土地抵押合同被判無效怎么辦

土地抵押合同被判無效獲雙倍賠償：

原告13日在北京市朝陽(yáng)區(qū)西大望路金港國(guó)際花園售樓處與被告代理人商談購(gòu)買被告開發(fā)的商品房合同具體條款，雙方最后確定合同的內(nèi)容是原告購(gòu)買被告的一套商品房，房屋座落于朝陽(yáng)區(qū)西大望路19號(hào)，房號(hào)5號(hào)樓2單元601室，房屋總價(jià)款813499元，于4月13日交納首付款200000元，5月31日交納93499元，余款520000元通過銀行貸款取得。雙方還約定了格式合同之外的一些補(bǔ)充條款。雙方口頭達(dá)成一致后，被告讓原告在《商品買賣合同》(合同號(hào)267716)上先簽了字，并讓原告交納了20萬元首付款和407元印花稅，被告向原告出具了收款收據(jù)。被告在收到原告的首付款后，將原告已事先簽好字的合同拿到公司蓋章，但被告不同意原告事先與被告代理人談好的協(xié)議，拒絕在合同上蓋章。基于此種情形，原告對(duì)被告的誠(chéng)信產(chǎn)生懷疑，因此隨后原告對(duì)被告所售項(xiàng)目又做了更多了解，原告了解到該房地產(chǎn)用地為原**化工廠用地，與被告事先向原告介紹的不一樣，原告開始擔(dān)心房屋周邊環(huán)境質(zhì)量問題。

因此原告15日向被告提出解除合同并退還首付款，4月16日，被告委托的趙律師表示開發(fā)商還沒有簽字蓋章，合同還沒有成立，談不上解除，更談不上違約金。4月19日，趙律師又表示，開發(fā)商準(zhǔn)備簽字蓋章，這樣合同成立，如想退房，按原告違約處理，原告應(yīng)給付被告32000元違約金。原告不同意被告的要求，堅(jiān)持退全款，雙方因此產(chǎn)生爭(zhēng)議。原告多次與被告協(xié)商未果，于是原告于5月29日向朝陽(yáng)區(qū)人民法院起訴。因原告所簽的一式四份的合同在被告手里，原告手里沒有合同原件，只有一份被告沒有蓋章的復(fù)印件，因此原告只能以不當(dāng)?shù)美蟊桓娣颠€200000元預(yù)付款，但被告收到起訴書后，將掌握在手里一式四份的合同原件蓋章，這樣合同便生效，原告只能變更訴訟請(qǐng)求，要求解除雙方簽訂的商品房買賣合同，返還200000元首付款及407元利息。解除合同的理由是被告沒有告知該商品房是在原化工廠基礎(chǔ)上興建的。

1日，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱司法)實(shí)施后，原告在律師的建議下去了朝陽(yáng)區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局抵押登記科，了解到自己所購(gòu)房屋土地及在建工程已經(jīng)24日被開發(fā)商抵押給中國(guó)工商銀行九龍山支行。知道這一消息后原告在庭審前即6月25日變更了自己的訴訟請(qǐng)求，由解除雙方簽訂的買賣合同變更為確認(rèn)雙方簽訂的買賣合同無效，要求被告除返還首付款、賠償利息損失及稅金外，還要求被告賠償購(gòu)房款一倍的數(shù)額，理由是被告在轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)沒有告知抵押的事實(shí)，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，有權(quán)要求雙倍賠償。

在庭審過程中，被告故意拖延時(shí)間，提出管轄權(quán)異議，認(rèn)為朝陽(yáng)法院沒有管轄權(quán)，此案應(yīng)該由被告公司注冊(cè)地即密云縣法院管轄，原告律師當(dāng)即指出房地產(chǎn)案件屬于專屬管轄，本案訴爭(zhēng)的房屋坐落于朝陽(yáng)區(qū)，理應(yīng)由房屋所在地法院管轄。法官當(dāng)庭口頭駁回了被告的管轄權(quán)異議，但被告代理人當(dāng)庭對(duì)法官的口頭裁定提出上訴。被告口頭提出上訴后，一審法院做出了(2003)朝民初字12587號(hào)民事裁定，駁回被告管轄權(quán)異議的申請(qǐng)。被告隨后向法院提交了上訴書。被告在對(duì)管轄提出上訴后，北京市第二中級(jí)人民法院于8月24日開庭審理管轄權(quán)問題。二審法院在審理過程當(dāng)中，想就實(shí)體問題一并調(diào)解解決，但原被告方?jīng)]有達(dá)成一致意見。被告就管轄權(quán)上訴提出撤訴，二中院9月9日做出(2003)二中民終字第8017號(hào)民事裁定書，準(zhǔn)許被告撤訴。

28日，本案在朝陽(yáng)區(qū)人民法院重新開庭審理。在庭審中，被告辯稱，在銷售該商品房時(shí)，被告已告知房屋已抵押給銀行，并表示及時(shí)解除了抵押，且現(xiàn)在銀行對(duì)原告所購(gòu)房屋進(jìn)行釋放，不影響雙方履行購(gòu)房合同，并當(dāng)庭提出反訴，認(rèn)為原告沒有按期支付房款，屬于違約行為，應(yīng)賠償被告40674.95元違約金。在法庭質(zhì)證階段，被告出示了國(guó)有土地使用證、規(guī)劃許可證以及九龍山支行的抵押物釋放證明，被告想以這些證據(jù)證明原告所購(gòu)房屋已經(jīng)解除了抵押，不影響原告的任何權(quán)益，原告應(yīng)繼續(xù)履行合同。原告律師通過質(zhì)證發(fā)現(xiàn)，被告將位于北京市朝陽(yáng)區(qū)西大望路19號(hào)(中加國(guó)際花園一期A區(qū))的2、3、4號(hào)樓部分在建工程房產(chǎn)330套及5號(hào)樓全部土地抵押給中國(guó)工商銀行北京市九龍山支行，被告是24日在北京市朝陽(yáng)區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局進(jìn)行了在建工程及國(guó)有土地使用權(quán)抵押登記，抵押期限為25日至25日，但被告所提供的證據(jù)并不能證明原告所購(gòu)房屋及土地已解除抵押，因?yàn)樵娌]有提供330套房屋的抵押物清單。被告所依據(jù)的原告所購(gòu)房屋已解除抵押的證據(jù)是銀行16日出具抵押物釋放通知書，上面蓋有銀行的公章，其中包含原告所購(gòu)房屋，即銀行同意將包括原告所購(gòu)房屋5號(hào)樓2單元601號(hào)在內(nèi)的五套房屋解除抵押，辦理銷售登記。原告律師認(rèn)為，抵押是一種要式行為，必須通過主管機(jī)關(guān)的登記抵押才生效或抵押解除才生效，銀行并不是抵押登記機(jī)關(guān)，因此銀行所做出的解除抵押的意思表示不能認(rèn)定原告所購(gòu)房屋及土地抵押已解除。原告律師還發(fā)現(xiàn)，被告提供的國(guó)有土地使用證上被告的7月23日將所有的抵押物在房地局做了注銷登記手續(xù)，但7月24日又做了抵押，被告的目的很明確，顯然是針對(duì)這次訴訟才辦理的抵押物注銷登記手續(xù)。但被告沒有提供抵押物的清單，不能證明原告所購(gòu)房屋或土地是否已經(jīng)解除了抵押。原告律師同時(shí)指出，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定的規(guī)定：以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。因此無論被告將房屋抵押還是將土地抵押，都不影響擔(dān)保法49條及司法解釋的適用條件。

在法庭辯論階段，原告律師認(rèn)為，的根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定的規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。被告在與原告簽訂商品房買賣合同時(shí)，沒有告知房屋抵押的事實(shí)，存在欺詐行為，應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂的合同無效。既然合同無效，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);本案的事實(shí)完全符合法律規(guī)定的雙倍賠償?shù)臈l件，因此被告應(yīng)承擔(dān)雙倍賠償?shù)呢?zé)任。

被告代理人認(rèn)為，在案件審理過程當(dāng)中，被告已將所售房屋抵押權(quán)涂銷，不影響買受人的權(quán)益，且被告在售房時(shí)沒有故意隱瞞的行為，因此不承擔(dān)雙倍賠償?shù)呢?zé)任。

一審法院認(rèn)為，此合同無效，導(dǎo)致合同無效的主要責(zé)任在被告，被告應(yīng)將已收取的購(gòu)房款及稅金返還原告，并賠償原告因此造成的經(jīng)濟(jì)損失。但是，原告主張基于被告的欺詐行為，導(dǎo)致合同無效而要求被告雙倍返還已付購(gòu)房款的請(qǐng)求，理由不足。因?yàn)椋芷墼p人因被欺詐而陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，并基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而做出的意思表示是認(rèn)定構(gòu)成欺詐的因果關(guān)系要件，本案原告提出退房的初始原因是不滿意所購(gòu)房屋的地理位置，并非在于被告的抵押行為影響原告實(shí)現(xiàn)權(quán)利，現(xiàn)被告雖不能舉證說明已將抵押告知原告，但是被告已經(jīng)采取了補(bǔ)救措施，涂銷所售房屋設(shè)定的抵押權(quán)，并未影響原告取得所購(gòu)房屋。因此，法院根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定第一款，合同法規(guī)定規(guī)定，判定雙方簽訂的合同無效，被告于判決生效后七日內(nèi)退還原告購(gòu)房款二十萬元及稅金407元，被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失，以二十萬元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自14日起算，至實(shí)際退款之日止。駁回原告雙倍賠償?shù)囊蟆?/p>

原告不服一審判決，上訴到北京市第二中級(jí)人民法院。二審法院對(duì)一審法院查明的事實(shí)都予以認(rèn)可，但二審法院認(rèn)為，對(duì)于被告是否因房屋抵押構(gòu)成欺詐并雙倍返還購(gòu)房款問題，法院認(rèn)為，雙方產(chǎn)生訴爭(zhēng)之原因并非因房屋抵押?jiǎn)栴}，雖然，**興業(yè)公司沒有證據(jù)證明在簽訂合同時(shí)告知原告有關(guān)房屋抵押的情況，但原告也沒有證據(jù)證明被告故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。因此，原告主張**興業(yè)公司欺詐，并要求雙倍返還購(gòu)房款的請(qǐng)求，理由不足，本院不予支持。因此二審法院10日判決駁回原告上訴，維持原判。

律師點(diǎn)評(píng)：

一、二審法院認(rèn)定原被告雙方簽訂的商品房買賣合同無效是正確的，但此案沒有按司法解釋判決被告雙倍原告購(gòu)房款值得商榷。律師認(rèn)為，本案法院所查明的一切事實(shí)均符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的規(guī)定，即出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);但是一、二審法院沒有適用這一條，令人遺憾。

律師認(rèn)為，被告在售房時(shí)故意隱瞞了抵押的事實(shí)，一、二審法院的判決將對(duì)買賣合同欺詐因果關(guān)系構(gòu)成要件與原告訴訟請(qǐng)求及變更這兩個(gè)沒有邏輯關(guān)系的事實(shí)聯(lián)系在一起，律師認(rèn)為不妥。本案中，被告實(shí)施了欺詐行為，是故意為之，如何認(rèn)定被告的故意隱瞞行為?故意隱瞞真實(shí)情況是指被原告有義務(wù)向他人如實(shí)告知抵押的情況而沒有告知，妨礙了他人自由的意思表示。被告陳述事實(shí)真相的義務(wù)來源于法律規(guī)定、合同約定或誠(chéng)實(shí)信用原則，告知對(duì)方當(dāng)事人事實(shí)真相是合同義務(wù)的一種附隨義務(wù)，事實(shí)上一審法院已認(rèn)定擔(dān)保法規(guī)定第一款的規(guī)定，認(rèn)為被原告有義務(wù)告知土地已抵押的事實(shí)。正是基于被告沒有告知所售房屋已抵押的事實(shí)，導(dǎo)致原告對(duì)合同內(nèi)容及抵押重要情況認(rèn)識(shí)產(chǎn)生缺陷，因此原告做出了錯(cuò)誤的意思表示，與被原告簽訂了房屋買賣合同。因此本案完全是符合欺詐因果關(guān)系構(gòu)成要件的。原告當(dāng)初的起訴理由的確是因?yàn)楸辉鏇]有告知所售房屋的周邊環(huán)境問題，但原告當(dāng)初并不知道所購(gòu)房屋已抵押的事實(shí)，此時(shí)還基于對(duì)買賣行為的錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)當(dāng)中，因此當(dāng)時(shí)原告只是基于對(duì)當(dāng)時(shí)已知事實(shí)的認(rèn)識(shí)提出的訴訟請(qǐng)求，但后來原告發(fā)現(xiàn)了房屋及土地抵押的事實(shí)，因此變更了自己的訴訟請(qǐng)求，提出了雙倍賠償，這是法律賦予原告的訴訟的權(quán)利，與法律規(guī)定的欺詐行為的構(gòu)成要件沒有關(guān)系。

一審法院的判決提到了被告將抵押房屋涂銷了已設(shè)定的抵押權(quán)，并未影響原告取得所購(gòu)房屋，因此不適用雙倍賠償，實(shí)際上是錯(cuò)誤地理解了司法解釋規(guī)定與規(guī)定的規(guī)定，按司法解釋規(guī)定被原告將房屋或土地抵押需雙倍賠償?shù)那疤釛l件是：1、商品房買賣合同訂立之后;2、出賣人未告知買受人;3、買受人無法取得房屋。本案中不應(yīng)適用司法解釋規(guī)定的規(guī)定,因?yàn)樵谠媾c被原告簽訂合同時(shí)，該房屋及土地已經(jīng)抵押，因此不能適用司法解釋規(guī)定的規(guī)定。本案應(yīng)適用司法解釋規(guī)定的規(guī)定。按司法解釋規(guī)定雙倍賠償有幾個(gè)前提條件：1、時(shí)間上是在訂立合同時(shí);2、合同無效或被撤銷、解除;3、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。本案完全符合司法解釋規(guī)定的規(guī)定，因此應(yīng)適用雙倍賠償。

另外說明一點(diǎn)，司法解釋規(guī)定的立法本意在于懲罰違法的開發(fā)企業(yè)，以遏制開發(fā)企業(yè)的不法行為，保證其他的買受人不受侵害，而不在于買受人通過某一個(gè)案得到了多少利益。司法解釋公布后，法院在適用該解釋過程中，與解釋的本意還存在一定的差距，希望基層法院能堅(jiān)決執(zhí)行司法解釋的規(guī)定，以懲罰惡意的開發(fā)企業(yè)，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)才能盡快規(guī)范。

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內(nèi)容審核：鄧海鳳律師

來源：頭條-土地抵押合同被判無效怎么辦，