審理農村土地承包合同糾紛時應注意哪些問題，因承包方是集體經濟組織內部成員還是外部成員的不同，農業承包合同可分為內部承包合同與外部承包合同兩種，集體經濟組織成員作為承包方的合同稱為內部承包合同，集體經濟組織外部成員作為承包方的合同則稱為外部承
因承包方是集體經濟組織內部成員還是外部成員的不同，農業承包合同可分為內部承包合同與外部承包合同兩種，集體經濟組織成員作為承包方的合同稱為內部承包合同，集體經濟組織外部成員作為承包方的合同則稱為外部承包合同。
1、審理農村土地承包合同糾紛案件必須明確雙方當事人的權利、義務任何一個法律關系都是法律主體之間權利與義務的統一體。農村土地承包民法典律關系的主體有其特殊性，一方是農村集體經濟組織(或者村民委員會)，另一方為該組織的內部成員或者是該組織之外的成員。
2、承包合同的訂立程序是否合法
一是看是否遵守了民主程序的有關規定。《中華人民共和國農村土地承包法》規定：“承包方案依法經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。”對于集體經濟組織以外的單位或個人作為承包方的情況法律還有特別的規定
二是對采用招標方式訂立承包合同的是否遵守了招標投標的法律規定，要按照程序確定中標人并與之訂立合同。
三是違反法律規定的民主議定原則的承包合同是否應認定無效。
(二)承包合同的內容是否明確、合法
承包合同應當對承包地的面積(四至界限)、履行期限、承包費的數額及交納時間、違約金等內容要有明確約定。除此之外，還要注意兩個方面的問題：
一是農村土地利用的合法性問題。我們在審理農業承包合同糾紛中發現一些合同內容不合法，主要表現在將農村土地用于非農業建設。根據《農村土地承包法》規定“農村土地承包應當遵守法律、法規，保護土地資源的合理開發和可持續利用。未經依法批準不得將承包地用于非農業建設”
二是合同期限問題。
(三)解除合同的理由是否充分
對于已經生效的合同，當事人應當按照合同約定履行義務，不得擅自違約，更不得單方解除合同。審判實踐中因解除合同而引發糾紛數量相對較多，需我們重點注意。合同的解除分為協議解除及法定解除兩種情形，協議解除一般來講不會發生糾紛。但法定解除的必須符合法定解除的情形，主要有：因不可抗力而解除;因合同屆滿而解除;合同約定解除的條件成就時而解除;因不能實現合同承包目的而解除;因承包方全家搬遷且戶口轉為非農業戶口而合同解除;承包方無力經營且本人自愿解除;承包方在承包期內死亡且無人繼承其承包經營權而合同解除;承包方長期不予經營，造成承包地閑置而導致合同解除;承包方在承包期內進行破壞性、掠奪性經營，經發包方勸阻無效而導致合同解除;承包方隨意改變土地用途，經勸阻無效的;合同的繼續履行將影響一方重大利益的等等。一般來講，只有符合上述條件的，發包方或者承包方才能要求依法解除合同，否則解除合同即構成違約。
一、農村土地承包合同糾紛產生的原因
海南中院及轄區法院審理的農村土地承包合同糾紛案件的種類較多，主要有承包土地種植熱帶經濟作物、水產養殖、林木種植等糾紛。上述糾紛的承包方絕大多數均不是通過以戶為單元的家庭聯產責任制方式承包集體的責任田而直接引發的糾紛，一般承包方都是集體經濟組織成員以外的單位和個人，也有些是本集體經濟組織成員；一般糾紛的土地不是家庭聯產責任田等基本農田，而是另行承包的集體四荒土地即荒山、荒坡、荒丘、荒灘等土地。該類糾紛其實就是新頒布的《中華人民共和國農村土地承包法》中所指的其它方式的承包。分析糾紛產生的原因總體概括起來，有如下幾種情況：
1、承包方案和承包合同的訂立是否經過民主議定情況不明，此類訴訟的提起通常在村委會或村民小組負責人變動后，后任負責人往往稱前任負責人在發包時違反民主議定原則，擅自發包，以此引發合同效力之爭而訴至法院。
2、對于不宜采取家庭承包方式的四荒等農村土地的承包合同，大多數合同簽訂時間過長，發包面積過大，動輒20年、30年或40年甚至50年的也有，動輒幾百畝或上千畝甚至幾千畝的案件訴至法院的也時有發生。如有些80年代簽訂的合同，由于當時集體的人口較少，集體的荒山、荒坡等土地較多，發包方只顧眼前的經濟利益，不考慮長遠的發展情況，發包的隨意性較大，造成少數承包人長期占用大量的土地資源，而隨著集體人口的增加而土地并未增加甚至減少的情況下，集體經濟組織成員要求承包土地的需求得不到滿足，就會與承包人發生糾紛，在合同未屆滿的情況下以各種理由要求提前終止合同收回已發包的土地而訴至法院。
3、合同規定的承包金不科學。許多合同承包金往往以低廉的價格不管合同長短一包到底，村干部簽訂合同缺乏經驗，而且當時地方政府也未制定相關土地承包價格的指導價。如有些幾十年長的合同，每畝承包金僅3元，而隨著經濟的發展，土地的價格尤其是一些適宜種植熱帶水果的坡地價格已大幅升值，想以較高價格承包此類土地的個人或公司也比較多，由于受利益驅動，無論村民個人或村干部都有意想收回土地另行高價發包，由此引發糾紛。
4、集體經濟組織成員依照家庭聯產責任承包制承包的土地，依照有關法律和政策規定三十年不變。但一些地方政府為發展大農業，以招商引資的名義引來項目，通過對村干部施加壓力，在未充分考慮村民利益的情況下，不顧村民是否同意，即強行將農戶已承包耕種的土地收回，長時間、大面積租給企業經營，搞所謂的大農業。有些甚至打著政府征地的旗號，實際是某些公司搞圈地之實，而地方政府也借此增加收入。一些公司在進場時遭到農民的阻撓，但這些公司認為政府都同意了，也就不與承包戶充分協商，強行進場將作物推掉，把原有的現場毀掉，并種上其它作物，造成既定事實，而對原有的承包農戶即不合理安置也不合理補償或補償低廉，從而引發糾紛。
5、一些集體經濟組織負責人采取不正當、不公平的手段越權發包，承包金自收自支，而集體組織內的多數村民既不能平等參與承包，又未獲得承包人繳納承包金的收益，直接侵害了集體與村民的利益而引發糾紛。
6、還有一些情況是當時發包時，土地貧瘠又是荒山荒坡，本村集體成員無人或無能力開發承包，待有能力的承包方承包這些土地并投入大量的資金、人力、物力進行開發，隨著農作物長勢喜人，經濟效益可觀后，村民或已更換的村干部開始眼紅，往往以承包過程中一些手續上的瑕疵或承包金繳納上的遲延等各種理由主張合同無效，要求收回承包地。
一、承包費數額標準問題
承包費數額標準問題是農村土地承包合同糾紛中最為普遍、也最為突出的問題，也多為糾紛形成的根源。在承包費的數額約定上，雙方簽訂合同時沒有一個具體的參照標準，難以有一個準確、恰當的把握。例如承包的荒地，承包前可以說沒有什么收益，簽合同時約定的承包費數額很低。但承包后，由于承包人進行了諸如建廠搞養殖業等投資經營，有了很大的收益，發包方便打破承包費數額的約定，單方擅自增加承包費，由此釀成糾紛。承包費應以什么標準確定？是以承包前的土地實際收益情況來衡量，還是應以承包后承包人的實際經營收益情況來確定？法律沒有明確的規定，雙方也很少在合同中就此予以約定。往往表現為，在合同履行過程中，發包方擅自提高承包費的數額，如果承包方不同意，發包方往往通過給承包方經營設置障礙諸如采取斷電、停水等手段迫使承包方就范，使承包方處于兩難的境地；如果同意增加承包費數額，擔心發包方往往在這個問題上沒有限度；如果不接受發包方增加承包費數額的意見，則又會面臨承受不起經濟損失的局面。承包費過低似不公平，而水漲船高沒有限度，顯然也不利于個體私營經濟的經營積極性。反過來說，如果承包方經營效益差乃至虧損，此種情形下承包費數額能否降低標準予以減交或免除？此類問題仍是審理農村承包合同糾紛案件中一個難以把握和值得研究的問題。
二、擅自改變承包土地農業用途的處理問題
在農村土地承包經營合同的履行過程中，承包方擅自改變土地用途的現象較為嚴重。承包方出于自己的私利，不經有關部門批準和辦理相關手續，擅自改變土地的農業用途，進行掠奪性或毀滅性經營，是嚴重違反農村土地承包法規定的違法行為。對此，作為土地承包經營的發包方即村委會，是否有權就此收回承包方所承包的土地，以維護集體利益？這是實務中頗為棘手的一個問題。若因此收回其承包地，勢必就剝奪了其對集體經濟組織土地所享有的承包經營權利，也使其失去了生活的依托，誘發社會不安定因素。
所以，村委會作為土地的所有者和發包方，應時刻對發包出去的土地進行有效的跟蹤監管，不能讓土地承包經營人擅自、隨意改變土地的農業用途，從而有效維護集體利益。政府職能部門應加大對合同的監管力度，及時制止違法合同和有效打擊違法行為，維護農業生產經營的正常秩序。
三、農村土地承包經營三十年不變與進行必要調整的關系問題
農民集體所有的土地歸村民委員會集體所有，村民對土地依法享有承包經營的權利，任何單位和個人不得剝奪和非法限制農村集體經濟組織成員承包土地的權利。農村土地的發包，一般是按照所在村委會土地的人均畝數和農戶的人口數量實施發包的。但在土地的承包經營過程中，村委會土地的面積數量和農戶的家庭人口處于一種動態的量變過程。如由于國家建設需要征用土地，使部分農戶喪失了承包耕種的土地，但其并沒有喪失對所在村委會土地的承包經營權利，因為征用土地是對農村集體經濟組織土地的征用，而不是對承包該土地農戶的土地征用。因此，農村集體經濟組織的所有成員均享有獲得土地補償的權利，相應地，由于土地被征用，一部分失去耕地的農戶同樣享有及時獲得土地進行承包經營的權利。因農村集體經濟組織的土地被征用而形成土地面積的減少和一部分農戶喪失土地的情況，就必然會涉及到土地的調整問題。
同時，農戶承包土地的畝數與其家庭人口數量直接相關，經過一段時間的過程，農戶家庭人口會發生增減變化，在人地矛盾突出的情況下，對承包土地進行調整，以調劑余缺也似有必要。
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內容審核：王學棉律師
來源：中國法院網-審理農村土地承包合同糾紛時應注意哪些問題，
