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拆遷補償費入賬要件，合作建房合同與合作開發合同的要件:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2025-01-06 22:00:39
作者：
圣運律師
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拆遷補償費入賬要件,合作建房合同、合作開發合同的法律要件及其區別,合作建房合同是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，合作開發經營土地，建造房屋，根據事先約定分配新建房屋的一種協議，他包括以下幾個要件：一、合作建房合同一方主體必須是有償取得

拆遷補償費入賬要件，合作建房合同與合作開發合同的要件:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、拆遷補償費入賬要件,合作建房合同、合作開發合同的法律要件及其區別

合作建房合同是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，合作開發經營土地，建造房屋，根據事先約定分配新建房屋的一種協議，他包括以下幾個要件：一、合作建房合同一方主體必須是有償取得土地使用權的主體，另一方必須是具有房地產開發經營資格的企業；二、合作建房的各方必須共同辦理立項手續、聯建審批手續和土地使用權變更等級手續。原為集體土地或劃撥土地的，應辦理法定的批準手續，聯建各方以自己的名義在約定的比例范圍內進行新建房屋的初始產權等級。合作開發合同，即房地產聯營合同，是指兩個或兩個以上的企業或企業、事業單位之間，通過簽訂合作開發合同，共同進行開發經營，獲取開發利潤的一種民事協議。合作建房與合作開發的相同點：一、所涉主體均為兩個、兩個以上的企業、事業單位；二、都要求合作一方具有房地產開發經營資格。合作開發與合作建房的區別：一、合作開發通常要組建以房地產開發經營未目標的企業法人或臨時性的項目建設指揮機構，而合作建房通常不會組建任何性質的聯營體，只以契約形式存在；二、合作開發出資的方式多種多樣，并不僅僅是一方以土地使用權、一方出資金作為出資的方式，還包括各方共同出貨幣資金等其他方式；三、合作開發的各方都具有營利的目標，開發項目完成后，聯營法人或聯營機構通常將房屋進行銷售以換回貨幣資金作為各自的利潤；而合作建房的各方通常將建造完工的房屋按照事先已達成的分配協議予以分配，各自成為相應部分的初始登記產權人。

一、集資房與商品房的區別是什么

一般商品房和集資房最大的區別是土地使用權的區別。一般商品房取得的是出讓土地使用權，土地出讓金。

“集資房”，是改變住宅建設由國家和單位包的傳統制度，實行政府、單位、職工個人三方面共同承擔建房成本，通過多方籌集資金進行房屋建設而不通過市場購買而直接分配的一種房屋。

集資房與一般商品房相比較，存在著比較明顯的區別。

首先，一般商品房是房地產開發商獨立開發的一種產品，再通過市場買賣關系來實現其價值和使用價值，屬完全的市場經營行為。所以，一般商品房的消費群體廣泛、沒有特別限制。

集資房則是通過單位、社會團體組織、住宅合作社來組織建設的，主要是為了解決單位和社會團體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題，采用的是先集資后建房的形式，是一種非市場行為，不存在買賣與經營關系。

其次，集資房建設與一般商品房在各種手續的申辦上也存在區別。房地產開發公司，要開發經營一般商品房必須“五證俱全”，即要同時具備《規劃用地許可證》、《建設規劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證》、《房屋銷售許可證》。一般商品房的土地是出讓用地，取得的方式主要是以招投標、拍賣、掛牌以及市場轉讓的方式。集資房的土地主要是通過政府劃撥，并減免了相關稅費。因此，集資房的建設在申辦手續的過程中，各種手續的辦理不同于一般商品房開發經營的辦理過程。

二、合作建房合同與合作開發合同的要件

合作建房合同是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，合作開發經營土地，建造房屋，根據事先約定分配新建房屋的一種協議，他包括以下幾個要件：

1、合作建房合同一方主體必須是有償取得土地使用權的主體，另一方必須是具有房地產開發經營資格的企業；

2、合作建房的各方必須共同辦理立項手續、聯建審批手續和土地使用權變更等級手續。原為集體土地或劃撥土地的，應辦理法定的批準手續，聯建各方以自己的名義在約定的比例范圍內進行新建房屋的初始產權等級。合作開發合同，即房地產，是指兩個或兩個以上的企業或企業、事業單位之間，通過簽訂合作開發合同，共同進行開發經營，獲取開發利潤的一種民事協議。

一、合作建房與合作開發的相同點：

1、所涉主體均為兩個、兩個以上的企業、事業單位；

2、都要求合作一方具有房地產開發經營資格。

二、合作開發與合作建房的區別：

1、合作開發通常要組建以房地產開發經營未目標的企業法人或臨時性的項目建設指揮機構，而合作建房通常不會組建任何性質的聯營體，只以契約形式存在；

2、合作開發出資的方式多種多樣，并不僅僅是一方以土地使用權、一方出資金作為出資的方式，還包括各方共同出貨幣資金等其他方式；

3、合作開發的各方都具有營利的目標，開發項目完成后，聯營法人或聯營機構通常將房屋進行銷售以換回貨幣資金作為各自的利潤；而合作建房的各方通常將建造完工的房屋按照事先已達成的分配協議予以分配，各自成為相應部分的初始登記產權人。

三、合作建房合同與合作開發合同的法律要件有什么區別

2、合作開發出資的方式多種多樣，并不僅僅是一方以土地使用權、一方出資金作為出資的方式，還包括各方共同出貨幣資金等其他方式；

合作建房合同與合作開發合同的要件

1、合作建房合同一方主體必須是有償取得土地使用權的主體，另一方必須是具有房地產開發經營資格的企業；

合作建房與合作開發的相同點：

1、所涉主體均為兩個、兩個以上的企業、事業單位；

2、都要求合作一方具有房地產開發經營資格。

一、企業土地使用權的確認需要滿足的條件：

(一)土地使用權的確認和計量。企業土地使用權的確認必須同時滿足兩個條件：

(1)該資產產生的經濟利益很可能流入企業；

(2)該資產的成本能夠可靠地計量。土地使用權的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級市場購買、投資者投入、租賃等之分，且土地開發程度不同，其所含成本內容也不同，所以企業土地使用權取得的核算應區別各種情況對待。

1、行政劃撥取得。如無償劃撥則不需進行會計處理；如劃撥取得后需支付農用地征用費或拆遷安置補償費的，支付的農用地征用費、拆遷安置補償費列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費用列“在建工程——基建工程”核算。

2、出讓取得。支付的土地出讓金列“無形資產——土地使用權”核算，支付的農用地征用費、拆遷安置補償費和取得時應由使用者繳納的各種稅費列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費用列“在建工程——基建工程”核算。

3、市場購買取得。支付的價款列“無形資產——土地使用權”核算，支付的相關稅費列“在建工程——其他支出”核算。

4、投資者投入取得。取得時按投資各方確認的價款列“無形資產——土地使用權”核算，支付的相關稅費列“在建工程——其他支出”核算。

5、租賃取得。支付的租賃費分期列“管理費用”。

6、換入或債務重組取得。通過非貨幣性交易換入的或通過債務重組取得的土地使用權，應按有關非貨幣性交易或債務重組的會計處理規定確定入賬價值，列“無形資產——土地使用權”核算。

7、補地價。原為劃撥取得的土地，經批準將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資時，應按規定補交土地使用權出讓金即為補地價，補地價價款列“無形資產——土地使用權”核算。

房地產開發企業以上業務中涉及“在建工程”科目的，均應通過“生產(開發)成本”科目核算。值得說明的是，現行企業中由于以下兩種原因而在“固定資產——土地”科目核算土地：(1)1993年開始的全國性清產核資中按規定估價，并經批復確認按固定資產入賬核算的土地；(2)1993年開始的清產核資以前“已經估價單獨入賬的土地”。該情況企業在占有使用上不存在期限，在價值上不計提折舊。

(二)土地使用權的攤銷。

企業出讓取得、市場購買取得、接受投資等取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按規定的期限分期攤銷。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，土地使用權出讓的最高年限如下：商業、旅游、娛樂用地40年，工業用地50年，居住用地70年，綜合或其他用地50年。企業取得土地使用權時，應明確該土地辦理出讓時土地使用權出讓合同規定的使用年限，如該土地是早年出讓取得的，攤銷年限應是原規定年限減去已經使用年限后的剩余年限。但國家規定“滿二年未動工的，可無償收回土地使用權，因不可抗力或者政府、政府有關部門行為或者動工開發必須的前期工作造成動工開發遲延的除外。”攤銷土地使用權價值時，借記“管理費用——無形資產攤銷”科目，貸記“無形資產——土地使用權”科目。

(三)土地使用權減值。

由于土地的不可再生性、不可移動性等特性和國家實行的管理制度決定，土地使用權的減值可能性較小；產生減值時，大多已形成包括建筑物在內的房地產，此時應計提固定資產減值準備。無論是計提無形資產減值準備或固定資產減值準備，均列“營業外支出”科目及相關明細科目。

(四)土地使用權處置和滅失。

1、建造開發。企業因利用土地建造自用項目時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本；房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本。

2、轉讓。根據建設部第45號令《城市房地產轉讓管理規定》，房地產的買賣、投資入股、合作開發、抵債等權屬發生轉移的形式均為轉讓；又根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，為嚴格限制炒買地皮和切實保障建設項目的實施規定：“土地使用權的轉讓應按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。屬于房屋建設工程應完成開發投資總額的25%以上。

四、合作建房合同是否有效

法律分析：合作建房(開發)合同的幾種　如果農村集體土地流轉制度不改革，按現行法律的規定，協議違法無效。合作建房合同滿足以下條件就有效：(一)行為人具有相應的民事行為能力。(二)意思表示真實。(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。合作建房合同有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。(三)以合法形式掩蓋非法目的。(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

法律依據：《民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

《民法典》第四百六十五條依法成立的合同，受法律保護。依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。

五、合作建房合同該如何認定

合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供土地使用權、資金作為共同投資，共享利潤，共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。合作開發房地產合同，要求合同一方當事人具備房地產開發經營資質，如雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前一方當事人已取得房地產開發經營資質或者依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應認定合同有效。土地使用權性質與合作方式不同，合同性質及效力也不一樣：

1、利用宅基地與他人合作建房的，雖然提供土地使用權的一方取得了建房所需的兩證一書(建設用地規劃許可證、規劃許可證、居民(個人)興建住宅用地批準通知書)，但因屬集體土地，僅供集體所有制的成員使用，合作建房合同應認定無效。

2、未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人簽訂的合作建房合同，應當認定合同無效；但起訴前已經辦理了批準手續的，應認定合同有效。

3、合作雙方所簽合作合同約定提供土地使用權的一方當事人不參與經營活動，不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定雙方所簽合作合同為土地使用權轉讓合同。

4、合作雙方所簽合作合同約定提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋、只收取固定數額貨幣或者只使用房屋的，應認定雙方所簽合同為房屋買賣合同、借款合同或者合同。

【本文關聯的相關法律依據】

《中華人民共和國民法典》第五百零二條依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批準等手續的，依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。

依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的，適用前款規定。