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拆遷改造補(bǔ)償談判要多久征收，在征地拆遷中，什么時(shí)間進(jìn)行拆遷談判最合適:今日土地征收規(guī)定更新

發(fā)布時(shí)間：
2024-08-09 11:32:58
作者：
圣運(yùn)律師
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拆遷改造補(bǔ)償談判要多久征收,在征地拆遷中，什么時(shí)間進(jìn)行拆遷談判最合適,作為被征收拆遷方千萬(wàn)不要主動(dòng)去進(jìn)行談判，一定要等到對(duì)方找到我們的時(shí)候來(lái)進(jìn)行，一般建議談判在5次左右即可，首次談判大概在項(xiàng)目剛開(kāi)始的時(shí)候，其實(shí)是一個(gè)摸底的過(guò)程，剛開(kāi)始我們手

拆遷改造補(bǔ)償談判要多久征收，在征地拆遷中，什么時(shí)間進(jìn)行拆遷談判最合適:今日土地征收規(guī)定更新

一、拆遷改造補(bǔ)償談判要多久征收,在征地拆遷中，什么時(shí)間進(jìn)行拆遷談判最合適

作為被征收拆遷方千萬(wàn)不要主動(dòng)去進(jìn)行談判，一定要等到對(duì)方找到我們的時(shí)候來(lái)進(jìn)行，一般建議談判在5次左右即可，首次談判大概在項(xiàng)目剛開(kāi)始的時(shí)候，其實(shí)是一個(gè)摸底的過(guò)程，剛開(kāi)始我們手里作為談判的籌碼并是很多，要充分了解一下整個(gè)項(xiàng)目；2~4次談判主要是觀察征收拆遷中的動(dòng)態(tài)，此時(shí)不僅要了解征收拆遷方，還要了解我們身邊的“戰(zhàn)友”，最后一次的談判就可以定局了，一定要把對(duì)方逼到迫切的想和你談的時(shí)候再進(jìn)行，因?yàn)轫?xiàng)目是有期限的，不能按期限完成可是征收拆遷方最頭疼的。

一、征地拆遷談判技巧

首先，要有一個(gè)完整的規(guī)劃籌備期。

面臨拆遷談判最重要的就是要做好前期的準(zhǔn)備工作，對(duì)談判的整體框架了然于胸。

當(dāng)然，準(zhǔn)備的東西有很多，例如說(shuō)：

1、談判的內(nèi)容(我們想要說(shuō)的內(nèi)容主體是什么，最好有一個(gè)明確的提綱，做到心中有數(shù)。)

2、談判步驟(談判要經(jīng)過(guò)哪幾個(gè)階段，每個(gè)階段我們要如何把握重要節(jié)點(diǎn)才可以控制局面。)

3、談判條件(我們要如何將自己想要表達(dá)的東西加固，傳輸給征收方，進(jìn)而對(duì)征收方產(chǎn)生震懾力，使其接受。)

其次，要有一個(gè)良好的溝通機(jī)制和氛圍。

不怒、不吵、不哭、不鬧，以最平和的狀態(tài)和拆遷方“聊”安置補(bǔ)償，從博弈心理出發(fā)，轉(zhuǎn)換思維模式，以“和”致勝。

第三，要有說(shuō)服的談判言語(yǔ)功底。

拆遷談判有時(shí)候又衍生為辯論，在了解對(duì)手的基礎(chǔ)上反擊和對(duì)抗，利用對(duì)手的薄弱點(diǎn)展開(kāi)攻勢(shì)，據(jù)理力爭(zhēng)，以高壓的氣勢(shì)和犀利的辯詞姐姐追擊。

最后，要有證據(jù)保底。

證據(jù)是法律實(shí)踐的重要“角色”，有了證據(jù)的存在，法律就可以完美的實(shí)行，尤其在談判過(guò)程中，如果可以舉證分析、分條概理就可以占據(jù)主動(dòng)權(quán)，成為談判趨勢(shì)的引導(dǎo)者。

二、在征地拆遷中,什么時(shí)間進(jìn)行拆遷談判最合適

談判中，拖-延是一種非常有用的時(shí)間策略。對(duì)被拆遷人而言，時(shí)間幾乎沒(méi)有成本。相反的對(duì)拆遷人而言，時(shí)間有巨大的資金成本和機(jī)會(huì)成本。所以建議您在拆遷之初的策略是拖-延，不與拆遷方進(jìn)行接觸，但是要了解其他拆遷戶(hù)的進(jìn)展，作為自己談判的基礎(chǔ)。

作為被征收拆遷方千萬(wàn)不要主動(dòng)去進(jìn)行談判，一定要等到對(duì)方找到我們的時(shí)候來(lái)進(jìn)行，那么什么時(shí)候開(kāi)始談判合適呢?要談多少次呢?一般建議談判在5次左右即可，首次談判大概在項(xiàng)目剛開(kāi)始的時(shí)候，其實(shí)是一個(gè)摸底的過(guò)程，剛開(kāi)始我們手里作為談判的籌碼并是很多，要充分了解一下整個(gè)項(xiàng)目;2~4次談判主要是觀察征收拆遷中的動(dòng)態(tài)，此時(shí)不僅要了解征收拆遷方，還要了解我們身邊的“戰(zhàn)友”，最后一次的談判就可以定局了，一定要把對(duì)方逼到迫切的想和你談的時(shí)候再進(jìn)行，因?yàn)轫?xiàng)目是有期限的，不能按期限完成可是征收拆遷方最頭疼的。

三、拆遷如何談判

法律分析：談判對(duì)象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補(bǔ)償要求的問(wèn)題上，一般在進(jìn)行第一輪報(bào)價(jià)前可以與一般的工作人員先行了解，通過(guò)實(shí)際沒(méi)有談判權(quán)限的工作人員反應(yīng)自己較高或者認(rèn)為無(wú)法達(dá)到的報(bào)價(jià)，通過(guò)對(duì)其向上反饋結(jié)果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對(duì)方的可承受價(jià)格與底線(xiàn)。其次，從談判技巧上講，也不主張?jiān)谡勁械囊婚_(kāi)始就與高層人員交談，這樣能保證較大的回旋余地，等到在項(xiàng)目調(diào)查和其他渠道中抓住對(duì)方的把柄和短處，足以撼動(dòng)談判的地位時(shí)候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號(hào)都會(huì)逐級(jí)通過(guò)工作人員釋放出來(lái)，及時(shí)的把握信息、判斷形勢(shì)，有利于最終獲得最理想的談判結(jié)果。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、拆遷談判技巧二十條

拆遷談判技巧二十條如下：

1、知己知彼，百戰(zhàn)不殆。這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作；

2、少說(shuō)多聽(tīng)，不要輕易亮底。征收方第一次來(lái)上門(mén)談判，其實(shí)也是來(lái)摸你的底的，探探你的情況和心理預(yù)期；

3、跟有決定權(quán)的人談判。與對(duì)方談判有意義的前提是雙方對(duì)談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說(shuō)了算的人；

4、合理報(bào)價(jià)，不漫天要價(jià)。給自己定一個(gè)心理預(yù)期價(jià)是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的；

5、找出征收方的違法點(diǎn)，以備靈活運(yùn)用。征收方在拆遷整個(gè)過(guò)程中的違法點(diǎn)經(jīng)常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評(píng)估程序違法等；

6、房子不能輕易搬，簽訂協(xié)議要謹(jǐn)慎。房子和拆遷補(bǔ)償協(xié)議是和征收方談判時(shí)的兩個(gè)重要的砝碼；

7、適時(shí)提起法律程序阻滯違法拆遷進(jìn)程。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條

為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要。

五、拆遷征地，一般會(huì)有幾次與拆遷方談補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會(huì)如何與拆遷方進(jìn)行談判

拆遷征地，一般會(huì)有幾次與拆遷方談補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會(huì)如何與拆遷方進(jìn)行談判

拆遷談判并不是一次就可以的，談判期間，往往可能需要好多次。也就是說(shuō)，在征地拆遷中，拆遷戶(hù)與拆遷方在談補(bǔ)償時(shí)，可以有很多次談判的機(jī)會(huì)。但是與其他談判不同的是，拆遷涉及到眾多人的利益，也涉及到許多拆遷戶(hù)的房子。而房子是老百姓避風(fēng)的港灣，因此想要獲得合理補(bǔ)償，再次擁有一套能避風(fēng)避雨的房子，那么與拆遷方進(jìn)行談判是非常關(guān)鍵的。

拆遷談判的關(guān)鍵點(diǎn)：

一、有策略性地安排談判時(shí)間

在談判之初，讓對(duì)方盡量找不到你人，然后不要與對(duì)方進(jìn)行任何接觸。讓拆遷方與其他人先談，然后隨后通過(guò)旁人了解他們?nèi)〉玫倪M(jìn)展。要知道，拆遷方越到最后就越想盡快的把整個(gè)拆遷事情都了結(jié)了。而最后剩下的，拆遷方則就會(huì)很少顧忌，此時(shí)，他們就會(huì)更容易做出讓步。

二、理性的確定目標(biāo)，合理要價(jià)

在與拆遷方談判初期，拆遷戶(hù)可以試著提高預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件，可是需要注意的是千萬(wàn)不要讓對(duì)方察覺(jué)或是覺(jué)得你在漫天要價(jià)。太高的拆遷補(bǔ)償會(huì)讓拆遷方認(rèn)為你是“獅子大開(kāi)口”，對(duì)于這種談判方法或是條件，只會(huì)澆滅拆遷方談判解決的希望。

同時(shí)要提醒大家，千萬(wàn)不要在初期就就與拆遷方爭(zhēng)論不休，這樣只會(huì)導(dǎo)致談判不能正常的進(jìn)行。

三、掌握主動(dòng)權(quán)，善于判斷

只要是合理的必要的談判，我們都不應(yīng)該拒絕，但前提是必須要掌握談判的主動(dòng)權(quán)。簡(jiǎn)單點(diǎn)來(lái)說(shuō)就是，在剛開(kāi)始談判的時(shí)候，拆遷戶(hù)有權(quán)決定談判時(shí)間以及選擇什么地方進(jìn)行談判。如果拆遷戶(hù)能在征地拆遷談判過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)權(quán)，那么將會(huì)對(duì)談判有很大的幫助。

不過(guò)，就談判地點(diǎn)來(lái)說(shuō)，基本分為談判主場(chǎng)和談判客場(chǎng)，而談判的基本原則是盡量使用主場(chǎng)作戰(zhàn)，有利于談判時(shí)間和氣氛的控制，但是要提醒大家的是，選擇的地點(diǎn)，一定不要選擇讓對(duì)方抓住自己把柄的地方。回避自身弱點(diǎn)，提高談判地位。

四、多方獲取信息，利于談判

多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號(hào)都會(huì)逐級(jí)通過(guò)工作人員釋放出來(lái)，及時(shí)的把握信息、判斷形勢(shì)，有利于我們最終獲得最理想的談判結(jié)果。