上海專業房產案件律師：商品房交付不得附加不合理條件，【基本案情】2021年2月，楊某與江西某置業公司簽訂《商品房買賣合同》，約定置業公司應在2021年6月30日前交付房屋，若逾期交付，置業公司應向楊某支付逾期交房違約金。合同簽訂后，楊某支付
【基本案情】
2021年2月，楊某與江西某置業公司簽訂《商品房買賣合同》，約定置業公司應在2021年6月30日前交付房屋，若逾期交付，置業公司應向楊某支付逾期交房違約金。合同簽訂后，楊某支付了全部購房價款。案涉房屋達到交付使用條件后，置業公司向楊某發出《商品房交付通知書》。楊某前往收房時，得知置業公司委托了物業辦理交房事宜。楊某因沒有按照《交付流程單》要求預交一年物業費，物業拒絕將案涉房屋鑰匙交給楊某。楊某遂起訴要求置業公司協助辦理交房手續，并要求置業公司承擔逾期交付違約責任。2021年9月27日，置業公司將案涉房屋鑰匙及附件物交給楊某。
【裁判結果】
南昌市中級人民法院經審理認為，開發商委托交房的物業公司將預交一年物業費作為向楊某交付房屋鑰匙的前置條件，既無合同約定，亦無法律依據，該行為客觀上增加了楊某的經濟負擔，亦違反案涉《商品房買賣合同》有關房屋交付的約定，導致案涉房屋實際未完成交付，置業公司對此應當承擔逾期交房的違約責任。安義縣人民法院一審判決置業公司向楊某協助辦理房屋交付手續并交付鑰匙，并向楊某支付逾期交房違約金10272.68元，處理正確，故判決駁回置業公司的上訴，維持原判。后置業公司履行了生效判決。
【典型意義】
按約交付商品房是開發商的主要合同義務，該義務的履行受到法律與合同的雙重約束，開發商不得利用自身強勢地位，在交房時附加合同未約定或不合理的條件，增加購房人負擔。本案就是因開發商委托物業交房時，物業將預交物業費作為不當交房條件所引發的糾紛。開發商與物業系兩個不同的法律主體和經濟實體，商品房買賣合同與物業服務合同亦屬不同的法律關系。開發商委托物業交房本無可厚非，但將預交物業費作為交房前置條件，缺乏法律和合同依據，且有違誠信原則，購房人有權拒絕。商品房交付時，開發商應嚴格按照合同約定的方式、程序、期限和條件進行交房，不得將預交物業費或收取其他不合理費用等作為交房的附加條件。本案判決對于促進開發商依約履行合同義務，遵循誠實信用原則，保護購房人合法權益，規范房地產行業的商業行為，具有積極的引導作用。
林長宇律師，從業14年，現執業于北京盈科（上海）律師事務所。《東方衛視》、《中國教育電視臺》等媒體對其代理的案件進行過報道，產生一定的社會影響，是典型的學者型律師，為眾多客戶提供過專業、系統的法律服務，善于根據客戶的具體情況提供可行的解決方案。擅長：房地產糾紛、建設工程糾紛、公司法務、股權糾紛、經濟糾紛、婚姻與繼承等。林長宇律師在辦理案件中擅于利用證據進行科學分析、論證，從而找出解決問題的突破口主張用先進的理念與務實的手段解決一切棘手的法律問題，靠實力贏得同行及當事人的尊重。www.shfangchanls.com
基本案情：
2022年8月27日，重慶某置業管理有限公司（以下簡稱置業公司）與管某簽訂《房屋買賣合同》，約定管某購買置業公司位于重慶市豐都縣南天湖景區內避暑房一套，同時約定房屋價格、付款方式及時間、違約責任等內容。合同簽訂后，管某先后按照合同約定向置業公司交納了購房定金3萬元及購房款2萬元。2022年8月31日，置業公司以雙方未就案涉房屋側花園的使用達成一致為由，通過銀行轉賬將5萬元退回給管某。管某遂訴至人民法院，請求被告支付違約金。另查明，案涉房屋登記權利人為唐某，其為置業公司法定代表人，并將案涉房屋委托置業公司對外銷售。
法院裁判：
重慶市豐都縣人民法院經審理認為，首先，合同簽訂后，管某按約交付了定金和部分購房款，但置業公司在未征得管某同意的情況下擅自將已收取的購房定金和購房款退回，其行為應視為不同意繼續履行合同，已構成違約，管某亦不同意繼續履行案涉合同，故案涉合同應視為已經解除。其次，因置業公司違約導致合同解除，管某請求適用定金罰則要求置業公司雙倍返還定金的主張成立，因合同中明確約定購房定金為3萬元，故定金雙倍返還的范圍為3萬元。最后，因置業公司在庭審中表示愿意承擔案涉合同產生的相關法律責任，故其應與唐某承擔向管某連帶返還定金的責任。綜上，判決唐某返還管某定金3萬元，置業公司承擔連帶返還責任。
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我國法律法規中有關房屋交付條件的規定，法律層面的有：《建筑法》第61條第2款：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產管理法》第27條第2款：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”修訂前（2008年10月28日修訂）的《消防法》第10條第3款：“按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收；未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。”
行政法規層面的有：《建設工程質量管理條例》第16條第3款：“建設工程經驗收合格的，方可交付使用。”《建設項目環境保護管理條例》第23條：“建設項目需要配套建設的環境保護設施經驗收合格，該建設項目方可正式投入生產或者使用。”《城市房地產開發經營管理條例》第18條第1款：“住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收···...”
由以上規定可見，我國對于房屋交付的條件，所使用的定義為“驗收合格”，而非“竣工驗收合格”，也就是說，對于房屋交付，應當具備兩個層次的條件，先是竣工，而后是驗收合格，但對于竣工和驗收的內容卻無明確規定，由此在實務界對于房屋交付條件產生了爭議，并產生了以下兩種不同意見：
一種意見是：《城市房地產管理法》的規定，房屋竣工驗收合格即具備交付條件，此竣工驗收指的是建設單位組織的，由建設、勘察、設計、施工和監理五方參加的竣工驗收。建辦法函［2003］524號建設部辦公廳關于對深圳市建設局＜關于商品房主體結構質量重新核驗有關問題的請示》的復函》中也明確指出：商品房經建設單位組織竣工驗收合格后即可交付使用，建設行政主管部門依法對已竣工的建設工程不再進行質量核驗，核發竣工驗收證書。因此，由建設、勘察、設計、施工和監理五方共周驗收并形成竣工驗收合格的文件，房屋即具備交付條件。
另一種意見是：建設單位組織的五方主體驗收，僅是針對房屋主體質量的驗收，而房屋是否具備交付條件，還應當結合《消防法》《建設項目環境保護管理條例》和《城市房地產開發經營管理條例》的規定，即竣工驗收的內客，除了房屋主體質量，還包括消防、環境保護設施或是規劃、配套、拆遷、物業等應當綜合驗收的內容。因此，建設單位組織的五方主體驗收合格，但消防等設施未驗收合格的，房屋仍不具備交付條件。
以上兩種意見在當時均具有一定的說服力，但由于國家法律的修訂，第二種意見現在已失去重要的法律規定支持，如2008年10月28日修訂的《消防法》僅將“大型的人員密集場所和其他特殊建設工程”納入消防驗收的范圍，而其他工程則采取了建設單位驗收報公安消防機構備案的原則，而2004年《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》將住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收取消，《城市房地產開發經營管理條例》第18條第1款規定的綜合驗收也失去了操作方式，至于《建設項目環境保護管理各例》所規定的環境保護設施的驗收，則只針對需要配套建設的環境保護設境的建設項目，司法實踐中法院也均未將對此方面的驗收認定為竣工驗收的內容，因此，第一種意見即建設單位組織的五方主體共同驗收并形成竣工驗收合格的文件，房屋即具備交付條件，已成為現在的統一認識，司法實踐中法院也基本采取了這一裁判原則。
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內容審核：路洋律師
來源：臨律-上海專業房產案件律師：商品房交付不得附加不合理條件，
