城市房屋拆遷補償研究,土地征收、房屋拆遷涉及到的社會問題和解決辦法,(一)要出于公共利益的需要。1、公共利益是不確定多數(shù)人的利益。國防設備、水利事業(yè)、交通事業(yè)、公共衛(wèi)生等是公共利益的典型。梁*星：公共道路交通、公共衛(wèi)生、災害防治、科學及文化
(一)要出于公共利益的需要。
1、公共利益是不確定多數(shù)人的利益。國防設備、水利事業(yè)、交通事業(yè)、公共衛(wèi)生等是公共利益的典型。梁*星：公共道路交通、公共衛(wèi)生、災害防治、科學及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護、文物古跡風景名勝區(qū)的保護、公共水源及引水排水用地區(qū)域的保護、森林保護事業(yè)、以及法律規(guī)定的其他公共利益。征收不得用于商業(yè)目的。國家利益不得等于公共利益，是相對于私人利益而言的。國家既有公共利益，也有商業(yè)利益，不能把國家權力的行使都認為是社會公共利益。
2、要按照法律規(guī)定的權限程序進行禁止違反法律規(guī)定的權限和程序征收集體所有的土地。《土地管理法》程序是制約國家征收權的重要手段。在征收時，國家必須嚴格按照法律規(guī)定的程序，依次進行。
3、要足額支付征收補償費等費用。
(二)現(xiàn)階段，我國土地拆遷存在的問題：
1、制定的拆遷政策不完善
2、歷年積淀的矛盾未能及時處理
3、拆遷管理工作不能適應當前的拆遷新情況
4、《房屋拆遷補償制度》不完善：
(1)、未考慮到國家地價的足額補償。國家利益的化。
(2)、未考慮取得劃撥土地使用權的使用人前期投入的補償。
(3)、未考慮土地使用個人的補償，
(4)、有些城市實行貨幣補償后，給房屋所有者人或使用人的貨幣補償(現(xiàn)價補償)這部分的補償，既含有房價款，又含有地價款。
(三)怎樣對土地的價值進行補償?
1、保證公共利益的實現(xiàn)
2、劃撥土地使用人前期投入的補償，要考慮到市場物價變動的因素
3、民或個人補償，從歷史及生活、環(huán)境改變等因素去考慮。
征收目的的異化，導致土地征收頻率過高。地方政府往往成為土地征收的主要推手，從土地征收的過程中獲得大量的財政收入。自2006年僅靠對房地產(chǎn)用地的低價征收和競價拍賣開始，政府每年由此就進賬5000億元之多。在很多發(fā)達地區(qū)，由于地價高昂，在財政收入的比重中，賣地收入竟然可以達到同稅收相等的比例。形成了典型的“賣地財政”通過土地征收，農(nóng)村資源低價流入城市，支援城市的經(jīng)濟建設，而很多失地農(nóng)民卻喪失謀生的手段。
總之，土地征收問題已經(jīng)對我國市場經(jīng)濟的健康發(fā)展造成了一定的拖累，對和諧社會的構建也造成了負面影響。因此，深入研究各種土地征收制度的特征，勾畫新中國建立以來土地征收制度的歷史演變軌跡，探討現(xiàn)行土地制度的利弊得失及其未來走向，就成為一個現(xiàn)實而迫切的課題，具有重大的理論和現(xiàn)實意義。
法律分析：一、加大宣傳力度，多做村民的思想工作。二、完善相關法律法規(guī)，確保拆遷有法可依。三、創(chuàng)新補償模式或安置方式，切實解決農(nóng)民生活的長遠之計。四、在開發(fā)項目中實行股份制方式，以增加農(nóng)民拆遷征地的積極性。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
一、加大宣傳力度，多做村民的思想工作。
加大法制宣傳和教育力度，對城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村居民，政府和相關職能部門尤其是村干部要運用多種形式加強對城建規(guī)劃的宣傳，教育農(nóng)民必須服從規(guī)劃，自覺遵紀守法，依法保護自身權益。政府應按規(guī)劃嚴格實施建設，加強對農(nóng)村宅基地的審批管理，建立農(nóng)村人口居住地管理網(wǎng)絡，理順人戶分離關系，堅決剎住違規(guī)占地建房之風。
(1)應及時向被拆遷人宣傳相關法律法規(guī)及政策，告知他們享有的權利及如何維護自己的合法權益不受損害。同時，告知他們應盡的義務，引導農(nóng)民依法辦事，重德為人，服從國家建設需要，配合拆遷，是拆遷工作順利進行。如復印些宣傳冊，寫明征地的用處，過程，以及補償?shù)木唧w標準，政府的具體政策等等，使村民真實具體的掌握征地拆遷工程。
(2)要建立透明的拆遷工作制度。怎樣拆遷、如何安置補償和依據(jù)的相關法律法規(guī)政策都應該向被拆遷戶公示，主動接受公眾監(jiān)督，給被拆遷人一個平等的權利。
(3)完善拆遷程序，規(guī)范拆遷具體操作行為。在拆遷安置具體操作中要堅持公開、公正、公平原則，以公開促公正，以公正保穩(wěn)定，做到合情、合理、合法，使拆遷工程成為政府和被拆遷人的共贏工程。
(4)基層政府和村干部要做好村民的思想工作，切實讓村民明白拆遷的重大意義和帶來的好處。基層政府工作人員應多和農(nóng)民接觸，多了解農(nóng)民的想法，尤其是大多數(shù)的村干部，其作為村里有威信的人，在熟人社會中的農(nóng)村更容易做通村民的思想工作。只要我們工作人員和村干部不嫌麻煩，耐心、細致的宣傳黨的政策，宣傳征地的意義，宣傳拆遷法律，甚至一家一戶的走訪，一個人一個人的做思想工作，尤其是做好上訪戶、困難戶的工作，只要我們用真心，用真情，相信我們大多數(shù)善良的農(nóng)民是一定會支持政府的建設工作而接受拆遷征地的。
二、完善相關法律法規(guī)，確保拆遷有法可依。
農(nóng)房拆遷相關法律缺失，政策供給又落伍是造成農(nóng)房拆遷矛盾突出的重要根源。目前所見的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是國有土地上的城市房屋拆遷補償規(guī)定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規(guī)定，致使農(nóng)村集體房屋拆遷在現(xiàn)實中遇到許多難以解決的問題。因此，規(guī)范征收土地行為，保護當事人合法權益，盡快制定一部關于集體土地上房屋拆遷補償安置法律十分必要。我們要根據(jù)憲法的原則精神，對涉及農(nóng)房拆遷的一些具體政策和實際問題進行分析和研究，把成熟的經(jīng)驗和做法，用立法的形式固定下來，制定出合乎民意的法律法規(guī)，規(guī)范農(nóng)房拆遷行為。同時不管征地拆遷資金由誰買單，政府部門都要根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，切實保護農(nóng)民利益。
三、創(chuàng)新補償模式或安置方式，切實解決農(nóng)民生活的長遠之計。
目前普遍實行的以貨幣方式進行安置，容易產(chǎn)生“分光吃光”的狀況，對于農(nóng)民生活的長期保障和農(nóng)村穩(wěn)定是十分不利的。解決失地農(nóng)民的生活安置問題，最根本的要著眼于農(nóng)民的“造血功能”，在征地過程上，為農(nóng)民提供自我發(fā)展的空間，只有讓農(nóng)民通過自我發(fā)展，才能從根本上解決長遠生計，建議從以下幾個方面給予考慮。
(1)實行國有土地留地安置的方式，引導被征地農(nóng)民入股創(chuàng)辦經(jīng)濟實體。采用按批準面積的10%左右土地作為安置人員的“村留地”，用以發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，在“村留地”上辦經(jīng)濟實體，一方面解決了部分農(nóng)民就業(yè)問題，另一方面從根本上解決了失地農(nóng)民的后顧之憂。
(2)加強技能培訓，提高失地農(nóng)民的就業(yè)技能。
(3)壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟，努力為老、弱、病、殘農(nóng)民提供生活保障。目前村級集體經(jīng)濟組織都在征地補償費中留成了一定比例的補償款，應當用于農(nóng)民的安置保障方面，同時投入發(fā)展再生產(chǎn)。
四、在開發(fā)項目中實行股份制方式，以增加農(nóng)民拆遷征地的積極性。
法律分析：征地拆遷的問題如下：1、征地拆遷對象抵觸情緒較大；2、在利益調(diào)整過程中，部分群眾心態(tài)失衡引發(fā)沖突；3、征地拆遷政策還待完善，雖有《土地管理法》、《物權法》、《關于完善征地補償安置制度的指導意見》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》等法律法規(guī)但還是尚待完善；4、補償標準不一致；5、社會保障措施尚未健全。解決問題可以從做深入細致的宣傳解釋工作、加強組織領導工作、緊緊的依靠地方政府、完善法律法規(guī)與補償機制、依法進行征地拆遷工作、充分考慮征地拆遷對象的合法權益等方面入手。
法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法實施條例》 第二十五條 征用土地的各項費用，應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內(nèi)全額支付。
法律分析：征地拆遷矛盾糾紛的處理對策有：1、強化宣傳教育，營造良好氛圍。2、完善相關地方性立法，促進依法行政。3、體現(xiàn)以人為本，保障群眾利益。4、妥善處理征地拆遷的信訪問題，及時化解矛盾。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
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投稿：蔣一銘
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