一、威海以舊換新購(gòu)房政策

威海以舊換新購(gòu)房政策主要包括以下幾點(diǎn)：

一、關(guān)于購(gòu)房資格和條件

威海市并未實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，外地人在威海購(gòu)房相對(duì)較為寬松。具有穩(wěn)定職業(yè)和長(zhǎng)期在威海工作和生活的外地居民，可以通過合法途徑購(gòu)買住房，并取得房產(chǎn)證書來落戶。對(duì)于建筑面積達(dá)到100平方米以上或購(gòu)房款達(dá)到50萬元以上的外來居民，威海市已全面放開購(gòu)房落戶政策，取消了房屋面積或購(gòu)房金額的條件限制。

二、關(guān)于公積金貸款政策

在威海市連續(xù)繳存公積金6個(gè)月的購(gòu)房者可申請(qǐng)公積金貸款。對(duì)于異地繳存住房公積金的購(gòu)房者，只要其具有威海戶口，并憑繳存地住房公積金管理中心出具的繳存、貸款證明，也可在威海市申請(qǐng)公積金個(gè)人貸款。具體的貸款額度計(jì)算方式包括：按照還貸能力計(jì)算、按使用配偶額度計(jì)算以及按照房屋價(jià)格計(jì)算。

三、關(guān)于房稅補(bǔ)貼

威海市對(duì)于購(gòu)買首套普通商品住房的購(gòu)房者給予所納契稅100%的補(bǔ)貼；對(duì)于購(gòu)買首套非普通商品住房或第二套商品住房的，給予所納契稅50%的補(bǔ)貼；對(duì)于購(gòu)買非住宅的，也給予所納契稅50%的補(bǔ)貼。此外，因房屋征收實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)恼鞑饝糍?gòu)買商品住房的，還可以享受一定比例的契稅補(bǔ)貼。

綜上所述，威海市的以舊換新購(gòu)房政策相對(duì)寬松，包括購(gòu)房資格和條件、公積金貸款政策以及房稅補(bǔ)貼等方面。購(gòu)房者在滿足相關(guān)條件的前提下，可以享受到一定的政策優(yōu)惠和補(bǔ)貼。但請(qǐng)注意，具體的政策執(zhí)行和操作細(xì)節(jié)可能會(huì)因地方政府的調(diào)整和變化而有所不同，建議在購(gòu)房前詳細(xì)了解當(dāng)?shù)卣吆鸵?guī)定。

二、關(guān)于舊商品房的舊政策

商鋪拆遷補(bǔ)償費(fèi)用包括無法搬遷的土地、房屋和設(shè)備損失，停產(chǎn)停業(yè)損失根據(jù)實(shí)際情況確定。拆遷費(fèi)用還包括搬遷前期費(fèi)用、停工費(fèi)用、設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用、物資運(yùn)輸費(fèi)用和員工補(bǔ)償費(fèi)用等。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條，市、縣級(jí)政府應(yīng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，給予被征收人補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

法律分析

1、商鋪拆遷資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用，主要包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償?shù)龋?、商鋪停產(chǎn)停業(yè)損失，根據(jù)實(shí)際情況來定，一般包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失還可以包括預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失；3、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用；4、基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

法律客觀：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

拓展延伸

舊商品房政策變革對(duì)市場(chǎng)的影響

舊商品房政策的變革對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。隨著政策的調(diào)整，舊商品房的交易方式、購(gòu)買條件和維修責(zé)任等方面發(fā)生了變化。首先，政策的變革使得舊商品房的交易更加規(guī)范和透明，減少了交易中的風(fēng)險(xiǎn)。其次，購(gòu)買舊商品房的條件也有所改變，例如增加了購(gòu)房資格的限制或者提高了購(gòu)房者的資金要求。此外，政策的變動(dòng)還對(duì)舊商品房的維修責(zé)任產(chǎn)生了影響，可能要求業(yè)主承擔(dān)更多的維修責(zé)任或者加大開發(fā)商的維修義務(wù)。總體而言，舊商品房政策的變革為市場(chǎng)帶來了更多的規(guī)范和保護(hù)，但也對(duì)購(gòu)房者和開發(fā)商產(chǎn)生了一定的影響和挑戰(zhàn)。

結(jié)語

商鋪拆遷涉及的補(bǔ)償費(fèi)用包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物及地上附著物，以及因搬遷而遭受的機(jī)器設(shè)備損失等。此外，商鋪停產(chǎn)停業(yè)損失也應(yīng)予以補(bǔ)償，包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失和預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失。拆遷補(bǔ)償費(fèi)用還包括搬遷前期費(fèi)用、停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用、物資拆卸包裝運(yùn)輸費(fèi)用以及員工解聘補(bǔ)償費(fèi)等。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，市、縣級(jí)政府應(yīng)對(duì)被征收人給予房屋價(jià)值補(bǔ)償、搬遷臨時(shí)安置補(bǔ)償和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。同時(shí)，應(yīng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，給予被征收人相應(yīng)的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。舊商品房政策變革對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，使交易更規(guī)范透明，購(gòu)買條件改變，維修責(zé)任增加。這些變革為市場(chǎng)帶來了規(guī)范和保護(hù)，但也給購(gòu)房者和開發(fā)商帶來了挑戰(zhàn)。

法律依據(jù)

商品房銷售管理辦法：第五章 交付 第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（2019修正）：第三章 房地產(chǎn)開發(fā) 第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（2019修正）：第四章 房地產(chǎn)交易 第一節(jié) 一般規(guī)定 第三十四條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

三、舊房改造補(bǔ)償政策

一、舊房改造應(yīng)該領(lǐng)補(bǔ)助還是領(lǐng)補(bǔ)償

1、舊房改造補(bǔ)助每戶標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)危舊房改造政策解讀，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)：按東、中、西部每戶補(bǔ)助6500元、7500元、9000元的標(biāo)準(zhǔn);同時(shí)按人均1200元補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，支持建設(shè)危房改造供熱等配套基礎(chǔ)設(shè)施。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。如是農(nóng)村集體土地上房屋，需按照《土地管理法》規(guī)定，給予相應(yīng)貨幣補(bǔ)償，并給予同等面積的宅基地來安置。

相關(guān)法律規(guī)定

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

二、棚戶區(qū)改造房屋拆遷補(bǔ)償遵循的原則

(一)以人為本、民生優(yōu)先。從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會(huì)的大局出發(fā)，以棚戶區(qū)廣大群眾的利益為重，充分考慮并妥善解決棚戶區(qū)低收入住房困難家庭的住房問題，給予政策傾斜和合理照顧，促進(jìn)我市住房保障體系的建立，確保“住有所居”。

(二)公開公正、和諧拆遷。依法保護(hù)棚戶區(qū)各類房屋被拆遷居民的合法權(quán)益，做到群眾參與、社會(huì)監(jiān)督、陽光操作，減少拆遷矛盾和糾紛。

(三)統(tǒng)籌兼顧，合理補(bǔ)償。結(jié)合市情，因地制宜，處理好房屋拆遷過程中的各種利益關(guān)系，既要使拆遷困難家庭得到利益和實(shí)惠，又要做到合理控制拆遷成本，使拆遷補(bǔ)償政策合法性與合理性相兼顧。

(四)統(tǒng)一性和連續(xù)性。與國(guó)家、省、市拆遷法規(guī)和政策相統(tǒng)一，注意新舊政策銜接，保持全市拆遷改造政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，既要有利于推進(jìn)棚戶區(qū)改造，又要有利于非棚戶區(qū)拆遷的順利實(shí)施。

三、農(nóng)村房屋拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)

1、被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額問等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。它的具體計(jì)算是(被拆拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積;

2、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，計(jì)算公式為(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條、第十九條規(guī)定，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。根據(jù)立法精神，對(duì)被征收房屋的補(bǔ)償，應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價(jià)格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。

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內(nèi)容審核：鄧海鳳律師

來源：中國(guó)法院網(wǎng)-威海以舊換新購(gòu)房政策，