浙江高院房屋拆遷案例：如何進行未登記建筑的認定，在征地拆遷過程中，未登記建筑的認定應當結合法律規定、當地政策、審批手續、建造年代、當事人過錯等因素綜合判斷。參照《溫州市區征收國有土地上未登記房屋認定辦法的通知》（溫政辦[2012]74號，該
在征地拆遷過程中，未登記建筑的認定應當結合法律規定、當地政策、審批手續、建造年代、當事人過錯等因素綜合判斷。參照《溫州市區征收國有土地上未登記房屋認定辦法的通知》（溫政辦[2012]74號，該通知第十一條規定，溫州市區舊村改造、農房集聚等建設活動需要搬遷房屋的，參照本辦法執行。）
第五條規定：“在土地及城鄉規劃相關法律及我市相關管理制度施行前建成的未登記房屋，可視為合法建筑：（一）位于舊城區內，《城市規劃條例 》實施前已建成的；（二）位于舊城區外，《中華人民共和國土地管理法》或《中華人民共和國城市規劃法》實施前已建成的。”第六條：“有下列情形之一，因歷史原因審批手續不完整而未登記的房屋，經依法認定、處理后，可視為合法建筑：……（六）1990年3月31日前取得鄉（鎮）以上人民政府或縣級以上人民政府土地、規劃、建設部門批準文件的農村村民住宅房屋。”涉案14.59平方米房屋為再審申請人1986年建成的房屋“人”字形屋頂中的遺留部分，且涉案房屋建造經過土地審批并取得權屬證書，被申請人在簽訂被訴協議時按照“視為合法建筑”處理，具有相應的事實和政策依據。
農村三種違建可不拆依據是：
1.不影響他人生活的小范圍違建。
2.未經批準占用的集體用地建造房子，經過半數村民同意。
3.農民唯一的住宅。
在農村除了以上的三種違建情況的房子不需要被拆除外，其余的違建房子都會被相關部門責令拆除。
農村建房政策：
1.禁止私自占用耕地違規違法建房。《土地管理法》規定，私自占用耕地建房的，由縣級以上人民政府土地行政管理部門責令限期改造或者治理，可以并處罰款。
2.村要求一戶一宅。在農村已經有了房屋，再申請宅基地建房的將不予通過。
3.宅基地回收。宅基地閑置荒廢兩年以上的，由村集體回收。
4.農村宅基地面積標準。農村建房所申請的宅基地不得超過當地政府部門的規定。
5.農村戶口，屬于村集體組織內部成員才可申請宅基地建房，戶口遷出農村的居民，不屬于村集體組織成員，不得申請宅基地
總面積不超規定的一戶多宅
根據我國的土地法，農村的宅基地必須是一戶一宅。對于農村存在的一戶多宅的情況，多出來的宅基地是要被集體回收的。但也有例外的情況，如果農民朋友有不止一處的宅基地，可是這些宅基地的面積總和加起來還是不到當地的宅基地的標準的話，那這種情況也是合法的，那么在宅基地上蓋的房子就不用拆，農民也可以繼續住。
農村居民的唯一住房
如果違建的農村房屋是農民的唯一住房，沒有其他宅基地和房屋，那么即使房屋是違建也不應徑行拆除。因為國家從根本上來說，是為了保障農民的基本利益，不會因為政策的原因而讓農民無處居住。即使違建特別嚴重，也只會要求農民進行小范圍的調整，不必全拆。
歷史遺留下來的“違章建筑”
由于歷史等各種原因，農村還存在著不少一戶多宅和宅基地面積超標的情況。按照現在的建房標準，都不符合一戶一宅和宅基地面積標準的原則。然而在當初那個建房的時間段內，農村對于建房并沒有這么多的要求和標準，在建房的當時是屬于合法的，這種情況下的農村房屋也是可以不必拆除的。
法律依據
《中華人民共和國城鄉規劃法》
第六十五條
在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
第六十八條
城鄉規劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關部門采取查封施工現場、強制拆除等措施。
老城區是歷史形成的，老城改造工作中對無證照建筑的處理是我們必須面對的現實問題。我國《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條規定拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。無證照房屋包括未登記、確權和未被登記、確權的房屋，并不完全都是違章建筑。如果將無證建筑一律視為違章建筑，實施無償拆除，這種作法容易引發不良的社會后果：一是容易傷害無辜者的利益，人為地將合法存在的無證照房屋列入違章建筑之列，造成上訪、訴訟案件增多，不利于社會的穩定；二是驅使違章建筑當事人違規辦照，滋生腐敗行為，加大老城改造的成本。因此，對老城區無證建筑的處理，筆者認為在法律的框架下，應本著尊重歷史面對現實的原則處理，具體建議如下：
1、應當比照有證房屋處理的情形。結合城市規劃行政管理工作的演變發展過程，應有所區別的對待無證房的拆遷補償問題，首先1984年元月《規劃管理條例》出臺以前，私自所建的無證房，應按有證房屋的條件，對其評估房地產市場價格進行補償；其次，1984年元月至1990年4月1日《城市規劃法》開始施行期間，所建的無證房，按對其評估的房地產市場價格，扣除建房應交納的有關稅費后進行補償；再其次，1990年4月1日以后所建的無證房，若使用居住時，末影響城市規劃，則按重置價減去已使用年限折舊后進行補償，但要適當交納罰款。根據《城市規劃法》第四十條規定，在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證件或者違反工程規劃許可證件的規定建設，嚴重影響城市規劃的，由縣級以上人民政府城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施；影響城市規劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規劃主管部門責令限期改正，并處罰款。據此，在審查拆除該類房屋的案件時，應讓主管拆遷事宜的行政機關提供同級人民政府城市規劃行政主管部門認定該無證房屋存在嚴重影響了城市規劃結論，否則，應將該類房屋作為有證房屋處理，同時，可在應支付的拆遷補償費用中，協助扣除同級人民政府城市規劃行政主管部門對其課以罰款的數額。我市也出臺了類似的雙清政策，對1997年以前建設的房屋因各種情況沒有辦理準建手續的，在雙清時一律視為經過審批，同意補辦房屋產權手續。故，在拆遷這些房屋時，如果具備當時雙清辦證的條件，還應按當時的政策處理，視為有證房屋處理，在補償款中扣除相應的雙清辦證費用即可。這樣處理，不僅將推動老城改造工作的順利進行，而且對社會穩定起到積極的作用，有利于拆遷工作進入良性循環。
2、按違章建筑處理的情形。根據《城市規劃法》第四十條規定，只要城市房屋拆遷主管部門能夠提供同級人民政府城市規劃行政主管部門作出的認定被拆房屋屬于嚴重影響城市規劃，并認定為違章建筑的結論，則將其作為違章建筑予以拆除，不予補償；如果沒有同級人民政府城市規劃行政主管部門認定為違章建筑的結論，城市房屋拆遷主管部門自行將其作為違章建筑，不予補償，這勢必會造成被拆遷人的訴訟、信訪、甚至是無休止的上訪，給社會，給政府，給國家帶來更多的負面影響。采用靈活變通的方法解決歷史遺留問題，無疑會起到減少被拆遷入的財產損失，穩定社會的作用。總之，老城改造中的拆遷涉及老百姓切身利益，是影響社會穩定的重要因素，我們一定要充分認識到做好拆遷工作對于促進老城改造和維護社會穩定的重要性，認真研究拆遷當事人關心的熱點和難點問題，尋求解決老百姓反映強烈的，矛盾突出的問題，打破方法，讓被拆遷人理解拆遷、配合拆遷，減少拆遷矛盾。確保社會穩定，在穩定中方能推進改革、發展，在改革發展中才能實現國家的長治之安。
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內容審核：路洋律師
來源：中國法院網-浙江高院房屋拆遷案例：如何進行未登記建筑的認定，
