● 圣運推薦：連州市征收房屋拆遷補償，宅基地抵押貸款有哪些試點呢:今日土地征收規(guī)定更新

一、連州市征收房屋拆遷補償,宅基地抵押貸款有哪些試點呢

宅基地抵押貸款試點有哪些呢？大家都知道，我國的農(nóng)村宅基地之前是不能抵押貸款的。宅基地的所有權(quán)歸村集體所有，農(nóng)民只擁有住房所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，農(nóng)民之前只能在村集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓自己的這兩個權(quán)利，但是卻不能用于抵押貸款融資，缺錢了一般只能出售而不能抵押融資，這就大大限制農(nóng)民的財產(chǎn)自由。最近國家六部委（中國人民銀行、銀監(jiān)會、保監(jiān)會、財政部、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部）聯(lián)合下發(fā)的《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》（下稱“辦法”）為宅基地的抵押貸款打開了閘門，農(nóng)民可以用宅基地去抵押貸款，緩解自己的資金困難，從此有了更多的融資渠道！抵押貸款涵義闡釋：本辦法所稱農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機構(gòu)（以下稱貸款人）向符合條件的農(nóng)民住房所有人（以下稱借款人）發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。借款人條件：

（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；

（二）用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)沒有權(quán)屬爭議，依法擁有政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的權(quán)屬證明，未列入征地拆遷范圍；

（三）除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關(guān)證明材料；

（四）所在的集體經(jīng)濟組織書面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置。以共有農(nóng)民住房抵押的，還應當取得其他共有人的書面同意。利率確定：貸款人應參考人民銀行公布的同期同檔次基準利率，結(jié)合借款人的實際情況合理自主確定農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的利率。省份試點縣（市、區(qū)）天津市薊縣山西省晉中市榆次區(qū)內(nèi)蒙古和林格爾縣、烏蘭浩特市遼寧省鐵嶺縣、開原市吉林省長春市九臺區(qū)黑龍江林甸縣、方正縣、杜蒙縣江蘇省常州市武進區(qū)、儀征市、泗洪縣浙江省樂清市、青田縣、義烏市、瑞安市安徽省金寨縣、宣城市宣州區(qū)福建省晉江市、古田縣、上杭縣、石獅市江西省余江縣、會昌縣、婺源縣山東省肥城市、滕州市、汶上縣河南省滑縣、蘭考縣湖北省宜城市、武漢市江夏區(qū)湖南省瀏陽市、耒陽市、麻陽縣廣東省五華縣、連州市結(jié)語：宅基地的使用權(quán)以及房屋所有權(quán)是農(nóng)民最重要的資產(chǎn)，這兩項資產(chǎn)的可抵押融資改革，使農(nóng)民的資產(chǎn)流動了起來了，錢來了，但風險也來了，一旦農(nóng)民換不上貸款，自己也將失去自己唯一的住所，變成真正的“無產(chǎn)階級”。但積極意義還是主要的，農(nóng)民有了流動資金可以有更多的投資選擇，也可以緩解短期的資金緊張。

二、宅基地貸款抵押新政策

一、宅基地貸款抵押新政策：

1.賦予“兩權(quán)”抵押融資功能，維護好、實現(xiàn)好、發(fā)展好農(nóng)民土地權(quán)益，落實“兩權(quán)”抵押融資功能，盤活農(nóng)民土地用益物權(quán)的財產(chǎn)屬性;

2.推進農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務方式創(chuàng)新，在貸款利率、期限、額度、擔保、風險控制等方面加大創(chuàng)新支持力度;

3.建立抵押物處置機制，允許金融機構(gòu)在保證農(nóng)戶承包權(quán)和基本住房權(quán)利前提下，依法采取多種方式處置抵押物，完善抵押物處置措施;

4.完善配套措施，試點地區(qū)要加快推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)和農(nóng)民住房所有權(quán)確權(quán)登記頒證，建立完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易平臺，建立健全農(nóng)村信用體系;

5.加大扶持和協(xié)調(diào)配合力度，在貨幣政策、財政政策、監(jiān)管政策、保險保障等方面，加大扶持和協(xié)調(diào)配合力度。

二、宅基證與房產(chǎn)證的區(qū)別：

1.房產(chǎn)證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱，是由不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。

2.宅基地證是房產(chǎn)證的前提，宅基地允許建房，但建房之前還需要提出申請，經(jīng)批準以后，才能憑宅基地證和準建證去申請辦理房產(chǎn)證。

3.宅基地證不能過戶，房產(chǎn)證可以。依據(jù)國家法律，宅基地不能上市交易，所以宅基地證不能過戶。而房產(chǎn)是可以進行市場交易的所以房產(chǎn)證可以過戶。

三、國有土地宅基地轉(zhuǎn)讓稅費：

1.按轉(zhuǎn)讓價與購置價的差價繳納5%的營業(yè)稅。

2.按繳納的營業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。

3.印花稅和契稅（雙方）：

4.土地增值稅（出讓方）。

法律依據(jù)：《中華人民共和國憲法》 第十條 城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。

三、宅基地抵押相關(guān)的貸款政策

宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。

《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導意見》（以下簡稱《意見》）根據(jù)《意見》明確，要以落實農(nóng)村土地的用益物權(quán)、賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利為出發(fā)點，深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，穩(wěn)妥有序開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務，有效盤活農(nóng)村資源、資金、資產(chǎn)，增加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中長期和規(guī)模化經(jīng)營的資金投入，為穩(wěn)步推進農(nóng)村土地制度改革提供經(jīng)驗和模式，促進農(nóng)民增收致富和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化加快發(fā)展。

《意見》提出了試點農(nóng)村宅基地抵押貸款五項新政策：

（一）賦予“兩權(quán)”抵押融資功能，維護好、實現(xiàn)好、發(fā)展好農(nóng)民土地權(quán)益，落實“兩權(quán)”抵押融資功能，盤活農(nóng)民土地用益物權(quán)的財產(chǎn)屬性；

（二）推進農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務方式創(chuàng)新，在貸款利率、期限、額度、擔保、風險控制等方面加大創(chuàng)新支持力度；

（三）建立抵押物處置機制，允許金融機構(gòu)在保證農(nóng)戶承包權(quán)和基本住房權(quán)利前提下，依法采取多種方式處置抵押物，完善抵押物處置措施；

（四）完善配套措施，試點地區(qū)要加快推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)和農(nóng)民住房所有權(quán)確權(quán)登記頒證，建立完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易平臺，建立健全農(nóng)村信用體系；

（五）加大扶持和協(xié)調(diào)配合力度，在貨幣政策、財政政策、監(jiān)管政策、保險保障等方面，加大扶持和協(xié)調(diào)配合力度。

一、農(nóng)村宅基地房產(chǎn)證抵押貸款存在的問題有哪些

根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村居民在轉(zhuǎn)讓房屋后，將不能再申請新的宅基地；在實現(xiàn)抵押權(quán)時，房屋可以查封，但地不能賣，也將導致抵押權(quán)無法正常實現(xiàn)。因此，無論在集體經(jīng)濟組織外部，還是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，均不得將宅基地使用權(quán)用于抵押。而且，不僅宅基地使用權(quán)不能抵押，在宅基地建造的房屋也不能抵押，否則，由于存在宅基地不得抵押的法律規(guī)定而使房屋的抵押權(quán)人不能實現(xiàn)房屋的抵押權(quán)。實踐中以農(nóng)村房屋或宅基地使用權(quán)作為抵押標的的，該行為應當被認定為無效。

我國法律明文禁止宅基地使用權(quán)辦理抵押貸款，對于宅基地上的房屋是否可以抵押的問題，可以進行具體分析。在我國，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓一般實行“地隨房走”的原則，如果允許抵押房屋，那么宅基地使用權(quán)也應該一并抵押。允許抵押農(nóng)村宅基地，存在諸多問題。比如，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而喪失宅基地的村民，如果不能再次分得宅基地，其居住將難以解決。

二、宅基地怎樣做抵押貸款

根據(jù)國家六部委（中國人民銀行、銀監(jiān)會、保監(jiān)會、財政部、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部）聯(lián)合下發(fā)的《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》（下稱“辦法”）為宅基地的抵押貸款打開了閘門，農(nóng)民可以用宅基地去抵押貸款。

本辦法所稱農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機構(gòu)（以下稱貸款人）向符合條件的農(nóng)民住房所有人（以下稱借款人）發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。

借款人條件：

（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；

（二）用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)沒有權(quán)屬爭議，依法擁有政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的權(quán)屬證明，未列入征地拆遷范圍；

（三）除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關(guān)證明材料；

（四）所在的集體經(jīng)濟組織書面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置。

以共有農(nóng)民住房抵押的，還應當取得其他共有人的書面同意。

利率確定：

貸款人應參考人民銀行公布的同期同檔次基準利率，結(jié)合借款人的實際情況合理自主確定農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的利率。

四、宅基地可以抵押嗎

法律分析：宅基地不可以抵押。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，私自抵押是違法行為。

法律依據(jù)：《民法典》第三百九十九條：下列財產(chǎn)不得抵押：

(一)土地所有權(quán);

(二)宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外;

(三)學校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施;

(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);

(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

五、宅基地可以抵押么

法律分析：農(nóng)民對房屋享有的是所有權(quán)，對宅基地享有的是使用權(quán)。因此談論房產(chǎn)和宅基地是否能抵押，指的是房屋的所有權(quán)和宅基地的使用權(quán)能否抵押。由于農(nóng)民對房屋享有所有權(quán)，可以處置自己的房屋，因此房產(chǎn)可以抵押。宅基地的使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。但是根據(jù)我國的法律規(guī)定，宅基地只能隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。即當房屋所有權(quán)因出賣、互易、贈予、繼承而轉(zhuǎn)移時，該房屋宅基地的使用權(quán)隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)歸新房主。此時，當事人不僅要到房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，還應當?shù)酵恋毓芾聿块T辦理宅基地使用登記。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第八條 宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。所以個人不能對宅基地本身進行抵押貸款。但是宅基地上所建房屋屬于農(nóng)民個人財產(chǎn)，可以進行抵押貸款。

《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》 第二條 本辦法所稱農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機構(gòu)向符合條件的農(nóng)民住房所有人發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。

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投稿：岑一

內(nèi)容審核：李軒教授