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增城鎮(zhèn)拆遷補償，增城舊城改造補償標準:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-01-22 06:27:31
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圣運律師
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增城鎮(zhèn)拆遷補償,廣州增城舊改補償標準是什么,法律分析：補償標準：權(quán)益面積建設(shè)費用單價按復(fù)建住宅建設(shè)費用單價與房屋建安成本補償（1500元/平方米）的差額計算，計入改造成本；村民住宅大于按復(fù)建費用計入改造成本的面積部分，可按1500元/平方米

增城鎮(zhèn)拆遷補償，增城舊城改造補償標準:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、增城鎮(zhèn)拆遷補償,廣州增城舊改補償標準是什么

法律分析：補償標準：權(quán)益面積建設(shè)費用單價按復(fù)建住宅建設(shè)費用單價與房屋建安成本補償（1500元/平方米）的差額計算，計入改造成本；村民住宅大于按復(fù)建費用計入改造成本的面積部分，可按1500元/平方米給予房屋建安成本補償；現(xiàn)狀建筑中不予復(fù)建部分，按1500元/平方米給予房屋建安成本補償，等等。

法律依據(jù)：《廣州市增城區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)增城區(qū)加快推進舊村全面改造工作的實施意見（試行）的通知》

第十四條（集體土地上住宅改造成本核算標準）集體土地上住宅（含宅基地、世居祖屋）改造成本按以下標準核算：

（一）住宅房屋有合法證明文件的，現(xiàn)狀建筑面積中證載（批準）部分，復(fù)建費用和臨遷費計入改造成本。

（二）住宅房屋無合法證明文件的，可計基底面積三層半以下現(xiàn)狀建筑面積部分，復(fù)建費用和臨遷費計入改造成本。

（三）核定的住宅復(fù)建總量大于按復(fù)建費用計入改造成本的面積部分為權(quán)益面積。權(quán)益面積建設(shè)費用單價按復(fù)建住宅建設(shè)費用單價與房屋建安成本補償（1500元/平方米）的差額計算，計入改造成本。其中扣減的房屋建安成本補償（1500元/平方米）由村民自籌，不計入改造成本。

（四）村民住宅現(xiàn)狀建筑面積大于按復(fù)建費用計入改造成本的面積部分，可按1500元/平方米給予房屋建安成本補償，計入改造成本，不計臨遷費。

（五）臨遷費單價為30元/平方米，按48個月計算。如項目規(guī)模較大、實施整體改造（改造范圍內(nèi)拆遷補償安置協(xié)議整體簽約率超過80%后出讓融資地塊），可按60個月計算。

第十五條（集體經(jīng)濟物業(yè)復(fù)建總量和改造成本核算標準）集體經(jīng)濟物業(yè)復(fù)建總量按建筑面積和用地面積（僅限有合法用地證明文件）兩種方式核算，同一宗地只能選擇一種方式核算。

（一）按建筑面積核算：

1.有合法證明文件的，現(xiàn)狀建筑中合法部分按1:1核算復(fù)建量，復(fù)建費用和臨遷費計入改造成本。證載（批準）面積大于現(xiàn)狀建筑面積部分可計為權(quán)益面積，建設(shè)費用自籌，不計入改造成本。

2.無合法證明文件（含現(xiàn)狀建筑面積大于證載或批準面積部分）的，2009年12月31日前建成部分，可按1:1或2:1核算復(fù)建量（同一項目只能選擇一種標準核算），復(fù)建費用和臨遷費按該部分建筑面積的50%核算，計入改造成本；2009年12月31日后建成部分，不予核算復(fù)建量。現(xiàn)狀建筑中不予復(fù)建部分，按1500元/平方米給予房屋建安成本補償，計入改造成本。

3.臨遷費單價為45元/平方米，按48個月計算，如項目規(guī)模較大、實施整體改造（改造范圍內(nèi)拆遷補償安置協(xié)議整體簽約率超過80%后出讓融資地塊），可按60個月計算。

（二）按用地面積核算：

1.按證載（批準）用地面積每畝400平方米核算集體經(jīng)濟物業(yè)面積，建設(shè)費用計入改造成本。臨遷費按本條第（一）款計算，計入改造成本。

2.不需采用政府征收村屬其他用地、政府補助、異地安置、異地容積率補償?shù)确绞狡胶忾_發(fā)強度的，可按證載（批準）用地面積容積率1.8（毛）計算權(quán)益面積，其建設(shè)費用自籌，不計入改造成本。

二、增城舊城改造補償標準

舊城改造補償標準為：永久性建筑拆除一平方米補償住宅一平方米，國道用于商業(yè)用途的永久性建筑按照拆除一平方米補償住宅0．7平方米來計算，村道用于商業(yè)用途的永久性建筑，按照拆除一平方米補償住宅0．6平方米來計算，瓦房的補償標準是拆除一平方米，按照住宅的1．5平方米來補償，臨時性建筑物樓頂?shù)蔫F皮按照每平方米300來進行補償。

一、舊城改造程序

第一步是調(diào)查研究，對舊城改造的基本信息進行資料收集，對舊城改造的必要性和社會經(jīng)濟的可能影響作出基本的判斷，了解各個城市發(fā)展的各個方面。

第二步，確定舊城改造地區(qū)之后，根據(jù)經(jīng)濟實力和區(qū)域發(fā)展需求提供定制化規(guī)劃。

第三步，拆除部分建筑，進行居民遷移，道路等基礎(chǔ)性工作，保證舊城改造工作的順利開展。再是對舊城改造的基礎(chǔ)設(shè)施進行設(shè)計和修繕。

二、舊城改造的觀點

1、對城市規(guī)劃的有益補充，體現(xiàn)了城市開放、兼容的城市品格，增進了國際化的城市認同。在全球化、城市現(xiàn)代化、國際化背景下，外籍人口越來越多，在一定地段適度增加一些具有異域風(fēng)景的城市景觀，未嘗不可。對于增加外籍人士的城市認同感、提升城市國際化形象具有積極意義。城市和地方財政事權(quán)增加也為此提供基礎(chǔ)與條件。將時尚小區(qū)變臉為歐洲小鎮(zhèn)，體現(xiàn)了將時尚進行到底的改造思路。

2、城市更新和改造不可盲目，特色的文化延續(xù)更加重要。作為政治、經(jīng)濟和文化中心的中心城市，應(yīng)該有更多的地區(qū)文化擔(dān)當意識。城市政府、規(guī)劃與設(shè)計單位應(yīng)該有強烈的地方文化自主性意識，讓城市傳統(tǒng)建筑和建筑風(fēng)格可以延續(xù)，增進城市的歷史和文化質(zhì)感。

3、應(yīng)該加強城市規(guī)劃和城市建設(shè)過程中的公眾參與，推進民主社會和市民社會的建設(shè)，社會公平性應(yīng)該得到強化。對于提升環(huán)境質(zhì)量、增加附近居民出行便捷度、完善周邊服務(wù)配套等大有裨益，對其而言是局體利益最大化，但對全區(qū)居民和全市居民而言，就有失公平。遠景設(shè)計研究院認為，城市規(guī)劃和建設(shè)過程中，一定要養(yǎng)成機會成本的思維，憑什么重點發(fā)展和開發(fā)一個地方，如何滿足其他地方的發(fā)展訴求，都是需要思考的問題。

三、廣州舊城改造補償標準

廣州市國土房管局昨日正式公布《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》，通過在貨幣補償中增設(shè)“改造獎勵”明顯提高拆遷補償標準。《指導(dǎo)意見》明確，舊城更新改造范圍內(nèi)的房屋被拆遷人今后可以選擇貨幣補償、就近安置和異地永遷3種補償安置方式。

《指導(dǎo)意見》自公布之日起施行，有效期5年。其施行前已發(fā)布舊城更新改造決定或房屋拆遷公告的項目不適用該意見。

《指導(dǎo)意見》還明確可以實行搬遷時限獎勵制度。對于提前搬遷和按時搬遷，將給予不同的搬遷時限獎勵費，獎勵費標準控制在被拆遷房屋市場評估價的15%以內(nèi)。

對于拒絕拆遷的，《指導(dǎo)意見》明確，如簽訂補償安置協(xié)議的被拆遷人戶數(shù)達到或超過總戶數(shù)的2/3的，對逾期未達成拆遷補償協(xié)議的被拆遷人，拆遷人可向國土房管部門申請啟動拆遷裁決程序。

按照新的政策，被拆遷人如果選擇貨幣補償方式，貨幣補償金額按照房地產(chǎn)市場評估價格確定。為鼓勵被拆遷人支持舊城更新改造工程，可由項目實施單位實行同一改造項目統(tǒng)一標準的改造獎勵。住宅房屋貨幣補償金額加上改造獎勵費原則上不得高于被拆遷住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場價格。新的拆遷補償辦法通過“改造獎勵”提高了補償標準。

為引導(dǎo)被拆遷人向城市新區(qū)搬遷，抽疏中心城區(qū)人口密度，《指導(dǎo)意見》按照新建普通商品住宅市場價格，結(jié)合被拆遷地與異地搬遷地之間的土地市場價值級差比例，確定異地安置房的建筑面積。被拆遷人從舊城區(qū)向外搬遷，其外遷得越遠，獲得補償安置面積也就越大。

關(guān)于結(jié)算補差問題，《指導(dǎo)意見》采用了按異地永遷安置住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅市場價格來補差。這樣減少了簽訂拆遷補償協(xié)議時的不確定性，避免了糾紛。

《指導(dǎo)意見》明確，住宅房屋被拆遷人選擇就近安置方式的，應(yīng)當按照被拆遷房屋的貨幣補償金額加上改造獎勵與安置住房的市場價格結(jié)算差價。安置住房的建筑面積不得低于被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)的建筑面積。如拆遷當事人雙方協(xié)商一致的，從其約定。

四、廣州舊城改造拆遷補償新政獎勵提高補償標準

《指導(dǎo)意見》自公布之日起施行，有效期5年。其施行前已發(fā)布舊城更新改造決定或房屋拆遷公告的項目不適用該意見。

三種補償方式

貨幣補償：

增改造獎勵提高補償標準

模擬案例：

假定舊城更新改造項目位于荔灣區(qū)“上下九-陳家祠-站前路”地段，該區(qū)域內(nèi)存量多層住房市場評估均價為7800元/平方米。如2009年12月該被拆遷房屋所處區(qū)位“新建普通商品住宅市場價格”為12800元/平方米，該項目的改造獎勵不得高于：(12800-7800)=5000元/平方米。被拆遷人可以拿到的貨幣補償總額可以在同等區(qū)位買到一手住房。

異地永遷：

搬得越遠補償面積越大

五、增城夏街村舊改補償方案？

（1）房屋補償：拆一補一

（2）權(quán)益面積購買價：3500元/平

（3）臨遷費：住宅為（30）元/㎡/月；被拆遷房屋首層現(xiàn)狀為商業(yè)用途，按（40）元/㎡/月的標準計付臨遷費

法律依據(jù):

《中華人民共和國土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。