一、農(nóng)村集體土地可以改成商業(yè)土地嗎

農(nóng)村集體土地在一定條件下是可以轉(zhuǎn)換成商業(yè)土地的，但這一過程必須嚴格遵循相關(guān)的法律法規(guī)和審批流程。

1.將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批手續(xù)。

2.根據(jù)規(guī)定，涉及公路、管道工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目以及國務院批準的建設(shè)項目占用的土地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，需要由國務院批準。

3.在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，實施規(guī)劃的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，需要由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)按照年度計劃批準土地利用。

4.在獲得批準后，具體的建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準。項目單位需要持有建設(shè)項目的相關(guān)批準文件，并向國土房管部門申請土地利用預審，并出具建設(shè)項目用地預審意見。

5.在獲得土地審批意見、規(guī)劃許可文件和有關(guān)納稅證明后，項目單位可以向國土房管部門申請建設(shè)用地審批。

6.未經(jīng)批準擅自改變土地用途的行為是違法的，可能會受到相應的處罰。因此，任何單位或個人在將農(nóng)村集體土地改為商業(yè)土地時，必須遵循相關(guān)程序，確保合法合規(guī)。

二、無證土地使用不合法

1.根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，任何單位和個人未取得土地使用權(quán)證而占地，屬于非法占用土地，其使用權(quán)利不受法律保護。這意味著，沒有土地使用權(quán)證的土地是不允許使用的。

2.土地建筑沒有土地使用證也是違法的，因為國有土地使用證是法定的土地使用權(quán)屬身份證，沒有此證，開發(fā)企業(yè)不能開發(fā)，建筑企業(yè)不能去建設(shè)，開發(fā)企業(yè)更不能上市去經(jīng)營出售和出租。

3.對于無證土地的使用行為，應視為非法行為，不受法律保護。非法使用土地建房的應拆除，正在建設(shè)的應停止施工。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，必須依法登記才能發(fā)生法律效力。

三、土地出讓與轉(zhuǎn)讓差異

土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓之間存在明顯的差異，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.從主體來看，出讓行為的主體是國家，由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實施；而轉(zhuǎn)讓行為的主體則是取得國有土地使用權(quán)的土地使用者。

2.從行為性質(zhì)來看，出讓屬于他物權(quán)的設(shè)定行為，即國家通過出讓行為將土地使用權(quán)這一他物權(quán)授予給受讓人；而轉(zhuǎn)讓則屬于他物權(quán)的轉(zhuǎn)移行為。

3.在轉(zhuǎn)移條件與程序方面也存在差異。出讓條件無限制，只需簽訂出讓合同并繳納出讓金即可辦理土地使用權(quán)證；而轉(zhuǎn)讓則需要滿足一定的條件，如符合法定條件、經(jīng)過申請、審批或補辦出讓手續(xù)等。

4.從交易市場來看，出讓行為發(fā)生在一級市場，即國家作為國有土地所有者進行壟斷性出讓；而轉(zhuǎn)讓行為則發(fā)生在二級市場，即符合法定條件的土地使用者之間進行的自由轉(zhuǎn)讓。

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