一、企業(yè)拆遷補償費用怎么算

根據(jù)上圖企業(yè)拆遷的計算公式如下：

1、自有產(chǎn)權(quán)企業(yè)拆遷選擇貨幣補償?shù)?，補償金額計算公式為：

補償金額＝土地區(qū)位補償價＋房屋面積×房屋重置成新價＋附屬物及設(shè)備損失及重置成新費＋設(shè)備搬遷安裝費＋解聘員工的安置補償費＋停產(chǎn)停業(yè)損失（營業(yè)面積×每平米補償標準）＋獎勵和補助＋其他無形資產(chǎn)損失；

2、自有產(chǎn)權(quán)企業(yè)拆遷選擇產(chǎn)權(quán)置換的，補償金額的計算公式為：

補償金額＝安置房與原房屋之間差價補償＋設(shè)備搬遷安裝費＋臨時安置費＋解聘員工的安置補償費＋停產(chǎn)停業(yè)損失（營業(yè)面積×每平米補償標準）＋獎勵和補助＋其他無形資產(chǎn)損失；

3、承租房屋企業(yè)補償金額計算公式為：

補償金額＝租金差價（重新租賃租金－原租金）×剩余租賃時間＋設(shè)備搬遷安裝費＋解聘員工的安置補償費＋停產(chǎn)停業(yè)損失（營業(yè)面積×每平米補償標準）＋獎勵和補助＋其他無形資產(chǎn)損失。

一、企業(yè)拆遷談判應(yīng)注意什么

1、談判主體地位不對稱，法律談判缺乏平等性。與普通談判不同，企業(yè)拆遷法律談判一方主體為地方政府機關(guān)或者與專業(yè)拆遷公司。在拆遷談判中，地方因其在啟動拆遷程序上具有主動性，而在談判中處于強勢地位。更有甚者，即便法律法規(guī)強行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會對被拆遷企業(yè)施以停水停電、違法強拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴重不對稱性，使得被拆遷企業(yè)背負巨大的心理壓力，法律談判缺乏應(yīng)有的平等性。

2、被拆遷人談判心理搖擺不定，談判過程中難以堅持己方立場。因被拆遷人在談判過程中背負巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會在取悅拆遷人獲得較高拆遷補償和做釘子戶獲得較高拆遷補償?shù)膬蓚€極端想法上不斷游移搖擺。法律談判既是談判各方實力的較量，也是各方心理的制衡。由于被拆遷企業(yè)的弱勢地位，故其不可能保持一個相對堅定的立場。

3、拆遷談判專業(yè)性缺乏，談判各方心理價位各有差別。尤其是作為被拆遷方，因其對拆遷知識知之甚少尚無法形成框架性知識，在法律談判中往往對補償價格標準并不清晰。企業(yè)拆遷涉及百余個法律性文件，這還不包括行政機關(guān)及拆遷人所掌握的內(nèi)部性文件。被拆遷人、承租企業(yè)缺少對拆遷法律知識的整體性認識，遇到拆遷，常常會向周圍經(jīng)歷過拆遷的親戚、朋友了解他們獲得的拆遷安置款，然后綜合地段區(qū)位、房屋狀況做感官上的心理定位。但從法律上講，這種心理定位是沒有任何依據(jù)的。專業(yè)化知識的缺乏，使被拆企業(yè)主心理價格定位不準確，談判各方因談判標準差別過大致使談判失敗。

二、企業(yè)拆遷補償費如何納稅

1、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函［2009］118號）文的規(guī)定，企業(yè)取得符合規(guī)定的政策性搬遷或處置收入，根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，用這些搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進行改良，或進行技術(shù)改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

2、企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

3、企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

二、企業(yè)拆遷補償費用標準是什么

企業(yè)拆遷補償費用標準如下：

1、被征收固定資產(chǎn)價值的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、廠房、辦公樓等建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設(shè)備而產(chǎn)生的補償?shù)龋?

2、因征收造成的搬遷和臨時安置補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用；

3、停產(chǎn)停業(yè)損失補償費用，以實際情況而定，一般既包括實際經(jīng)營損失，也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營損失；

4、基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。

一、企業(yè)拆遷補償款怎么繳稅

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2009〕118號）第二條的規(guī)定，企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入按4種不同的方式進行企業(yè)所得稅處理：

1、企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進行改良，或進行技術(shù)改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

2、企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

3、企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

4、企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

根據(jù)上述規(guī)定，只要企業(yè)符合以下兩個條件，取得的搬遷補償收入可不用在當(dāng)年確認收入，視搬遷進展情況，可在規(guī)劃搬遷次年起五年內(nèi)確認收入：

1、因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因搬遷。

2、有新的投入計劃或立項報告。此案中，由于企業(yè)提供了政府搬遷文件、搬遷協(xié)議、搬遷計劃和重置固定資產(chǎn)的立項報告，根據(jù)上述文件，此項收入可不在當(dāng)年計入應(yīng)納稅所得額。很明顯，企業(yè)當(dāng)年多繳納了企業(yè)所得稅。

企業(yè)取得搬遷補償收入除了涉及企業(yè)所得稅外，還涉及營業(yè)稅金及附加、土地增值稅和印花稅等3個稅種。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

三、企業(yè)拆遷補償費用有哪些

法律分析：企業(yè)拆遷補償費用主要分為以下四個方面：

1、拆遷資產(chǎn)的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設(shè)備而生的補償?shù)龋?/p>

2、停產(chǎn)停業(yè)損失，以實際情況而定，一般既包括實際經(jīng)營損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營損失；

3、拆遷補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用；

4、基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第一百一十七條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收、征用不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補償。

第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

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內(nèi)容審核：李站波律師

來源：中國法院網(wǎng)-企業(yè)拆遷補償費用怎么算，