎，20年的房子拆遷有補償嗎:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2025-02-13 13:18:52
作者：
圣運律師
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拆遷補償價合法嗎,10年前啟動的拆遷，能不能按今天的房價補,實踐中，許多被征收人都在咨詢北京在明律師事務所的專業拆遷律師時提出了這樣的疑問、主張，雖然拆遷項目是__年啟動的，但征收方一直沒能和我簽訂補償安置協議，其所出具的評估報告我也不認可

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一、拆遷補償價合法嗎,10年前啟動的拆遷，能不能按今天的房價補

實踐中，許多被征收人都在咨詢北京在明律師事務所的專業拆遷律師時提出了這樣的疑問、主張，雖然拆遷項目是__年啟動的，但征收方一直沒能和我簽訂補償安置協議，其所出具的評估報告我也不認可，如今房價暴漲，是否應當按照時下的市場價格來確定我的補償標準呢？這個事兒，被征收人還真不能想當然，答案是非常確定的……

在明律師事務所的專業拆遷律師首先要指出的是，十年前的拆遷項目想按照今天的價格補償，原則上是不可能的。

從法律層面講，《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條明文規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第10條也規定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

由此可知，依據法律的規定，只要房屋征收決定下達，評估時點就是一個被固定的點。

即便項目由于各種客觀原因長期拖延，對征收范圍內房屋的評估標準，都只能按照這個固定點的市場價格來確立，而不可能隨著時間的推移而發生調整變化。

而從社會現實層面來講，被征收人的這種想法就更是不可能實現的了。

須知，在當前征收領域的復雜環境下，因對征收補償不滿而拒絕簽訂補償協議按期搬遷的被征收人可謂比比皆是，拖成“釘子戶”的也并不罕見。

倘若在法規、政策層面開了這樣一個“口子”，那么對于按期簽約搬遷的被征收人就是不公平的，拆遷工作的公平、合理性也就無從保證了。

唯一的例外情況是，當政府對被征收人的房屋實施違法強拆后，被征收人起訴強拆違法后申請行政賠償。

根據最高院對于許水云案的再審判決，此時的行政賠償數額計算時點就不再是“房屋征收決定公告之日”了，而是“實際賠償決定作出之日”，以保障被征收人因房屋遭違法強拆所導致的補償權益損失。

但這種情況的出現是以政府的行政行為被判違法為前提的，如無此前提，則不涉及賠償問題，補償中的“時點”仍然是不會變化的。

事實上，任何一個拆遷項目，都有其專門用于補償安置的經費保障。

《條例》第12條規定，作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

實踐中，確實有一些項目由于進展不順利等原因而陷于停滯，甚至出現資金不足的情況。

真到了這一步，結果未必對被征收人是有利的。

看著別人都走了就剩下自己，這個感覺，經歷過的朋友一定不會說太好。

在明律師事務所的專業拆遷律師最后想指出的是，被征收人選擇通過法律途徑維權也是有其“合理期限”的，一般一次簽訂委托代理協議的期限是2年。

而如果在一定期限內案件始終沒有進展，隨著時間的推移，再取得重大突破的可能性將會變得微乎其微。

久拖不決，對于被征收人來說未必是好事；所謂“拖下去”才能有希望，也是在合理的期限內，其目的是通過程序匡正征收方的違法征收行為，爭取本應屬于被征收人的公平、合理的征收補償。

二、20年的房子拆遷有補償嗎

法律主觀：租房子20年了動遷了有補償，應對房屋所有權人給予補償，兼顧對房屋使用權人安置。房東與租戶解除租賃關系的可以給予貨幣補償，貨幣補償金額=（市場單價×80%+價格補貼）×建筑面積；房東與租戶對解除租賃關系達不成協議的可以給予安置補償，支付安置費和搬遷費、家電移機損失費與非住宅房屋營運損失費等。

法律客觀：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、20年等待拆遷，房子終于有了補償方案

拆遷人應按規定給予被拆遷人補償，拆除違建和超期臨建不補償；補償方式可為貨幣或房屋產權調換；貨幣補償根據房屋評估價格確定；非公益房屋附屬物貨幣補償；公益房屋重建或貨幣補償；租賃房屋解除租賃關系或安置補償；提供符合質量標準的安置房；產權不明確的提出補償方案；抵押房屋依法執行；支付搬遷和臨時安置補助費；不得擅自延長過渡期限；停產停業給予適當補償。

法律分析

1、拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償

2、拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。

3、貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。

4、拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

5、拆遷公益事業用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

6、拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

7、拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

8、拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。

9、拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。

10、拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。

11、拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。

12、因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。

結語

拆遷人依法應對被拆遷人給予補償，違章建筑和超期臨建不予補償，未超期臨建應適當補償。補償方式可為貨幣或房產調換，貨幣補償根據房屋評估價格確定。拆遷公益事業房應重建或貨幣補償，非公益房附屬物貨幣補償。租賃房解除租賃關系或安置需補償。拆遷人應提供符合質量標準的安置房。產權不明確的房屋需提出補償方案并辦理證據保全。設有抵押權的房屋執行相關法律。搬遷補助費應支付給被拆遷人或承租人，臨時安置補助費應根據情況支付。拆遷人不得擅自延長過渡期限，若延期責任在拆遷人，應增加相應補償費用。停產、停業由拆遷非住宅房屋引起的，應給予適當補償。

法律依據

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

四、談拆遷補償談到房價上漲，補償標準還是按照幾年前的方案嗎

一、談補償談了幾年，房價上漲，補償標準還是按照幾年前的方案嗎？

現實中，經常會有拆遷人遇到這樣的情況，由于征遷雙方無法就補償標準及補償金額達成一致，遲遲簽不了補償協議。幾年過去了，再次征收時仍然按照之前的補償標準執行，這樣的情況，到底合理嗎？拆遷戶應該如何應對呢？下面即明拆遷律師以案釋法，為大家具體分析。

看一則最高院案例：補償一談就是三年，能否再提高

要分析清楚這個問題，我們先來看一下最高院的一個再審案件的情況。

福建福州的居女士一家，有一棟房屋，結構為混合結構，產權面積為私有面積89.74㎡，共有面積8.30㎡。2013年7月19日，當地區政府作出《征收決定書》)并公告，簽約期限為2013年7月30日至2013年9月7日。居女士家的房屋也在征收范圍內。因居女士等3人在征收補償方案規定的簽約期限內，未與房屋征收部門達成征收補償協議，房屋征收部門委托評估結構對居女士家的被征收房屋和產權調換房屋的房地產市場價格進行了評估，估價時點為2013年7月19日，同時于2013年11月5日作出《房地產估價報告》，確定被征收房屋房地產市場價格為1244814元，單價為12697元/㎡。因對補償結果不滿意，居女士一家拒絕簽收，房屋征收部門采取了留置送達。

2015年5月26日，市房地產價格評估專家委員會根據房屋征收部門的申請，作出《鑒定意見》，認為評估報告存在部分技術問題，請評估機構修正錯誤，重新出具評估報告。評估公司于2015年6月5日作出第二份《房地產估價報告》。征拆雙方仍未就補償達成一致。

2016年4月18日，房屋征收部門報請區政府作出房屋征收補償決定。2016年5月23日，區政府對居女士一家等3人作出房屋征收補償決定書，同日進行了送達。居女士一家對于補償決定不滿，遂于2016年7月28日向一審法院提起行政訴訟。

一審法院認為區政府作出《補償決定書》，確定了房屋產權調換差價、產權調換安置地點、搬遷費、過渡費用等相關內容，認定事實清楚，適用依據正確，程序合法，判決駁回其訴訟請求。二審法院維持了原判。

居女士無奈之下申請了再審。

案情過長，結合上面的話題，針對再審的判決情況，今天我們討論幾個問題。

二、一份房屋征收評估報告的有效期到底是多久？

在征地拆遷中，經常遇到一份評估報告用好幾年的，但是實際上，評估報告同樣有效期。《房地產抵押估價指導意見》第二十六條規定，估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。

在房屋拆遷地區，房地產市場價波動幅度較大，評估報告有效期的期限最長為一年，如果超過期限，評估報告失效，如果要再對房屋價值進行認定，應當重新進行評估。同時，在房價增長幅度比較大的情況下，要考慮實際情況，縮短評估有效期的時間。

三、房屋征收的評估時間節點該怎么計算？

根據國有土地上房屋征收補償條例規定，市、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時，應當對被征收人給予公平補償。同時確定，公平補償的基本要求即為，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

但是實踐中，簽訂補償協議的周期通常是比較長的，如果征收決定公告發布之后，簽訂補償協議、領取補償款或者作出補償決定的時間相距過遠，房屋市場行情劇烈變化，仍然按照之前征收決定下發的時間作為評估時間節點，會損害公平補償這一原則。

上訴案件中，被拆遷人13年7月收到評估報告，15年6月收到第二份修正的評估報告，而補償決定的做出是16年4月，補償決定中依據的評估報告是一年前的，明顯超過有效期。

因此，評估時間節點要充分考慮征拆雙方的的行為，長期不能做出補償決定，是可歸責于被征收人的原因，如被征收人以種種理由拒絕配合征收補償工作，致使征收與補償程序延誤，還是可歸于征收部門的原因，如果征收部門怠于履行職責等等。從而確認合理的評估的時間節點。

就上訴案件而言，拆遷程序拖延時間過長，被拆遷人的行為并無明顯不當，不存在明顯過錯，因此評估時間節點不應該堅持之前的2013年的評估時間節點，基于公平合理的角度，應當按照征收決定作出的時間。

四、拆遷補償談判時間周期被拉長，懸而未決，該如何有效解決？

如果當被征收人所提要求明顯不符合法律規定而無法滿足時，應當及時依法作出書面補償決定，固定并提存相應補償內容，而不能怠于履行補償安置職責，以反復協商代替補償決定，甚至以拖待變以致久拖不決，造成補償安置糾紛經年得不到解決。此既損害被征收人補償安置權益，又提高相應補償安置成本，還損害政府依法行政的形象，應當引以為戒。

五、房子賣了幾年以后,要是拆遷還能要回嗎

房子賣了，經過幾年以后，如果拆遷還是可以要回來的。如果是農村宅基地房屋買賣，將根據購買人是否為集體成員、是否取得村集體同意、是否已辦理相關手續等因素確定。與集體成員購買并經集體同意的合同，一般視為有效。但是如果是商品房的買賣合同，可能是拿不回來的。一、房子賣了幾年以后，要拆遷還能要回。如果人們不是同一個集體的成員，人們通常被視為無效。但考慮到增值因素，有些地方，比如北京高級人民法院，拆遷補償是由買賣雙方按照7: 3的比例分攤。房產過戶需要買賣雙方攜帶身份證、戶口本、房產證、買賣合同到房管局辦理過戶。買房后，需要及時辦理過戶登記；如果未及時辦理轉移登記而納入拆遷，需要盡快采取補救措施。具體步驟如下：處理步驟：辦理轉移登記如果聽說房屋將納入拆遷，但產權檔案尚未凍結，應立即找原房主去房管部門辦理轉移登記。二、了解拆遷拆遷是指取得拆遷許可證的單位，根據城市建設規劃的要求和政府批準的土地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋及附屬物，搬遷范圍內的單位和居民，并賠償其損失的法律行為。城市發展是一個不斷重建的過程。隨著本人國經濟體制改革的順利實施和社會主義市場經濟的逐步建立，生產力取得了前所未有的發展。為了城市的整體規劃，有時為了國家特殊項目的需要，需要對原有建筑進行拆除和搬遷，以實現整體的統一或對日益緊張的國有土地資源的合理利用。綜上所述，拆遷集體土地或者國有土地上住宅房屋的，拆遷人還應當給予搬遷補助費、過渡期間臨時安置補助費。非住宅房屋拆遷補償，已取得生產經營許可證的房屋，由拆遷人給予貨幣補償，包括房屋補償此人、停產停業補償、設備安裝調試等。