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城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地上房屋補(bǔ)償,集體土地房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有哪些:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-08-10 06:06:23
作者：
圣運(yùn)律師
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城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地上房屋補(bǔ)償，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地已被批準(zhǔn)征收,但出于種種原因,行政機(jī)關(guān)未對(duì)該集體土地上的房屋進(jìn)行補(bǔ)償,如果該部分農(nóng)村集體組織的土地已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū),是按城市土地房屋進(jìn)行補(bǔ)償,還是按農(nóng)村集體土地上附著物的

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地上房屋補(bǔ)償,集體土地房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有哪些:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地上房屋補(bǔ)償

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地已被批準(zhǔn)征收,但出于種種原因,行政機(jī)關(guān)未對(duì)該集體土地上的房屋進(jìn)行補(bǔ)償,如果該部分農(nóng)村集體組織的土地已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū),是按城市土地房屋進(jìn)行補(bǔ)償,還是按農(nóng)村集體土地上附著物的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?

裁判規(guī)則

1.房屋所在土地的性質(zhì)事實(shí)上已變?yōu)槌擎?zhèn)國(guó)有土地,可參照城鎮(zhèn)房屋拆遷的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償——趙建請(qǐng)求撤銷重慶市沙坪壩區(qū)國(guó)土資源局責(zé)令其拆除房屋交出土地行政決定案

本案要旨:行政機(jī)關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后,被征用土地上的原農(nóng)村居民對(duì)房屋仍享有所有權(quán),房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的,應(yīng)當(dāng)參照城市房屋征收補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定,對(duì)房屋所有權(quán)人予以補(bǔ)償安置。

審理法院:重慶市高級(jí)人民法院

來源:沈開舉主編:《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》條文解讀與案例評(píng)點(diǎn),中國(guó)法制出版社2011年出版

2.因征地實(shí)施部門的原因未對(duì)被征收的集體土地上房屋進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?可以參照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以安置補(bǔ)償——姜文慧訴山東省濟(jì)南市市中區(qū)人民政府等行政賠償案

本案要旨:在對(duì)集體土地進(jìn)行征收時(shí),因征地實(shí)施部門的原因未對(duì)被征收的集體土地上房屋進(jìn)行補(bǔ)償,而在補(bǔ)償安置時(shí)原坐落于集體土地上的房屋所在區(qū)域已經(jīng)被納入城市規(guī)劃區(qū),此時(shí)可以參照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)原集體土地上的房屋予以安置補(bǔ)償。被征收人因其本人原因未領(lǐng)取房屋補(bǔ)償款,不存在因征地實(shí)施部門怠于履行補(bǔ)償安置義務(wù)而導(dǎo)致被征收人房屋未能進(jìn)行安置補(bǔ)償情形的,對(duì)其請(qǐng)求參照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償,不予支持。

案號(hào):(2020)最高法行賠申1179號(hào)

審理法院:最高人民法院

來源:中國(guó)裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期:2021-03-25

3.行政機(jī)關(guān)不存在因怠于實(shí)施征地補(bǔ)償安置行為而造成房屋未予征收的情形,不適用參照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的規(guī)定——杜小林與重慶市人民政府土地行政裁決案

本案要旨:行政機(jī)關(guān)依照征地補(bǔ)償安置方案及時(shí)實(shí)施征地安置補(bǔ)償工作,并不存在因怠于實(shí)施征地補(bǔ)償安置行為而造成房屋未予征收情形,被征收人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的,人民法院不予支持。

案號(hào):(2020)最高法行申14402號(hào)

審理法院:最高人民法院

來源:中國(guó)裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期:2021-04-12

4.行政主體不存在征收土地時(shí)未進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)那樾?被征收人主張應(yīng)按照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償,缺乏事實(shí)和法律依據(jù)——?jiǎng)⒆雍驮V廣西壯族自治區(qū)南寧市良慶區(qū)人民政府征地拆遷行政強(qiáng)制及行政賠償案

本案要旨:行政主體對(duì)房屋所在的集體土地進(jìn)行征收時(shí)即安排與被征收集體經(jīng)濟(jì)組織達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議,在協(xié)議未達(dá)成的情況下將征地補(bǔ)償款予以提存,征收與補(bǔ)償系同時(shí)進(jìn)行,不存在《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條第二款規(guī)定的征收土地時(shí)未進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)那樾?被征收人主張應(yīng)按照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償,缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

案號(hào):(2019)最高法行申1641號(hào)

審理法院:最高人民法院

來源:中國(guó)裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期:2019-12-16

5.房屋所在地納入城市規(guī)劃區(qū),周邊國(guó)有土地上房屋的市場(chǎng)價(jià)格可以作為確定單價(jià)的參考依據(jù)之一——李勝利與蘭考縣人民政府桐鄉(xiāng)街道辦事處行政賠償案

本案要旨:征收農(nóng)村集體土地時(shí)補(bǔ)償安置的房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū),土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的,人民法院一般應(yīng)予支持,但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。房屋所在地納入城市規(guī)劃區(qū),周邊國(guó)有土地上房屋的市場(chǎng)價(jià)格可以作為參考依據(jù)之一。

案號(hào):(2019)豫行賠再6號(hào)

審理法院:河南省高級(jí)人民法院

來源:中國(guó)裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期:2020-04-15

司法觀點(diǎn)

1.已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的農(nóng)村集體土地上房屋的征收補(bǔ)償

實(shí)踐中,有些農(nóng)村集體土地雖然已經(jīng)被批準(zhǔn)征收,但由于種種原因,有關(guān)部門對(duì)農(nóng)村集體土地上的房屋沒有補(bǔ)償,也一直由原住戶繼續(xù)使用。若干年后,有關(guān)部門補(bǔ)償安置時(shí),房屋所在的地方已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū),周圍的房屋價(jià)格已經(jīng)城市化,如果仍然按照農(nóng)村集體土地上附著物的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償,難以解決農(nóng)民的居住問題。對(duì)此問題如何解決,我們認(rèn)為,雖然因?yàn)橥恋匦再|(zhì)不同,征收集體土地上房屋的補(bǔ)償不能直接適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,但由于房屋所在的土地已經(jīng)城市化,如果按照農(nóng)村集體土地補(bǔ)償,會(huì)無法保障農(nóng)民的權(quán)益。因此,可以參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。由于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中實(shí)際上已經(jīng)包含了地價(jià),如果征收農(nóng)民集體土地時(shí)已經(jīng)對(duì)土地進(jìn)行了補(bǔ)償,那么按照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其補(bǔ)償時(shí),應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。故本規(guī)定第十二條第二款規(guī)定,征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償,補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū),土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的,人民法院一般應(yīng)予支持,但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

(摘自趙大光、楊臨萍、馬永欣:《解讀

》,載人民法院出版社編:《解讀最高人民法院司法解釋(含指導(dǎo)性案例):行政·國(guó)家賠償卷》,人民法院出版社2019年出版,第223頁(yè))

2.農(nóng)民集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地所有權(quán)的法律事實(shí)及其時(shí)點(diǎn)

確定集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化為國(guó)家土地所有權(quán)的法律事實(shí)及其權(quán)利轉(zhuǎn)化時(shí)點(diǎn),可以比照征收決定做出時(shí)被征收的集體土地所有權(quán)變動(dòng)為國(guó)家所有權(quán),也可以采用集體土地被納入城市規(guī)劃區(qū)的方案依法生效時(shí),集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化為國(guó)家土地所有權(quán)。但是考慮到對(duì)原集體成員利益的保護(hù),能夠使其在失去集體土地所有權(quán)的同時(shí)獲得相應(yīng)的權(quán)利保障,不留下原農(nóng)民集體成員的權(quán)利真空,同時(shí)考慮到集體失去土地所有權(quán)和國(guó)家取得相應(yīng)土地所有權(quán)與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)取得互為條件,也可以采取集體土地納入城市規(guī)劃的方案生效、集體取得建設(shè)用地的使用權(quán)作為集體土地所有權(quán)變動(dòng)為國(guó)家所有權(quán)的法律事實(shí),變動(dòng)確定的時(shí)間點(diǎn)就是集體依法經(jīng)政府確權(quán)取得建設(shè)用地使用權(quán)的同時(shí)國(guó)家取得對(duì)原集體土地的所有權(quán)。

(摘自韓松:《城鎮(zhèn)化進(jìn)程中入市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地所有權(quán)歸屬及其與土地征收制度的協(xié)調(diào)》,載《當(dāng)代法學(xué)》2016年第6期)

法律條文

1.《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》

第十二條 征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償,補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū),土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的,人民法院一般應(yīng)予支持,但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

2.《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二條 為了公共利益的需要,征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋,應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。

二、集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十八條，征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、集體土地房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有哪些

一、集體土地房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有哪些

1、集體土地房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般如下：

（1）集體土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n；

（2）集體土地房屋征收周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n；

（3）集體土地房屋征收獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地實(shí)際情況和國(guó)家法律政策確定。

2、法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

二、集體土地房屋可以買賣嗎

集體土地上建的房子是可以進(jìn)行買賣的，不過只有本村的人才可以買賣，外來的人是沒有權(quán)利的，購(gòu)買這樣的房子也沒有多大的價(jià)值。在房屋與土地的關(guān)系上，現(xiàn)普遍采取房地一體主義的原則，即房屋的所有權(quán)與其所附著的土地的所有權(quán)或者使用權(quán)同時(shí)移轉(zhuǎn)，只有這樣才能保證房屋的所有權(quán)人在房屋使用過程中不會(huì)因房屋所附著的土地歸屬于其他人而引致紛爭(zhēng)。