一、誠信家具拆遷補償標(biāo)準(zhǔn),二手房買賣合同約定帶家具交房，賣家把家具換了怎么辦

廣州張靜律師解答：買家可起訴賣家賠償違約損失。如果是約定帶家具買房，則買家最好拍照保留證據(jù)，以免發(fā)生賣家換掉家具的情況。如下面這個案件，賣家擅自將家具換成舊家具交房，買家起訴賠償，并提交原家具照片和單方委托的家具價值評估報告（5萬元）索賠。法院審理后認(rèn)定賣家的確更換了家具，酌情判決賣家賠償違約金3萬元。

判決書節(jié)選：

法院認(rèn)為,黃買家與王賣家之間的《不動產(chǎn)買賣合同》合法有效｡本案的爭議焦點為王賣家2022年2月28日向黃買家交付的房屋是否符合雙方在買賣合同中的約定？根據(jù)雙方簽訂的《不動產(chǎn)買賣合同》中約定:該不動產(chǎn)以現(xiàn)狀按套出售并計價,除有特殊約定外,該成交價已包含入墻、入地的固定設(shè)施、基本設(shè)施、裝飾裝修｡..... 合同中的前述約定應(yīng)認(rèn)為是對交付的房屋進行了雙重約定,既要保持房屋現(xiàn)狀、又要按照合同附件一的清單所列內(nèi)容進行交付｡ 房屋買賣需要買賣雙方高度配合才能完成交易全程,房屋交付亦是房屋買賣中重要的環(huán)節(jié),需要兩方當(dāng)事人到場進行確認(rèn)｡ 根據(jù)黃買家與王賣家簽訂的《補充協(xié)議》,王賣家應(yīng)于2022年3月1日進行案涉房屋的交付,中介公司與黃買家、王賣家約定于2022年2月28日晚8點進行案涉房屋的交付,王賣家當(dāng)晚并未到場,且未提供其他證據(jù)推翻黃買家提供的案涉房屋現(xiàn)狀照片,本院對黃買家主張的案涉房屋現(xiàn)狀為已被更換部分電器、家具及部分家具存在損壞的事實予以確認(rèn)｡ 黃買家訴請按照其自行委托的評估機構(gòu)給出的評估價格要求王賣家賠償損失,但是從該評估報告書所載的評估明細(xì)表來看,評估價格偏高,結(jié)合案涉房屋原狀圖片可以看出案涉房屋中的設(shè)施、家具電器并非全新,存在老化的情況,故本院酌定王賣家賠償黃買家未按原狀交付房屋導(dǎo)致的損失3萬元｡

黃買家與王賣家就案涉房屋的交付時間已明確約定,2022年2月28日王賣家已騰空房屋并告知中介公司案涉房屋開門密碼,黃買家已進入案涉房屋內(nèi)進行驗收,案涉房屋雖然非原狀交付,但是僅是部分家具、設(shè)施被損壞、電器被更換,并非房屋整體結(jié)構(gòu)的破損,亦不影響房屋安全,本院認(rèn)定案涉房屋已于2022年2月28日進行交付,對于黃買家訴請的占有使用費及違約金,本院不予支持｡

二、買二手房房東反悔替換家具

法律分析：如果簽署的二手房買賣正式協(xié)議中沒有替換家具家電的具體條文，口頭約定一般是無效的。法院也不予支持。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第六十二條 房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。

三、二手房家具家電糾紛

法律分析：二手房在進行處理時都需要簽訂一份買賣合同，如果上面對于房子的家電沒有注明清楚，那么最好是找對方來進行協(xié)商，確定好家電的所有權(quán)這樣才不會引起各種糾紛，所以，二手房在買賣時就要按規(guī)定來進行處理，從而才能保障到自己的權(quán)益。

法律依據(jù)：《民事訴訟法》第一百一十九條 起訴必須符合下列條件：

(一)原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織;

(二)有明確的被告;

(三)有具體的訴訟請求和事實、理由;

(四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

四、二手房買賣過戶房內(nèi)家具怎么辦

二手房買賣一般包括房內(nèi)家具，具體可以雙方協(xié)商決定，法律未作強制性規(guī)定。買賣雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面的二手房買賣合同，并寫明當(dāng)事人和房屋的基本信息以及對于房內(nèi)家具的約定。

一、十年租房合同怎樣寫

10年的租房合同應(yīng)當(dāng)包括以下事項：1、出租人的相關(guān)信息，包括其姓名、性別、住所和聯(lián)系方式；2、承租人的相關(guān)信息，包括其姓名、性別、住所和聯(lián)系方式；3、房屋的具體情況，主要是寫明房屋位于何處；4、房屋的內(nèi)部情況，有哪些家具都應(yīng)當(dāng)寫清楚；5、租賃期限為10年；6、租金及其支付期限和方式；7、房屋損壞后，應(yīng)當(dāng)由誰進行維修；8、違約責(zé)任；9、爭議的解決方式。

二、二手買賣合同怎么寫才能法律有效

1、買賣雙方信息表

一定要核對產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人的身份證信息一致，并查看是否有共有人，如有共有人，共有人必須到場。如果產(chǎn)權(quán)人或者共有人不能到場，必須有代理人，并提供授權(quán)委托書（最好和產(chǎn)權(quán)人通電話核實），核實代理人信息是否與授權(quán)委托書上面的信息一致。

如果產(chǎn)權(quán)人已婚，必須提供其配偶簽字的《配偶同意出售證明》或者在合同中注明情況。

2、房屋基本情況

一定要核實房屋是否有抵押（產(chǎn)權(quán)證最后一頁有體現(xiàn)或者去建委核房），如果有抵押，確定房主能夠自行解壓還是通過第三方（購買人一定不要拿自己的首付去替房主解壓，房主很有可能簽下多筆債務(wù)），確定解壓的時間。

如果房子在出租狀態(tài)，一定要確定租期，以及租金的歸屬。

3、付款以及交房

資金監(jiān)管，除去定金和貸款以外的房款必須要要做資金監(jiān)管，如果交易雙方放棄資金監(jiān)管，堅持自行交付房款，可能面臨的風(fēng)險包括但不限于：房屋出賣人無法取得全部房款，房屋購買人無法取得房屋所有權(quán)、亦無法追回已經(jīng)支付的房款等。

交房時間，一定要明確交房的時間以及違約責(zé)任，一定要具體到某一個時間，比如，過戶后1個工作，切記做口頭約定。

4、過戶及入住

過戶時間，是在買賣雙方都不影響到自己利益的前提下的共同商定下確定的。

戶口問題，建議去房屋所屬的派出所去核實，有可能房子已經(jīng)買賣過好多次，以前房主的戶口還在里面遷不走，避免不必要的麻煩。確定現(xiàn)房主戶口的遷出時間和違約責(zé)任。

5、其他事項約定

比如，房子里面的家具家電怎么約定的，是房主全部帶走還是留給買方（如果家具家電留下，應(yīng)當(dāng)事先拍張房子里面的照片，交割時方便核對）。再如，房子被查封怎么辦？房子如果是“兇宅”怎么辦等等個人特別在意的事項均需作出明確約定。

6、違約責(zé)任和糾紛處理

一旦有人違約，具體的違約責(zé)任如何確定，出現(xiàn)糾紛了如果解決，都屬于需要約定的事項，避免事后麻煩。

三、簽訂二手房買賣合同應(yīng)該注意什么細(xì)節(jié)問題

簽訂二手房買賣合同：

1、購房人在與二手房房主簽訂購房合同時，應(yīng)提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時，盡快辦理，避免對方反悔。

2、買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。

3、買房人應(yīng)在簽訂買房合同時，讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

4、二手房買賣雙方在交易時應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機構(gòu)，并對雙方商定的內(nèi)容以書面形式約定好。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《民法典》第五百九十五條

買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

第五百九十六條

買賣合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

五、二手房買賣家具家電糾紛

法律分析：該糾紛的處理要嚴(yán)格按照合同約定的內(nèi)容。二手房的交易復(fù)雜和多變，因此，廣大購房者在購房過程中應(yīng)詳細(xì)考察，慎重決策，并且簽訂一份條款完備的購房合同。要避免舊物交接出現(xiàn)糾紛，雙方一定要在合同中約定清楚。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第四百七十條 合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

（二）標(biāo)的；

（三）數(shù)量；

（四）質(zhì)量；

（五）價款或者報酬；

（六）履行期限、地點和方式；

（七）違約責(zé)任；

（八）解決爭議的方法。

當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

第五百九十六條 買賣合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

第五百九十八條 出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。

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投稿：彭詩

內(nèi)容審核：王有銀律師