国产一区二区三区精品久久久,999国产在线观看,久在线视频

您的位置：圣運(yùn)律師 > 補(bǔ)償安置 > 溫州拆遷沒有現(xiàn)金補(bǔ)償了嗎，浙江省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件若干問(wèn)題的意見（試行）》浙法民一（2009）3號(hào):今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

溫州拆遷沒有現(xiàn)金補(bǔ)償了嗎，浙江省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件若干問(wèn)題的意見（試行）》浙法民一（2009）3號(hào):今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2025-01-08 16:08:06
作者：
圣運(yùn)律師
字體大小
[大中小]

溫州拆遷沒有現(xiàn)金補(bǔ)償了嗎,浙江省高級(jí)人民法院于2013年9月5日發(fā)布宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)審判十大典型案例,宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)審判十大典型案例來(lái)源：浙江省高級(jí)人民法院一、限購(gòu)政策未預(yù)料買賣雙方均無(wú)責(zé)2010年9月10日，黃某和薛某在某中介公

溫州拆遷沒有現(xiàn)金補(bǔ)償了嗎，浙江省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件若干問(wèn)題的意見（試行）》浙法民一（2009）3號(hào):今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、溫州拆遷沒有現(xiàn)金補(bǔ)償了嗎,浙江省高級(jí)人民法院于2013年9月5日發(fā)布宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)審判十大典型案例

宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)審判十大典型案例

來(lái)源：浙江省高級(jí)人民法院

一、限購(gòu)政策未預(yù)料買賣雙方均無(wú)責(zé)

2010年9月10日，黃某和薛某在某中介公司的介紹下達(dá)成房屋買賣協(xié)議，約定薛某將溫州某小區(qū)兩套房屋(期房、需并套使用)出售給黃某。合同簽訂后，黃某向薛某支付了定金100萬(wàn)元。2010年10月12日，溫州市人民政府發(fā)文規(guī)定本市戶籍居民家庭只能在本市新購(gòu)買1套商品住房或二手存量房，對(duì)違反規(guī)定購(gòu)房的，不予受理房地產(chǎn)登記申請(qǐng)。故黃某無(wú)法同時(shí)購(gòu)買該兩套房屋，雙方均認(rèn)為對(duì)方應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。后黃某向法院起訴要求解除合同、薛某雙倍返還定金。

法院認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同的標(biāo)的物為兩套房屋且必須合并使用，根據(jù)政府文件的規(guī)定，黃某不能同時(shí)購(gòu)買兩套住房，房屋買賣合同客觀上無(wú)法履行。由于合同無(wú)法履行系因政府房產(chǎn)宏觀調(diào)控所致，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任，遂判決解除合同，薛某返還黃某定金100萬(wàn)元。

【評(píng)析】由于合同在調(diào)控政策實(shí)施前訂立，交易雙方對(duì)政策均無(wú)法預(yù)知，其后確因限購(gòu)、禁購(gòu)政策導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行的，當(dāng)事人均可以請(qǐng)求解除合同，買受人同時(shí)可以請(qǐng)求返還購(gòu)房款或定金，出賣人起訴或反訴請(qǐng)求買受人繼續(xù)履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持。

二、房屋限購(gòu)已規(guī)定解除合同失定金

2011年6月15日，岑某與某房開公司簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議兩份，約定認(rèn)購(gòu)寧波某小區(qū)商品房?jī)商?岑某還出具購(gòu)買承諾書，承諾于同年7月31日之前與房開公司簽訂商品房買賣合同并保證符合寧波市住房限購(gòu)政策具備購(gòu)房條件等;如未能按約簽訂合同，每逾期一日支付房款總價(jià)萬(wàn)分之二的違約金;逾期七日以上，房開公司有權(quán)解除合約，岑某自愿放棄定金等。2011年12月26日，岑某提出自己不符合限購(gòu)政策規(guī)定的購(gòu)房條件，房開公司對(duì)此明知卻仍收取款項(xiàng)顯屬惡意，起訴請(qǐng)求判令房開公司返還已付定金20萬(wàn)元和預(yù)付款200萬(wàn)元，并賠償利息損失。

經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人同意解除協(xié)議，房開公司返還岑某預(yù)付款200萬(wàn)元，并支付利息損失7萬(wàn)元;岑某放棄對(duì)20萬(wàn)元定金及利息的主張。

【評(píng)析】限購(gòu)政策實(shí)施后，市場(chǎng)參與者對(duì)調(diào)控內(nèi)容已知悉，交易時(shí)對(duì)買受人購(gòu)房資格的審查均有審慎審查和注意義務(wù)。

三、限貸政策已明知解除合同無(wú)依據(jù)

2011年4月30日，景某與某房開公司簽訂定購(gòu)單約定，景某購(gòu)買位于臺(tái)州某小區(qū)住宅，買受人簽訂房屋定購(gòu)單前已充分了解相關(guān)銀行的貸款政策及其他相關(guān)法律，如無(wú)法辦理銀行按揭貸款或貸款數(shù)額不足的，買受人應(yīng)一次性付款或按出賣人要求增加支付首付款。同年5月11日雙方簽訂商品房買賣合同。合同簽訂后，景某共支付購(gòu)房款63萬(wàn)元，余款未支付。2012年4月24日，景某向法院起訴，以銀行限貸不能辦理按揭貸款為由，請(qǐng)求解除合同，房開公司退還購(gòu)房款63萬(wàn)元并支付利息50000元。

法院認(rèn)為，2011年1月26日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)文出臺(tái)了限購(gòu)、限貸等宏觀調(diào)控措施，而本案交易發(fā)生在政策出臺(tái)后。雙方當(dāng)事人簽訂的房屋定購(gòu)單及商品房買賣合同約定：無(wú)法辦理銀行按揭貸款的，買受人應(yīng)一次性付清款項(xiàng)。這表明雙方交易時(shí)對(duì)限貸政策均有了解和預(yù)期，也約定了應(yīng)對(duì)措施。故景某以限貸為由請(qǐng)求解除合同缺乏依據(jù)，對(duì)其主張不予支持。

【評(píng)析】商品房按揭貸款根據(jù)所購(gòu)房是首套、二套等實(shí)行差別化利率直至限貸是房產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容。對(duì)于房貸政策調(diào)整前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等確實(shí)影響到買受人的履約能力，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，除另有約定外，買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還購(gòu)房款或定金。房貸政策調(diào)整后，因交易雙方對(duì)此均有了解，買受人應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況，充分注意到貸款條件、成本和審批要求，合理商定無(wú)法從銀行獲得貸款時(shí)的后續(xù)處理方法，慎重決定。

四、規(guī)避限購(gòu)借名買請(qǐng)求確認(rèn)不支持

2011年5月，任甲以弟弟任乙的名義向某房開公司購(gòu)買位于寧波某小區(qū)房屋一套，款項(xiàng)由任甲全額支付。房屋三證辦至任乙名下。后任甲以其系實(shí)際買受人為由起訴任乙，要求確認(rèn)房產(chǎn)歸其所有，變更產(chǎn)權(quán)登記至其名下。

法院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述及款項(xiàng)支付情況，可認(rèn)定案涉房屋是任甲以弟弟任乙名義借名購(gòu)買的事實(shí)。但因任甲名下已有兩套房產(chǎn)，不具備購(gòu)房資格，故對(duì)任甲以其系實(shí)際買受人為由請(qǐng)求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的訴請(qǐng)不予支持，判決駁回任甲的訴訟請(qǐng)求。

【評(píng)析】為了規(guī)避國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，借名買房行為時(shí)有發(fā)生。此類行為不僅妨礙調(diào)控政策的落實(shí)，擾亂房屋權(quán)屬登記管理秩序，對(duì)實(shí)際買受人來(lái)講也有重大的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。一旦名義買受人對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行擅自處分，在相對(duì)方系善意取得的情況下，實(shí)際買受人將無(wú)法追回房屋而“雞飛蛋打”。針對(duì)實(shí)際買受人系為規(guī)避限購(gòu)政策而進(jìn)行借名，本身不具備購(gòu)房資格的情況，法院對(duì)其以系實(shí)際買受人為由請(qǐng)求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持。實(shí)際買受人可在其符合購(gòu)房條件時(shí)請(qǐng)求確權(quán)。

五、購(gòu)房未果因限購(gòu)居間費(fèi)用打折扣

2011年2月23日，張某通過(guò)某房產(chǎn)中介公司與趙某簽訂房屋買賣合同，約定張某購(gòu)買趙某所有的杭州市江干區(qū)某房屋。合同訂立后，張某向中介公司支付了居間費(fèi)用20000元。2011年2月28日杭州市出臺(tái)限購(gòu)政策，張某因不具備購(gòu)房資格，遂與趙某協(xié)商解除了房屋買賣合同。合同解除后，張某要求中介公司退還居間費(fèi)，中介公司則認(rèn)為買賣合同的解除與其無(wú)關(guān)，其已促成合同成立，有權(quán)收取居間費(fèi)。張某索要未果，故訴至法院，請(qǐng)求判令中介公司返還居間費(fèi)用20000元。

鑒于本案房屋買賣合同解除是因國(guó)家限購(gòu)政策而起，雙方當(dāng)事人均無(wú)過(guò)錯(cuò)，經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方達(dá)成協(xié)議，由中介公司返還張某居間費(fèi)用12000元。

【評(píng)析】房屋買賣合同因受調(diào)控政策影響而解除，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)請(qǐng)求房屋買賣合同當(dāng)事人支付其已實(shí)際支出的必要費(fèi)用以及合理報(bào)酬的，應(yīng)酌情予以支持。房屋買賣合同當(dāng)事人因調(diào)控政策未能實(shí)際完成房產(chǎn)交易，請(qǐng)求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)返還報(bào)酬的，應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)交易未能完成的原因以及各方當(dāng)事人有無(wú)過(guò)錯(cuò)及過(guò)錯(cuò)程度，對(duì)其請(qǐng)求的合理部分予以支持。

六、房屋契稅突調(diào)高稅費(fèi)分擔(dān)糾紛消

2010年4月初，沈某經(jīng)某中介公司居間介紹與章某簽訂了購(gòu)房協(xié)議，約定沈某購(gòu)買章某所有的杭州市某住宅房屋，房屋面積70余平方米，價(jià)款185萬(wàn)元。合同訂立后，因章某因公出差在外，因未能還清銀行貸款、撤銷房屋的抵押登記的原因，沒有及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)。2010年4月26日，杭州市財(cái)稅局下發(fā)通知調(diào)整契稅標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積小于90平方米的非首次購(gòu)房(即二套房)，契稅優(yōu)惠政策全面停止，稅率由此前的1%恢復(fù)至總房?jī)r(jià)的1.5%，于是案涉房屋的契稅增加9250元。沈某認(rèn)為，協(xié)議訂立后其已按約支付了部分購(gòu)房款，章某沒有及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)導(dǎo)致房屋未能在契稅優(yōu)惠期內(nèi)過(guò)戶，增加的稅費(fèi)不應(yīng)由其負(fù)擔(dān)。章某則認(rèn)為，其辦理相關(guān)手續(xù)的時(shí)間雖未在契稅優(yōu)惠期內(nèi)，但并未超出雙方合同約定期限，契稅應(yīng)由買家交納。雙方協(xié)商不成，沈某訴至法院請(qǐng)求章某支付9250元。

經(jīng)調(diào)解雙方達(dá)成和解，9250元由雙方各半負(fù)擔(dān)。

【評(píng)析】房屋交易稅費(fèi)是房屋交易總價(jià)款的組成部分，交易時(shí)需要考慮稅收政策在交易期間可能的調(diào)整。雖然根據(jù)法律規(guī)定營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅應(yīng)由賣房人負(fù)責(zé)交納，但目前二手房市場(chǎng)交易普遍實(shí)行賣家凈到手價(jià)格，交易稅費(fèi)實(shí)際由買家負(fù)擔(dān)。為減少爭(zhēng)議，交易雙方在簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定各項(xiàng)稅費(fèi)的實(shí)際交納者、稅率和納稅金額，并對(duì)稅費(fèi)調(diào)整時(shí)的后續(xù)處理進(jìn)行約定。

七、出讓土地難交付轉(zhuǎn)讓股權(quán)促和解

2010年12月21日，某市國(guó)土局發(fā)布公告掛牌出讓某住宅用地。2011年1月19日，某項(xiàng)目公司以3億元競(jìng)得該地塊并于當(dāng)日與國(guó)土局簽訂成交確認(rèn)書。至2011年3月24日，項(xiàng)目公司付清全部土地出讓金，要求國(guó)土局在其全額支付土地出讓金后10個(gè)工作日內(nèi)履行交地義務(wù)。2011年3月31日，雙方到土地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了踏勘，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)與規(guī)劃圖不符，紅線范圍不明，且地塊上尚有建筑物、構(gòu)筑物和各種農(nóng)作物等。后雙方就土地交付等事宜多次函件往來(lái)。2012年5月31日，項(xiàng)目公司向國(guó)土局發(fā)送解除成交確認(rèn)書通知。2012年7月23日，項(xiàng)目公司以國(guó)土局未完成拆除平整等前期工作違約為由，起訴請(qǐng)求國(guó)土局解除成交確認(rèn)書，返還土地出讓金，雙倍返還定金，賠償損失等。同年8月23日，國(guó)土局起訴請(qǐng)求確認(rèn)項(xiàng)目公司解除成交確認(rèn)書的行為無(wú)效，判令項(xiàng)目公司與其簽訂土地使用權(quán)出讓合同等。

經(jīng)法院積極主持調(diào)解，引入第三方投資者受讓項(xiàng)目公司50%股權(quán)，項(xiàng)目公司與國(guó)土局簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同繼續(xù)宗地開發(fā)，實(shí)現(xiàn)了多方共贏。

【評(píng)析】國(guó)土局是政府土地行政主管部門，行使行政管理職能。但在國(guó)有土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中，其與受讓人同屬平等的民事主體。國(guó)土部門應(yīng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)，落實(shí)“凈地”出讓要求，完成拆除平整等前期工作。當(dāng)土地不能按期如約交付時(shí)，將加重受讓人的資金負(fù)擔(dān)，拉長(zhǎng)土地開發(fā)周期，使受讓人額外承擔(dān)宏觀政策調(diào)整和房?jī)r(jià)波動(dòng)的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。尤其在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不利于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時(shí)，更容易因土地交付不符約定而引發(fā)合同解除、違約賠償?shù)燃m紛。

八、合作協(xié)議不履行返還投入加賠償

2006年10月19日，甲公司與乙公司簽訂聯(lián)合開發(fā)杭州某房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)協(xié)議，約定雙方組建聯(lián)合項(xiàng)目部，由乙公司提供已辦理好土地使用權(quán)證的180畝土地供聯(lián)合項(xiàng)目部開發(fā)，每畝作價(jià)80萬(wàn)元;甲公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)所需的建設(shè)資金;售房款必須100%打入聯(lián)合項(xiàng)目部賬戶;房屋銷售收入優(yōu)先抵做項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金;項(xiàng)目部房產(chǎn)銷售后的可分配利潤(rùn)，甲公司得60%，乙公司得40%。2009年4月27日，甲公司以乙公司擅自定價(jià)、私收房款為由訴至法院，請(qǐng)求解除合同，返還投資款，賠償預(yù)期利潤(rùn)損失等。

法院認(rèn)為，在合作協(xié)議履行過(guò)程中，乙公司未依約履行協(xié)議，致使甲公司無(wú)法參與項(xiàng)目的銷售以及資金的管理控制，合同目的落空，甲公司有權(quán)解除合同及要求乙公司承擔(dān)違約責(zé)任。遂判決合同解除，乙公司支付甲公司預(yù)期利潤(rùn)損失1.3億元，返還投資款4000萬(wàn)元。

【評(píng)析】房地產(chǎn)合作開發(fā)通常投入資金大、開發(fā)周期長(zhǎng)、涉及事項(xiàng)多。在合作期間，在簽訂協(xié)議時(shí)經(jīng)雙方平等議定的成本投入或利潤(rùn)分成條款，其后因土地、房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，可能會(huì)出現(xiàn)利益失衡而不合理的情形。但合作開發(fā)各方并不能以此拒絕履行，仍應(yīng)秉承“合同必須嚴(yán)守”原則，誠(chéng)信履行合同義務(wù)，促成合作開發(fā)目的的實(shí)現(xiàn)。

九、農(nóng)房買賣需謹(jǐn)慎合同無(wú)效各擔(dān)責(zé)

2004年，城鎮(zhèn)居民于某與村民史某夫婦簽訂協(xié)議，約定史某夫婦將其所有的金華某農(nóng)村宅基地上房屋賣與于某，房屋價(jià)款20萬(wàn)元。合同訂立后，于某依約支付了房款，史某夫婦交付了房屋。2007年6月，史某夫婦以城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購(gòu)買房屋，房屋買賣合同違反了國(guó)家禁止性規(guī)定為由向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，于某騰退房屋等。于某則反訴請(qǐng)求判令史某夫婦返還房款，并賠償因房屋買賣無(wú)效造成的損失75萬(wàn)元。

法院認(rèn)為，根據(jù)國(guó)家政策，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地上房屋，本案買賣合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。合同無(wú)效后，雙方應(yīng)相互返還房屋和購(gòu)房款。對(duì)于因合同無(wú)效造成的損失，雙方主觀上均有過(guò)錯(cuò)，而史某夫婦在出售房屋數(shù)年后主張無(wú)效，有違誠(chéng)信，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，判決史某夫婦賠償于某50萬(wàn)元。

【評(píng)析】隨著城市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，農(nóng)村宅基地房屋因其價(jià)格低廉，吸引了不少城鎮(zhèn)居民的目光，也引發(fā)了許多農(nóng)房買賣的糾紛。在實(shí)際交易中，城鎮(zhèn)居民無(wú)法取得相關(guān)權(quán)屬證書，其居住使用的權(quán)益缺乏法律保障，隨時(shí)可能因出賣人反悔等原因被訴至法院導(dǎo)致買賣合同被認(rèn)定無(wú)效，購(gòu)房者的權(quán)益難以得到有效維護(hù)。

十、分割辦證有障礙房屋政策須了解

2003年1月15日，甲公司與某市國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，以協(xié)議出讓方式取得該市某宗地，用途為綜合(辦公)用地、商業(yè)用地，宗地使用權(quán)5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。2004年12月2日，甲公司與黎某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定向黎某轉(zhuǎn)讓宗地上所建大廈的房屋一套，轉(zhuǎn)讓價(jià)款143萬(wàn)元;合同的生效以合同項(xiàng)下房屋及土地使用權(quán)具備轉(zhuǎn)讓條件為前提;房屋具備轉(zhuǎn)讓條件后，黎某決定受讓承租房屋的，甲公司承諾在2008年12月31日前辦妥房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓手續(xù)，將權(quán)證變更至黎某名下;如因法律修改、政策變化、政府規(guī)定等無(wú)法按時(shí)辦理手續(xù)的，甲公司不負(fù)違約責(zé)任等。同日，雙方簽訂租賃合同，約定黎某自2005年6月30日起承租該房屋20年;若租賃期內(nèi)黎某受讓該承租房屋的，自所有權(quán)轉(zhuǎn)移至黎某之日，租賃合同終止;如黎某未受讓的，本合同續(xù)訂20年;續(xù)訂期滿，黎某仍未受讓的，再續(xù)訂至2053年3月15日;三階段租金合計(jì)143萬(wàn)元。合同簽訂后，黎某支付了143萬(wàn)元，甲公司亦交付了上述房屋。2008年12月12日，甲公司致函黎某表示在分戶產(chǎn)權(quán)證辦理過(guò)程中，政府主管部門告知大廈不能分套轉(zhuǎn)讓，房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)法生效及履行。后雙方針對(duì)買賣合同是否生效、能否解除以及租賃合同的履行進(jìn)行了數(shù)次訴訟。

經(jīng)法院多次主持調(diào)解，各方就數(shù)個(gè)糾紛達(dá)成一攬子調(diào)解協(xié)議，協(xié)商解除因政策調(diào)整原因已無(wú)法履行的房屋轉(zhuǎn)讓合同，各方均無(wú)法律責(zé)任;房屋租賃合同期限經(jīng)協(xié)商確定為第一期的20年，租賃合同中涉及的房屋轉(zhuǎn)讓條款全部終止;甲公司返還黎某支付的第二、三期預(yù)約續(xù)租款項(xiàng)85.8萬(wàn)元，并賠償占用期間的利息損失33萬(wàn)元。

【評(píng)析】隨著城市化的擴(kuò)容以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，越來(lái)越多的消費(fèi)者、投資人將目光轉(zhuǎn)向具有價(jià)格、地段等綜合優(yōu)勢(shì)的國(guó)有非住宅用地上的建設(shè)項(xiàng)目。此類建設(shè)項(xiàng)目用地性質(zhì)往往是國(guó)有科研用地、工業(yè)用地或者辦公(綜合)用地，不屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，采用協(xié)議出讓等方式，土地出讓金較低，項(xiàng)目建成后不得分割銷售，且政府政策通常規(guī)定此類項(xiàng)目只能按幢或按整層辦理單一房屋所有權(quán)證，而不能按照套或間等最小單位分戶辦理。買受人購(gòu)買此類房屋，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶存在履行障礙，法律關(guān)系處于不穩(wěn)定狀態(tài)，房產(chǎn)的保值增值亦會(huì)受到影響。購(gòu)房者應(yīng)仔細(xì)權(quán)衡利弊，盡量避免此類房屋交易，切莫因小失大。

二、浙江省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件若干問(wèn)題的意見（試行）》浙法民一（2009）3號(hào)

省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件若干問(wèn)題的意見(試行)》浙法民一(2009)3號(hào)為正確審理涉及房地產(chǎn)登記的民事案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)》、《中華人民共和國(guó)城市》、《中華人民共和國(guó)》等有關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我省民事審判工作實(shí)際情況，制定本意見。第一條涉及房地產(chǎn)登記的民事案件包括：(一)與房地產(chǎn)所有權(quán)登記、使用權(quán)登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記、更正登記有關(guān)的權(quán)屬糾紛民事案件;(二)以房地產(chǎn)登記為證據(jù)的其他非權(quán)屬糾紛民事案件;(三)與異議登記不當(dāng)、錯(cuò)誤登記有關(guān)的民事賠償糾紛案件。第二條在權(quán)屬糾紛民事案件中，當(dāng)事人主張房地產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書上記載的物權(quán)狀況與真實(shí)的權(quán)利狀況不一致的，可以告知當(dāng)事人先行向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記、異議登記或提起行政訴訟，對(duì)錯(cuò)誤登記予以更正;在錯(cuò)誤登記更正期間，可裁定中止民事訴訟。當(dāng)事人堅(jiān)持進(jìn)行民事訴訟而不同意先行更正錯(cuò)誤登記的，人民法院應(yīng)當(dāng)審查當(dāng)事人提供的證據(jù)是否足以推翻房地產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書記載的內(nèi)容;可以通過(guò)對(duì)當(dāng)事人主張的基礎(chǔ)性民事法律關(guān)系，如共有、析產(chǎn)、繼承、合伙等民事法律關(guān)系的審查，確定物權(quán)歸屬和內(nèi)容。第三條房屋買賣、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓等房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同合法有效，受讓人請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人履行合同，并協(xié)助辦理房地產(chǎn)登記過(guò)戶手續(xù)的，應(yīng)予支持。第四條在非權(quán)屬糾紛民事案件中，如一方當(dāng)事人對(duì)另一方當(dāng)事人作為權(quán)屬證據(jù)提供的房地產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書提出異議的，人民法院僅對(duì)房地產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書形式上的真實(shí)性進(jìn)行審查;經(jīng)查證屬實(shí)的，即可作為定案的依據(jù)。第五條利害關(guān)系人申請(qǐng)異議登記，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以登記的，申請(qǐng)人應(yīng)在異議登記之日起十五日內(nèi)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人為被告提起民事訴訟。人民法院收到異議登記申請(qǐng)人起訴狀的，應(yīng)當(dāng)向其出具收到起訴狀的證明，由申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)遞交給房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。第六條因異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害，權(quán)利人請(qǐng)求申請(qǐng)人承擔(dān)民事賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。第七條預(yù)告登記具有權(quán)利保全效力。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記不改變雙方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系。雙方當(dāng)事人基于債權(quán)債務(wù)關(guān)系享有的抗辯權(quán)，不受預(yù)告登記的影響。第八條商品房開發(fā)企業(yè)就同一商品房訂立數(shù)個(gè)預(yù)售合同，在預(yù)售合同有效的情況下，買受人均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：(一)已經(jīng)辦理過(guò)商品房預(yù)售合同登記備案的買受人，請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持;(二)均已或均未辦理商品房預(yù)售合同登記備案，已先行合法占有房屋的買受人，請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持;(三)均已或均未辦理商品房預(yù)售合同登記備案，亦未合法占有房屋，先行支付購(gòu)房款的買受人，請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持;(四)均已或均未辦理商品房預(yù)售合同登記備案，合同均未履行，合同登記備案在先或成立在先的買受人，請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持。未能取得房屋的買受人請(qǐng)求解除合同的，按照《中華人民共和國(guó)》、最高人民法院《關(guān)于審理糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定處理。第九條因申請(qǐng)人提供虛假材料申請(qǐng)登記，導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，并給他人造成損害，權(quán)利人要求申請(qǐng)人承擔(dān)民事賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。第十條房地產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書記載的登記權(quán)利人未經(jīng)其他實(shí)際共有人同意，擅自處分共有的房地產(chǎn)，買受人符合善意取得條件而取得物權(quán)，因此造成實(shí)際共有人損失的，應(yīng)由登記權(quán)利人承擔(dān)賠償責(zé)任。第十一條城市房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)手買賣，均未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，最后一手買受人起訴前手出賣人，要求協(xié)助辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將登記權(quán)利人列為第三人參加訴訟，并可判決其協(xié)助辦理過(guò)戶登記手續(xù)。對(duì)于參與中間流轉(zhuǎn)的其他出賣人，可視案情需要追加為第三人。第十二條涉及房地產(chǎn)登記的民事案件，如存在民事、行政爭(zhēng)議交叉的情形，應(yīng)當(dāng)遵循民事訴訟法第一百三十六條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“依據(jù)優(yōu)先審理”原則，確定案件審理的先后順序。如民事爭(zhēng)議的解決必須依賴于行政爭(zhēng)議的解決，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明先行解決行政爭(zhēng)議，并可裁定中止民事訴訟。第十三條本意見自下發(fā)之日起施行。、司法解釋等有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。附《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》相關(guān)條文第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”第十四條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。第十六條不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。第十七條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。第十九條權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。第二十條當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。第二十一條當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。浙江省高級(jí)人民法院關(guān)于審理民間借貸糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見浙高法〔2009〕297號(hào)為公正、規(guī)范審理民間借貸糾紛案件，統(tǒng)一裁判尺度，平等保護(hù)債權(quán)人、債務(wù)人的合法權(quán)益，依法維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，特制定本指導(dǎo)意見。一、受理與管轄第一條自然人之間、自然人與非金融機(jī)構(gòu)的法人或者其他組織之間的下列糾紛，應(yīng)當(dāng)作為民間借貸糾紛案件受理：(一)貨幣借貸糾紛;(二)國(guó)庫(kù)券等無(wú)記名的有價(jià)證券借貸糾紛。第二條當(dāng)事人之間對(duì)因買賣、承攬、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等其他法律關(guān)系產(chǎn)生的債務(wù)，經(jīng)結(jié)算后，債務(wù)人以書面借據(jù)形式對(duì)債務(wù)予以確認(rèn)，債權(quán)人據(jù)此提起訴訟，而債務(wù)人或擔(dān)保人對(duì)基礎(chǔ)法律關(guān)系的效力和履行事實(shí)提出抗辯并有證據(jù)證明糾紛確因其他法律關(guān)系引起的，原則上按照基礎(chǔ)法律關(guān)系審理，但借據(jù)仍可以作為基礎(chǔ)合同履行的重要證據(jù)。第三條民間借貸糾紛案件適用合同糾紛案件管轄的一般原則，由被告住所地或者合同履行地法院管轄。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于如何確定履行地問(wèn)題的批復(fù)》(法復(fù)[1993]10號(hào))，出借人住所地為合同義務(wù)履行地，但當(dāng)事人對(duì)合同履行地另有約定的除外。借貸雙方在不違反民事訴訟法有關(guān)級(jí)別管轄和專屬管轄規(guī)定的情況下對(duì)訴訟管轄作出約定的，從其約定。被告下落不明的，由被告原住所地或者其財(cái)產(chǎn)所在地法院管轄。有關(guān)企業(yè)涉及多起民間借貸糾紛案件，符合本院《關(guān)于資金鏈斷裂引發(fā)企業(yè)債務(wù)重大案件的集中管轄問(wèn)題的通知》(浙高法[2008]289號(hào))規(guī)定，相關(guān)人民法院可以根據(jù)該通知申請(qǐng)集中管轄。二、訴訟主體第四條持有借據(jù)等債權(quán)憑證的當(dāng)事人推定為債權(quán)人，具有原告主體資格。被告對(duì)原告主體資格提出異議，并提供證據(jù)足以證明債權(quán)憑證的持有人并非債權(quán)人或者債權(quán)受讓人的，可以裁定駁回起訴。第五條借據(jù)上署名的借款人推定為債務(wù)人，具有被告主體資格。原告在起訴時(shí)應(yīng)有明確的被告，被告不明確的，不予受理，已經(jīng)受理的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴。在案件審理過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)有行為人虛構(gòu)借款人或者以已注銷的法人或者其他組織的名義借貸等被告不適格情形的，法院應(yīng)告知原告變更被告，原告拒不變更或者無(wú)法變更的，可以裁定駁回起訴。如查明被告屬被借名、冒名且無(wú)過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)判決駁回訴訟請(qǐng)求。第六條出借人兩人以上的共同債權(quán)，僅一個(gè)或者部分出借人對(duì)借款人提起訴訟的，法院應(yīng)當(dāng)追加其他出借人為共同原告，但明確表示放棄向借款人主張權(quán)利的其他出借人除外。放棄債權(quán)的其他出借人對(duì)借款人另行提起訴訟的，不予受理，已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。第七條在連帶責(zé)任保證中，出借人僅起訴借款人或者僅起訴保證人的，法院不主動(dòng)追加保證人或者借款人為共同被告。被訴保證人主張借款人參加訴訟的，經(jīng)法院釋明后，出借人仍不申請(qǐng)追加借款人為共同被告的，法院可僅就保證之訴進(jìn)行審理。第八條以夫妻一方名義向他人借貸，訴訟時(shí)夫妻關(guān)系仍然存續(xù)，債權(quán)人未將配偶列為共同被告的，法院不宜主動(dòng)通知借款人的配偶參加訴訟，但配偶申請(qǐng)參加訴訟或者案件涉嫌虛假訴訟的除外。借貸行為發(fā)生于夫妻關(guān)系存續(xù)期間，訴訟時(shí)出借人或者借款人一方已經(jīng)的，原告或者被告可以申請(qǐng)追加其原配偶為共同被告。三、成立、生效、效力第九條借貸雙方通過(guò)簽訂借款合同、出具借條、、發(fā)送手機(jī)短信、電子郵件等以書面、口頭或者其他方式達(dá)成借貸合意的，借貸合同成立。第十條依法成立的民間借貸合同，自款項(xiàng)實(shí)際交付借款人或者借款人指定、認(rèn)可的接收人時(shí)生效。第十一條民間借貸的合同效力按照合同法第五十二條以及最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋(二)》(法釋[2009]5號(hào))第十四條的規(guī)定認(rèn)定。自然人與非金融企業(yè)之間的借貸中，企業(yè)將借貸資金用于合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不構(gòu)成集資詐騙、非法吸收公眾存款等金融犯罪活動(dòng)的，不宜認(rèn)定借貸合同無(wú)效。第十二條民間借貸被認(rèn)定無(wú)效后，借款人應(yīng)當(dāng)返還出借人借款本金。無(wú)過(guò)錯(cuò)的出借人要求借款人賠償資金占用期間的損失的，法院可參照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率予以支持。第十三條保證合同是借貸合同的從合同。主合同借款人涉嫌犯罪并不必然導(dǎo)致保證合同無(wú)效，保證人以主合同借款人涉嫌犯罪為由主張不承擔(dān)保證責(zé)任的，法院在依法認(rèn)定主合同效力的前提下，確認(rèn)保證人的責(zé)任。保證合同無(wú)效時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)出借人、借款人和保證人的過(guò)錯(cuò)，由其各自承擔(dān)返還價(jià)款、賠償損失等相應(yīng)民事責(zé)任。借貸合同有效而保證合同無(wú)效，或者因借貸合同無(wú)效導(dǎo)致保證合同無(wú)效時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)分別根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó) 若干問(wèn)題的解釋》(法釋[2000]44號(hào))第七條、第八條確定當(dāng)事人民事責(zé)任的承擔(dān)。四、借貸事實(shí)的審查第十四條借據(jù)是證明雙方存在借貸合意和借貸關(guān)系實(shí)際發(fā)生的直接證據(jù)，具有較強(qiáng)的證明力，法院應(yīng)當(dāng)審慎審查借據(jù)的真實(shí)性。除非有確鑿的相反證據(jù)足以推翻借據(jù)所記載的內(nèi)容，一般不輕易否定借據(jù)的證明力。債務(wù)人對(duì)借據(jù)內(nèi)容的筆跡或者簽章的真實(shí)性提出異議的，雙方當(dāng)事人可以提供補(bǔ)充證據(jù)或者反駁證據(jù)。法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方提供的有效證據(jù)，結(jié)合案件的其他證據(jù)及相關(guān)情況，對(duì)借據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行綜合審查判斷。對(duì)需要通過(guò)確認(rèn)借據(jù)是否真實(shí)的，雙方均可以申請(qǐng)司法鑒定。雙方均不申請(qǐng)的，法院可以根據(jù)具體案情作出處理：(一)債權(quán)人僅憑借據(jù)起訴，沒有其他證據(jù)佐證或者借據(jù)的真實(shí)性存在合理懷疑的，由債權(quán)人申請(qǐng)鑒定，債務(wù)人應(yīng)提供筆跡比對(duì)樣本。(二)債權(quán)人提供的借據(jù)以及其他證據(jù)材料具備一定的可信性，債務(wù)人對(duì)借據(jù)的真實(shí)性提出異議，但未提供反駁證據(jù)的，由債務(wù)人申請(qǐng)鑒定。經(jīng)依法釋明，債權(quán)人或債務(wù)人不申請(qǐng)鑒定或者不提供筆跡比對(duì)樣本導(dǎo)致案件事實(shí)無(wú)法查清的，法院應(yīng)依法裁判。司法鑒定的申請(qǐng)應(yīng)向符合全國(guó)人大常委會(huì)《關(guān)于司法鑒定管理問(wèn)題的決定》和《浙江省司法鑒定管理?xiàng)l例》所規(guī)定的具有鑒定資質(zhì)的司法鑒定機(jī)構(gòu)和司法鑒定人提起。鑒定費(fèi)用由申請(qǐng)人預(yù)交，最終負(fù)擔(dān)按照國(guó)務(wù)院《訴訟費(fèi)用交納辦法》(國(guó)務(wù)院令第481號(hào))第二十九條的規(guī)定確定。第十五條債權(quán)人僅提供款項(xiàng)交付憑證，未提供借貸合意憑證，債務(wù)人提出雙方不存在借貸關(guān)系或者其他關(guān)系抗辯的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)就雙方存在借貸合意提供進(jìn)一步證據(jù)。對(duì)能夠查明雙方存在借貸關(guān)系的，按照民間借貸糾紛審理;查明債務(wù)屬其他法律關(guān)系引起的，法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明，由債權(quán)人變更訴訟請(qǐng)求和理由后，按其他法律關(guān)系審理，債權(quán)人堅(jiān)持不予變更的，判決駁回訴訟請(qǐng)求。判決駁回訴訟請(qǐng)求后，債權(quán)人可按其他法律關(guān)系另行起訴。第十六條債權(quán)人應(yīng)當(dāng)對(duì)借貸金額、期限、利率以及款項(xiàng)的交付等借貸合意、借貸事實(shí)的發(fā)生承擔(dān)證明責(zé)任。債務(wù)人提出抗辯的，應(yīng)當(dāng)提供反駁證據(jù)證明。債務(wù)人主張借款本金、利息等債務(wù)已經(jīng)歸還或者部分歸還的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)證明責(zé)任，不能提供證據(jù)或者舉證不足，對(duì)其主張不予支持。第十七條對(duì)于現(xiàn)金交付的借貸，債權(quán)人僅憑借據(jù)起訴而未提供付款憑證，債務(wù)人對(duì)款項(xiàng)交付提出合理異議的，法院可以要求出借人本人、法人或者其他組織的有關(guān)經(jīng)辦人員到庭，陳述款項(xiàng)現(xiàn)金交付的原因、時(shí)間、地點(diǎn)、款項(xiàng)來(lái)源、用途等具體事實(shí)和經(jīng)過(guò)，并接受對(duì)方當(dāng)事人和法庭的詢問(wèn)。無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)后果。法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)金交付的金額大小、出借人的支付能力、當(dāng)?shù)鼗蛘弋?dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及借貸雙方的親疏關(guān)系等諸因素，結(jié)合當(dāng)事人本人的陳述和庭審言辭辯論情況以及提供的其他間接證據(jù)，依據(jù)民事訴訟高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用邏輯推理、日常生活常理等，綜合審查判斷借貸事實(shí)是否真實(shí)發(fā)生。必要時(shí)，法院可以依職權(quán)進(jìn)行調(diào)查取證。對(duì)金額較小的現(xiàn)金交付，出借人作出合理解釋的，一般視為債權(quán)人已經(jīng)完成行為意義上的證明責(zé)任，可以認(rèn)定借貸事實(shí)存在。對(duì)于金額大小的界定，鑒于本省各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、出借人個(gè)體經(jīng)濟(jì)能力存在差異，可由法官根據(jù)個(gè)案具體情況裁量。第十八條法院為查明案件事實(shí)，可以視案情需要，依據(jù)職權(quán)進(jìn)行調(diào)查或者要求借款人就部分事實(shí)進(jìn)行舉證。案件事實(shí)真?zhèn)尾幻鞯模瑐鶛?quán)人應(yīng)當(dāng)就借貸雙方存在借貸合意、款項(xiàng)交付等法律要件事實(shí)等承擔(dān)結(jié)果意義上的證明責(zé)任。債務(wù)人就其抗辯主張的債權(quán)受妨害或者受制約、債權(quán)已經(jīng)消滅或者部分消滅的事實(shí)承擔(dān)結(jié)果意義上的證明責(zé)任。第十九條婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方以個(gè)人名義因日常生活需要所負(fù)的債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)。日常生活需要是指夫妻雙方及其共同生活的未成年子女在日常生活中的必要事項(xiàng)，包括日用品購(gòu)買、醫(yī)療服務(wù)、子女教育、日常文化消費(fèi)等。夫妻一方超出日常生活需要范圍負(fù)債的，應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人債務(wù)，但下列情形除外：(一)出借人能夠證明負(fù)債所得的財(cái)產(chǎn)用于家庭共同生活、經(jīng)營(yíng)所需的;(二)夫妻另一方事后對(duì)債務(wù)予以追認(rèn)的。不屬于家庭日常生活需要負(fù)債的，出借人可以援引合同法第四十九條關(guān)于表見代理的規(guī)定，要求夫妻共同承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。援引表見代理規(guī)則要求夫妻共同承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任的出借人，應(yīng)對(duì)表見代理的構(gòu)成要件承擔(dān)證明責(zé)任。表見代理的證明責(zé)任，適用最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見》(法發(fā)[2009]40號(hào))第13條的規(guī)定。第二十條民間借貸可以有償，也可以無(wú)償。借貸雙方對(duì)支付利息沒有約定或者約定不明的，根據(jù)合同法第二百一十一條的規(guī)定，視為不支付利息，但借款人自愿給付利息的除外。借貸雙方對(duì)借款期限內(nèi)的利率有約定的，從其約定。約定的利率超過(guò)借貸行為發(fā)生時(shí)中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率四倍的(以下簡(jiǎn)稱四倍利率)，超過(guò)部分的利息，法院一般不予保護(hù)。但借款人自愿給付出借人四倍利率以上利息，且不損害國(guó)家、社會(huì)共同利益或者他人合法權(quán)益的，法院可不予干預(yù)。第二十一條借據(jù)載明的借款金額，一般認(rèn)定為本金。利息已經(jīng)預(yù)先在本金中扣除的，本金應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際出借的金額認(rèn)定。有證據(jù)證明債權(quán)人出示的借據(jù)系雙方對(duì)前期借款本金和利息進(jìn)行滾動(dòng)結(jié)算后重新出具，計(jì)算復(fù)利的，折算后的實(shí)際利率沒有超出四倍利率的，借據(jù)確認(rèn)的欠款金額可以認(rèn)定為本金;折算后的實(shí)際利率超出四倍利率，超出部分的利息應(yīng)當(dāng)從本金中扣減。第二十二條借貸雙方對(duì)逾期利率有約定，從其約定。超出四倍利率的，超出部分的利息，法院一般不予保護(hù)。逾期利率沒有約定或者約定不明的，法院可以區(qū)分不同情況處理：(一)僅約定借期內(nèi)的利率，沒有約定逾期利率的，出借人參照約定的利率或者根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀發(fā)[2003]251號(hào))第三條關(guān)于罰息利率的規(guī)定，以約定利率再上浮30%-50%的利率，向借款人主張逾期還款利息的，可以予以支持，但均以不超出四倍利率為限;(二)既未約定借期內(nèi)的利率，也未約定逾期利率的，出借人參照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率，向借款人主張自借款逾期之日起或者自權(quán)利主張之日起的利息損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。第二十三條借貸雙方對(duì)逾期還款的責(zé)任既約定了逾期利率，又約定了的，出借人可以選擇主張逾期利息或者違約金，但均以不超過(guò)四倍利率為限。出借人同時(shí)主張逾期利息和違約金，折算后的實(shí)際利率沒有超出四倍利率的，法院可以予以支持。第二十四條借貸雙方約定的違約金超出四倍利率的，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)超出部分予以減少，但債務(wù)人明確表示自愿給付的除外。前款規(guī)定，對(duì)缺席審理的債務(wù)人同樣適用。第二十五條債務(wù)人的給付不足以清償其對(duì)同一債權(quán)人所負(fù)的數(shù)筆借貸債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先抵充已到期的債務(wù);幾項(xiàng)債務(wù)均到期的，優(yōu)先抵充對(duì)債權(quán)人缺乏擔(dān)保或者擔(dān)保數(shù)額最少的債務(wù);擔(dān)保數(shù)額相同的，優(yōu)先抵充債務(wù)負(fù)擔(dān)較重的債務(wù);負(fù)擔(dān)相同的，按照債務(wù)到期的先后順序抵充;到期時(shí)間相同的，按比例抵充。但是，債權(quán)人與債務(wù)人對(duì)清償?shù)膫鶆?wù)或者清償?shù)殖漤樞蛴屑s定的除外。債務(wù)人除借款本金之外還應(yīng)當(dāng)支付利息和費(fèi)用，當(dāng)其給付不足以清償全部債務(wù)時(shí)，并且當(dāng)事人沒有約定的，法院應(yīng)當(dāng)按照下列順序抵充：(一)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的有關(guān)費(fèi)用;(二)利息或者違約金;(三)借款本金。債權(quán)人主動(dòng)放棄前述償債順序利益的，法院應(yīng)當(dāng)予以尊重。第二十六條債務(wù)履行完畢后，借款人以利息或者違約金超過(guò)司法保護(hù)幅度為由，起訴請(qǐng)求出借人返還其已支付的利息或者違約金的，一般不予支持。第二十七條因借貸外幣、臺(tái)幣、港幣、澳元等發(fā)生糾紛，出借人要求以同類貨幣償還的，可以予以準(zhǔn)許。因匯率變動(dòng)給出借人造成損失，出借人主張逾期還款的匯率差價(jià)損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。借款人確無(wú)同類貨幣的，有約定借款期限的，可參照借款期限屆滿之日國(guó)家外匯管理局對(duì)外公布的基準(zhǔn)匯率折合人民幣償還;沒有約定借款期限的，可參照出借人主張借款償還之日國(guó)家外匯管理局對(duì)外公布的基準(zhǔn)匯率折合人民幣償還。五、涉嫌虛假訴訟的審理第二十八條審理民間借貸糾紛案件，應(yīng)根據(jù)浙江省高級(jí)人民法院《關(guān)于在民事審判中防范和查處虛假訴訟案件的若干意見》(浙高法[2008]362號(hào))的規(guī)定，謹(jǐn)慎審查民間借貸糾紛案件，防范和查處虛假訴訟，維護(hù)司法權(quán)威，促進(jìn)誠(chéng)信訴訟。第二十九條法院在審理中發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查借貸發(fā)生的原因、時(shí)間、地點(diǎn)、款項(xiàng)來(lái)源、交付方式、款項(xiàng)去向以及借貸雙方的經(jīng)濟(jì)狀況等事實(shí)：(一)原告是其他多起或者重大債權(quán)債務(wù)關(guān)系中的債務(wù)人;(二)原告起訴的借貸事實(shí)或者理由不符合常理，沒有借據(jù)或者借據(jù)存在偽造可能;(三)被告在一定期間反復(fù)涉及民間借貸糾紛訴訟;(四)當(dāng)事人雙方存在近親屬等特殊密切關(guān)系;(五)當(dāng)事人一方或者雙方未到庭參加訴訟，委托代理人對(duì)借貸事實(shí)經(jīng)過(guò)陳述不清或者矛盾;(六)當(dāng)事人雙方對(duì)借貸事實(shí)沒有爭(zhēng)議或者不存在實(shí)質(zhì)性的訴辯對(duì)抗;(七)其他債權(quán)人或者借款人的配偶等案外人提出異議;(八)債權(quán)人輕易放棄權(quán)利，與債務(wù)人達(dá)成調(diào)解協(xié)議;(九)其他異常情形。第三十條對(duì)涉嫌虛假訴訟的案件，法院可以采取下列措施予以防范：(一)傳喚出借人、借款人本人或者相關(guān)經(jīng)辦人員到庭陳述，并告知無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭的不利法律后果;(二)要求當(dāng)事人進(jìn)一步提交其他相關(guān)證據(jù)，包括申請(qǐng)證人出庭作證;(三)告知相關(guān)利害關(guān)系人，并依據(jù)利害關(guān)系人的申請(qǐng)或者依職權(quán)通知其參加訴訟。其他債權(quán)人參加訴訟的，列為第三人;配偶參加訴訟的，列為共同原告或者共同被告;(四)依職權(quán)進(jìn)行調(diào)查取證;(五)依法可以采取的其他措施。第三十一條涉嫌虛假訴訟的案件，法院一般宜適用普通程序?qū)徖怼?duì)當(dāng)事人一方或者雙方涉及多起民間借貸的關(guān)聯(lián)案件可以交由同一合議庭審理。對(duì)關(guān)聯(lián)案件合并審理的，在審理過(guò)程中應(yīng)當(dāng)對(duì)不同的債權(quán)人采取和證人一樣的隔離原則，由不同的債權(quán)人分別單獨(dú)到庭陳述相關(guān)事實(shí)，并接受法庭詢問(wèn)。第三十二條經(jīng)審查確認(rèn)屬于虛假訴訟的民間借貸糾紛案件，尚未作出裁判的，依法裁定駁回起訴;已經(jīng)作出生效裁判文書的，法院應(yīng)當(dāng)依照審判監(jiān)督程序，撤銷生效民事判決書或者民事調(diào)解書，并裁定駁回起訴。對(duì)有虛假訴訟嫌疑的案件，當(dāng)事人申請(qǐng)撤訴的，法院可以予以準(zhǔn)許;經(jīng)審查確認(rèn)屬于虛假訴訟的案件，當(dāng)事人申請(qǐng)撤訴的，法院不予準(zhǔn)許。六、其他第三十三條民間借貸糾紛案件的審理應(yīng)貫徹“調(diào)解優(yōu)先、調(diào)判結(jié)合”原則，按照浙江省高級(jí)人民法院、浙江省司法廳《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)訴調(diào)銜接機(jī)制建設(shè)的若干規(guī)定(試行)》(浙高法發(fā)[2009]8號(hào))的要求，引導(dǎo)當(dāng)事人申請(qǐng)人民調(diào)解組織調(diào)解，或者委托、邀請(qǐng)人民調(diào)解組織等組織和人員進(jìn)行調(diào)解。第三十四條對(duì)集中管轄、破產(chǎn)重組等涉及當(dāng)?shù)厣鐣?huì)穩(wěn)定和金融安全的系列民間借貸糾紛案件，在利率保護(hù)幅度上應(yīng)注意裁判尺度的統(tǒng)一，必要時(shí)可聽取當(dāng)?shù)卣徒鹑诒O(jiān)管部門的意見。第三十五條當(dāng)事人主張的下列借貸，不予保護(hù)，依法判決駁回訴訟請(qǐng)求：(一)因、不正當(dāng)兩性關(guān)系等行為產(chǎn)生“青春損失費(fèi)”、“分手費(fèi)”等有損社會(huì)公序良俗的情感債務(wù)轉(zhuǎn)化的借貸。(二)具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的父母子女等直系親屬之間發(fā)生的有違家庭倫理道德和社會(huì)公序良俗的借貸。第三十六條法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查民間借貸的被告是否確屬下落不明，并分別采取以下措施，避免訴訟的遲延：(一)可以向被告親屬等有密切關(guān)系的人闡明利害關(guān)系或者要求原告提供被告的其他聯(lián)系方式或線索，盡可能通知被告應(yīng)訴;(二)向下落不明的被告送達(dá)訴訟文書的，按照本院《關(guān)于民商事案件訴訟文書送達(dá)問(wèn)題的若干規(guī)定(試行)》(浙高法[2009]129號(hào))的規(guī)定處理。涉及以公告方式送達(dá)起訴狀副本、舉證通知書、開庭傳票等訴訟文書的，舉證通知書中應(yīng)當(dāng)載明依法指定的舉證期限;(三)經(jīng)合法傳喚后，被告仍不到庭應(yīng)訴的，法院依法缺席審理，依照法定審理程序全面、客觀地審核證據(jù)，并依法作出裁判。缺席被告未提出抗辯和提供證據(jù)的，不影響法院對(duì)到庭當(dāng)事人提交的證據(jù)依法進(jìn)行審查以及必要時(shí)的依法調(diào)查。第三十七條法院在審理中，發(fā)現(xiàn)借貸行為涉嫌非法集資、非法吸收公眾存款、販毒、洗錢等犯罪，或者當(dāng)事人一方主張涉嫌犯罪，要求移送的，依照最高人民法院《關(guān)于在審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中涉及經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑若干問(wèn)題的規(guī)定》(法釋[1998]7號(hào))第十條、第十一條、第十二條的規(guī)定，根據(jù)具體情況分別處理：(一)案件存在明顯的犯罪嫌疑，可以全案移送的，裁定駁回起訴，退還案件受理費(fèi)，將有關(guān)材料移送公安機(jī)關(guān)或者檢察機(jī)關(guān);(二)當(dāng)事人一方主張涉嫌犯罪，但沒有提供證據(jù)證明或者其他當(dāng)事人雖有犯罪嫌疑但與民間借貸糾紛案件沒有必然關(guān)聯(lián)或者不屬同一法律關(guān)系，案件繼續(xù)審理，但有關(guān)犯罪嫌疑的線索、材料可以移送公安機(jī)關(guān)或者檢察機(jī)關(guān)查處;(三)案件的審理，必須以刑事案件的偵查、審理結(jié)果為前提的，裁定中止訴訟。中止訴訟后，沒有特殊情況，在十二個(gè)月內(nèi)，刑事案件仍不能偵查終結(jié)的，可以根據(jù)具體情況恢復(fù)民間借貸糾紛案件的審理。裁定駁回起訴后，公安機(jī)關(guān)或者檢察機(jī)關(guān)接到法院移送的涉案材料或者相關(guān)當(dāng)事人的報(bào)案后不予立案?jìng)刹椋蛘吡競(jìng)刹楹笥殖蜂N案件，以及刑事案件起訴后法院審理認(rèn)為不構(gòu)成犯罪而宣告無(wú)罪的，出借人再行提起民事訴訟的，法院應(yīng)當(dāng)受理，并根據(jù)審理認(rèn)定的案件事實(shí)，依法作出民事裁判。法院應(yīng)當(dāng)慎用裁定駁回起訴和中止訴訟。第三十八條民間借貸糾紛案件的審理，應(yīng)適用合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法和等法律規(guī)定。法律、法規(guī)沒有規(guī)定或規(guī)定不明確的，適用最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》(法民 [1991]21號(hào))等司法解釋的規(guī)定。七、附則第三十九條本指導(dǎo)意見自下發(fā)之日起施行，如具體內(nèi)容與新頒布實(shí)施的法律、行政法規(guī)和司法解釋不一致的，以新頒布的法律、行政法規(guī)和司法解釋為準(zhǔn)。

三、最高院民一庭房產(chǎn)糾紛指導(dǎo)案例選

案例問(wèn)題1：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序的，買受人已支付全部購(gòu)房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，房屋是否屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)及其權(quán)利實(shí)現(xiàn)順位

指導(dǎo)意見：最高法院民一庭傾向性意見認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序的，買受人已支付全部購(gòu)房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。支付了全部房款的消費(fèi)者買受人就所購(gòu)房屋對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享有的債權(quán)具有特定性和優(yōu)先性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在破產(chǎn)程序中有限履行商品房屋買賣合同約定的交付已建成房屋并協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，該行為不構(gòu)成破產(chǎn)法第十六條所稱的無(wú)效的個(gè)別清償行為。

案例問(wèn)題2：被拆遷人對(duì)拆遷安置房屋的優(yōu)先取得權(quán)能否阻止其后設(shè)定抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行

指導(dǎo)意見：最高法院民一庭傾向性意見認(rèn)為，被拆遷人與拆遷人按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確了拆遷安置房屋的位置和用途，此后該拆遷安置房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，被拆遷人請(qǐng)求排除抵押權(quán)人申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)予支持。

案例問(wèn)題3：使用已故配偶工齡購(gòu)買“房改房”糾紛的處理規(guī)則

指導(dǎo)意見：最高法院民一庭傾向性意見認(rèn)為，“房改房”不同于普通商品房，其房屋價(jià)格不是單純的市場(chǎng)價(jià)格。夫妻一方使用已故配偶工齡優(yōu)惠購(gòu)買的“房改房”，考慮到承租權(quán)轉(zhuǎn)化為所有權(quán)之間的承繼性，應(yīng)將此類“房改房”認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

附典型案例：建設(shè)工程施工合同解除后，質(zhì)量保證金條款能否適用

中華人民共和國(guó)最高人民法院

民事判決書(2017)最高法民終252號(hào)

.........

本院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯情況，本案二審期間的爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題為：一、案涉工程價(jià)款數(shù)額如何認(rèn)定（原審判決認(rèn)定的工程款數(shù)額是否遺漏了8577568元）；二、國(guó)泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的損失費(fèi)用數(shù)額如何認(rèn)定（原審判決認(rèn)定的損失數(shù)額是否遺漏了周轉(zhuǎn)材料閑置費(fèi)用損失1705091元）；三、在認(rèn)定國(guó)泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的工程欠款數(shù)額時(shí)，應(yīng)否扣除質(zhì)保金。

關(guān)于焦點(diǎn)一，案涉工程價(jià)款數(shù)額如何認(rèn)定的問(wèn)題。根據(jù)國(guó)泰紙業(yè)公司蓋章的《產(chǎn)值審核說(shuō)明》以及雙方當(dāng)事人蓋章的《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》記載，經(jīng)雙方共同核對(duì)，對(duì)新興公司承建的案涉工程已完產(chǎn)值審核為278486147元，這是雙方的共同意思表示，根據(jù)民事活動(dòng)中應(yīng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用原則，雙方均應(yīng)受到各自做出的意思表示的約束，故截至2016年2月2日（《產(chǎn)值審核說(shuō)明》和《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》形成的時(shí)間），案涉工程的已完產(chǎn)值應(yīng)確定為278486147元。根據(jù)《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》列明，278486147元包括土建工程、專業(yè)安裝工程、趕工費(fèi)及鋼筋場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸、現(xiàn)場(chǎng)剩余材料及已加工成型材料費(fèi)、墊資利息和工程停工費(fèi)這幾項(xiàng)，其中，土建工程、專業(yè)安裝工程、趕工費(fèi)及鋼筋場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸、現(xiàn)場(chǎng)剩余材料及已加工成型材料費(fèi)可歸入工程價(jià)款，墊資利息和工程停工費(fèi)可歸入損失費(fèi)用。根據(jù)《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》記載，土建工程、專業(yè)安裝工程、趕工費(fèi)及鋼筋場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸、現(xiàn)場(chǎng)剩余材料及已加工成型材料費(fèi)的數(shù)額分別為243654519元、8577568元、7145159元、4723942元，四項(xiàng)相加，共計(jì)264101188元。故工程價(jià)款應(yīng)認(rèn)定為264101188元。原審判決對(duì)此計(jì)算錯(cuò)誤，本院予以糾正。工程價(jià)款264101188元減去已付款38000000元后，為尚欠工程價(jià)款，故尚欠工程價(jià)款為226101188元，新興公司在此欠款數(shù)額范圍內(nèi)對(duì)案涉工程的折價(jià)或者拍賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。國(guó)泰紙業(yè)公司雖然在答辯意見中認(rèn)為其不應(yīng)支付新興公司工程款，但未對(duì)原審判決提起上訴，故本院在二審程序中對(duì)其相關(guān)意見不予審查。

關(guān)于焦點(diǎn)二，國(guó)泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的損失費(fèi)用數(shù)額如何認(rèn)定的問(wèn)題。根據(jù)《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》記載，墊資利息和工程停工費(fèi)分別為8543389元、5841570.5元。另外，2016年5月27日的會(huì)議紀(jì)要記載國(guó)泰紙業(yè)公司愿意支付給新興公司的周轉(zhuǎn)材料閑置費(fèi)為1705091元，因該會(huì)議紀(jì)要上有國(guó)泰紙業(yè)公司的副總經(jīng)理和負(fù)責(zé)項(xiàng)目的工程師簽字，其行為屬于職務(wù)行為，故該會(huì)議紀(jì)要對(duì)于國(guó)泰紙業(yè)公司具有約束力，該1705091元周轉(zhuǎn)材料閑置費(fèi)應(yīng)算入國(guó)泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的損失費(fèi)用。除此之外，原審判決對(duì)新興公司訴請(qǐng)的995119元停工期間管理費(fèi)、220575元機(jī)械設(shè)備閑置費(fèi)、103725元工程材料調(diào)撥款和50000元裝修工程保證金均予以了認(rèn)定和支持，新興公司對(duì)此未提出異議，國(guó)泰紙業(yè)公司亦未對(duì)此提起上訴，故應(yīng)予以認(rèn)定。綜上，國(guó)泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的損失費(fèi)用數(shù)額為：8543389元+5841570.5元+1705091元+995119元+220575元+103725元+50000元=17459469.5元。原審判決對(duì)此計(jì)算錯(cuò)誤，本院予以糾正。

關(guān)于焦點(diǎn)三，在認(rèn)定國(guó)泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的工程欠款數(shù)額時(shí)，應(yīng)否扣除質(zhì)保金的問(wèn)題。根據(jù)雙方于2013年12月10日簽訂的《建設(shè)工程施工合同》專用條款第68條約定“質(zhì)量保證金是用于承包人對(duì)工程質(zhì)量的擔(dān)保。承包人未按約定及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定履行質(zhì)量保修義務(wù)

四、最高院民一庭：關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件意見匯總（2018最新整理）

本意見匯總摘錄自《民事審判指導(dǎo)與參考》(總第34輯-總第66輯)中署名為“最高人民法院民一庭”的有關(guān)房地產(chǎn)糾紛案件的意見，以方便廣大同仁及房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)人員參考。

　　14、限制業(yè)主專有部分所有權(quán)的業(yè)主公約或章程的效力問(wèn)題

　15、未經(jīng)抵押權(quán)人同意是否影響轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)合同的效力

　借款合同到期借款人并未按約歸還借款，雙方當(dāng)事人經(jīng)對(duì)賬協(xié)商，決定終止借款合同關(guān)系并建立商品房買賣合同關(guān)系，除存在法定無(wú)效情形的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人意思表示，確定雙方法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同關(guān)系。對(duì)于雙方約定轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款的借款本金及利息的數(shù)額，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方之間原借款合同及借款、還款等證據(jù)予以審查認(rèn)定，不宜僅按照雙方合同約定直接確認(rèn)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款的欠款數(shù)額。

五、最高院民一庭：關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件意見匯總之二

最高院民一庭：關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件意見匯總之二

16、夫妻一方父母以子女名義購(gòu)置房屋，應(yīng)認(rèn)定贈(zèng)與的是房屋還是購(gòu)房款

　　父母出全資以其已婚子女的名義購(gòu)買并已向子女作出贈(zèng)與之意思表示的房屋，應(yīng)視為父母對(duì)子女的贈(zèng)與。在房屋未交付使用且產(chǎn)權(quán)登記尚未完成前，作為贈(zèng)與人的父母有權(quán)撤銷該項(xiàng)贈(zèng)與。在尚未付清該房屋的全部款項(xiàng)、房屋產(chǎn)權(quán)登記尚未完成，父母即表示撤銷贈(zèng)與的情況下，子女因離婚或離婚后分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行的訴訟中，不宜認(rèn)定父母贈(zèng)與的只是已經(jīng)實(shí)際支付的購(gòu)房款，進(jìn)而將上述購(gòu)房款作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

　　(執(zhí)筆人：韓玫余國(guó)英沈妙)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第44輯)第185-189頁(yè)

　　17、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行

　　房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人可以請(qǐng)求解除合同。買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押注銷登記，出賣人應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)消滅后為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　(執(zhí)筆人：左峰陳旻)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第45輯)第130-134頁(yè)

　　18、土地行政主管部門與競(jìng)得人簽署國(guó)有土地使用權(quán)競(jìng)得成交確認(rèn)書的行為屬于民事行為

　　土地行政主管部門與競(jìng)得人簽署國(guó)有土地使用權(quán)競(jìng)得成交確認(rèn)書的行為，是土地行政主管部門代表國(guó)有土地所有權(quán)人與國(guó)有土地使用權(quán)受讓人，對(duì)雙方民事權(quán)利義務(wù)的約定，其性質(zhì)屬于民事行為，由此引起糾紛訴至人民法院的，屬于民事案件范疇。

　　(執(zhí)筆人：沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第45輯)第148-152頁(yè)

　　19、以合開發(fā)項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)抵押所得的貸款的歸屬

　　合作開發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中，對(duì)以合作開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)作抵押所取得的用于項(xiàng)目開發(fā)的貸款，如果合作開發(fā)協(xié)議未對(duì)該貸款歸屬進(jìn)行約定，則在分配合作開發(fā)項(xiàng)目權(quán)益時(shí)，該貸款既不能作為雙方當(dāng)事人的共同投資，也不能認(rèn)定為合作開發(fā)房地產(chǎn)當(dāng)事人的投資;基于該融資產(chǎn)生的負(fù)債亦非合作開發(fā)房地產(chǎn)的單方負(fù)債，應(yīng)屬于項(xiàng)目負(fù)債。

　　(執(zhí)筆人：仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第52輯)第133-138頁(yè)

　　20、如何理解農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁法第二條規(guī)定的“訂立”農(nóng)村土地承包合同發(fā)生的糾紛

　　農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁法第二條規(guī)定的“訂立”土地承包合同發(fā)生的糾紛，是指合同訂立過(guò)程中，圍繞當(dāng)事人締約能力、合同形式、合同訂立時(shí)間的確認(rèn)、格式條款的理解與適用、締約過(guò)失責(zé)任的認(rèn)定與承擔(dān)等發(fā)生的糾紛，不包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生的糾紛。對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)而提起的民事訴訟，人民法院應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第一條第二款的規(guī)定，告知當(dāng)事人向有關(guān)行政主管部門申請(qǐng)解決。

　　(執(zhí)筆人：沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第52輯)第139-142頁(yè)

　　21、案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以此為由主張合同有效，申請(qǐng)?jiān)賹彽模嗣穹ㄔ翰挥柚С?/p>

　　土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。而在案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以劃撥土地已經(jīng)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)為由，主張劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效，申請(qǐng)?jiān)賹彽模嗣穹ㄔ翰粦?yīng)支持。

　　(執(zhí)筆人：仲偉珩)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第52輯)第148-155頁(yè)

　　22、出讓人按照聯(lián)合競(jìng)買人的約定與其中一方簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，另一方聯(lián)合競(jìng)買人不屬于必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人

　　當(dāng)事人簽訂聯(lián)合競(jìng)買協(xié)議約定雙方出資競(jìng)買建設(shè)用地使用權(quán)，并由一方辦理土地摘牌手續(xù)，領(lǐng)取土地成交確認(rèn)書，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。出讓人向該方當(dāng)事人發(fā)出成交確認(rèn)書并與其簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，簽訂合同的競(jìng)買人就出讓土地的履行、解除等單獨(dú)起訴出讓人的，另一方聯(lián)合競(jìng)買人不屬于必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人。

　　(執(zhí)筆人：辛正郁沈丹丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第55輯)第97-100頁(yè)

　　23、當(dāng)事人就他人承包的土地主張權(quán)利，人民法院應(yīng)當(dāng)受理并作出裁判

　　未獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的當(dāng)事人，不向村民委員會(huì)要求承包土地，而以自己是該村某一土地承包經(jīng)營(yíng)戶的家庭成員為由，針對(duì)他人已經(jīng)承包經(jīng)營(yíng)的土地，主張成為該農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)共有人的，屬于平等主體之間的民事權(quán)益之爭(zhēng)，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，并依據(jù)農(nóng)村土地承包法第二十六條之規(guī)定，對(duì)其是否屬于該戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的共有人作出裁判。

　　(執(zhí)筆人：韓玫)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第56輯)第110-114頁(yè)

　　24、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后土地被征收，征地補(bǔ)償款是否歸受讓方所有

　　農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后，原承包人即退出承包關(guān)系，受讓方與發(fā)包方形成新的承包關(guān)系，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生變更，受讓方成為新的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人。土地被征收后，受讓方有權(quán)享有相應(yīng)的土地補(bǔ)償費(fèi)。

　　(執(zhí)筆人：王丹)

　　索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第56輯)第124-127頁(yè)