一、取得土地使用權(quán)的條件是什么？

取得土地使用權(quán)的條件是：

首先，轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是出讓土地使用權(quán)。行政劃撥土地使用權(quán)可以進(jìn)入轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，但在進(jìn)入前，必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為出讓土地使用權(quán)后方可進(jìn)入轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。

其次，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合出讓合同或法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第19條規(guī)定，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)符合：

(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；另外，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后也有限定條件：

一是新的受讓人不得改變出讓合同所載明的權(quán)利和義務(wù)。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第21條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

二是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

三是轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限的剩余年限。

二、土地使用權(quán)取得的條件包括哪些？

（一）以劃撥方式提供土地使用權(quán)的：

1、符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，符合近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃；

2、符合以劃撥方式提供土地使用權(quán)相關(guān)政策，屬國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，法律行政法規(guī)及《劃撥用地目錄》規(guī)定的其他用地等；

3、取得規(guī)劃選址和土地審查意見；

4、取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；

5、經(jīng)計(jì)劃部門批準(zhǔn)立項(xiàng)；

6、通過環(huán)境影響評(píng)價(jià)及環(huán)保部門的審查。

（二）以協(xié)議出讓方式提供土地使用權(quán)的：

1、符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，符合近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃；

2、符合以協(xié)議出讓方式提供土地使用權(quán)相關(guān)政策；

3、政府投資項(xiàng)目須經(jīng)計(jì)劃部門批準(zhǔn)立項(xiàng)；

4、通過環(huán)境影響評(píng)價(jià)及環(huán)保部門的審查；

5、屬城市更新項(xiàng)目的，建筑物拆除和房地產(chǎn)證注銷工作已完成，且申請(qǐng)主體已取得更新項(xiàng)目實(shí)施主體確認(rèn)文件。

（三）以招拍掛出讓方式提供土地使用權(quán)的：申請(qǐng)人為招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓用地的中標(biāo)人、競(jìng)得人或摘牌人，并簽署了成交確認(rèn)書。

（四）臨時(shí)用地：

1、為急需的公共服務(wù)配套設(shè)施，或因建設(shè)工程施工需要、地質(zhì)勘察需要臨時(shí)使用土地。因建設(shè)工程施工需要臨時(shí)用地的，建設(shè)工程須取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，并已簽訂土地使用權(quán)出讓合同或取得其他使用土地的有關(guān)證明文件；

2、未列入城市近期建設(shè)規(guī)劃；

3、不影響近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃的實(shí)施。利用概念土地利用是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，人類最早對(duì)土地的利用是直接從土地上獲取野獸、植物果實(shí)等食品；隨著人類社會(huì)分工和原始農(nóng)業(yè)的產(chǎn)生，人類開始通過播種、收獲等農(nóng)業(yè)活動(dòng)獲得糧食等農(nóng)產(chǎn)品；現(xiàn)在，人們常說(shuō)的土地利用已經(jīng)是土地開發(fā)、利用和保護(hù)的綜合行為了。土地利用的基本內(nèi)容包括：土地資源的調(diào)查、分類、統(tǒng)計(jì)；土地利用程度、結(jié)構(gòu)、效益等現(xiàn)狀分析；土地利用規(guī)劃；土地開發(fā)；土地保護(hù)。土地資源的調(diào)查、分類、統(tǒng)計(jì)是土地利用的基礎(chǔ)性工作，為因地制宜合理利用土地提供了科學(xué)依據(jù)；土地利用現(xiàn)狀分析為更合理地利用土地指明了方向；土地利用規(guī)劃用于指導(dǎo)今后土地利用規(guī)劃的實(shí)踐；土地開發(fā)是土地的廣度和深度利用。人類通過利用土地來(lái)滿足自己的生存和發(fā)展需要，土地利用的三大目標(biāo)是土地利用的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、生態(tài)系統(tǒng)目標(biāo)和生態(tài)環(huán)境目標(biāo)。中國(guó)人口眾多，土地資源相對(duì)不足，可開墾耕地資源已經(jīng)很少，應(yīng)更注重土地的集約利用；為保證國(guó)內(nèi)糧食的供給應(yīng)在農(nóng)業(yè)優(yōu)先的前提下，統(tǒng)籌安排用地比例。土地使用條件就是對(duì)于指定土地規(guī)范的相關(guān)指標(biāo)，有規(guī)劃用地面積、出讓面積，建設(shè)總規(guī)模，容積率，綠化率，建筑限高等相關(guān)因素。這些內(nèi)容在土地使用之前一定要規(guī)劃好，然后交于有關(guān)部門進(jìn)行審核，如果土地使用條件的審核通過，就可以拿到土地使用證。

三、取得土地的使用權(quán)需符合哪些條件

（一）以出讓方式取得的土地使用權(quán)

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、轉(zhuǎn)讓人按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓；

2、轉(zhuǎn)讓人按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，并完成一定開發(fā)規(guī)模后轉(zhuǎn)讓。這里又可分為兩種情形：

一是屬于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25％以上；

二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。

上述兩項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。

（二）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)具備下列條件：

1、轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

2、對(duì)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，又有兩種處理方式：

第一種是由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；

第二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。

一、怎樣取得土地使用權(quán)

（一）土地出讓金：是土地批量出租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，是土地有效年限的使用價(jià)格也稱地價(jià)。它包括土地開發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的金額土地使用費(fèi)。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對(duì)開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償。

（二）土地使用權(quán)劃撥：指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

（三）土地使用權(quán)出讓：指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

（五）土地使用權(quán)出租：是土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。國(guó)有土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。

（六）土地使用權(quán)抵押：國(guó)有土地使用權(quán)可以抵押。土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。

（七）農(nóng)村集體土地：指農(nóng)村集體所有的土地。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

二、土地使用權(quán)要交什么稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納土地增值稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書據(jù)，按所載金額0．05％貼花。由立合同人繳納。

h3>四、土地使用權(quán)取得的條件包括哪些？

（一）以劃撥方式提供土地使用權(quán)的：

1、符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，符合近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃；

2、符合以劃撥方式提供土地使用權(quán)相關(guān)政策，屬國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，法律行政法規(guī)及《劃撥用地目錄》規(guī)定的其他用地等；

3、取得規(guī)劃選址和土地審查意見；

4、取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；

5、經(jīng)計(jì)劃部門批準(zhǔn)立項(xiàng)；

6、通過環(huán)境影響評(píng)價(jià)及環(huán)保部門的審查。

（二）以協(xié)議出讓方式提供土地使用權(quán)的：

1、符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，符合近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃；

2、符合以協(xié)議出讓方式提供土地使用權(quán)相關(guān)政策；

3、政府投資項(xiàng)目須經(jīng)計(jì)劃部門批準(zhǔn)立項(xiàng)；

4、通過環(huán)境影響評(píng)價(jià)及環(huán)保部門的審查；

5、屬城市更新項(xiàng)目的，建筑物拆除和房地產(chǎn)證注銷工作已完成，且申請(qǐng)主體已取得更新項(xiàng)目實(shí)施主體確認(rèn)文件。

（三）以招拍掛出讓方式提供土地使用權(quán)的：申請(qǐng)人為招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓用地的中標(biāo)人、競(jìng)得人或摘牌人，并簽署了成交確認(rèn)書。

（四）臨時(shí)用地：

1、為急需的公共服務(wù)配套設(shè)施，或因建設(shè)工程施工需要、地質(zhì)勘察需要臨時(shí)使用土地。因建設(shè)工程施工需要臨時(shí)用地的，建設(shè)工程須取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，并已簽訂土地使用權(quán)出讓合同或取得其他使用土地的有關(guān)證明文件；

2、未列入城市近期建設(shè)規(guī)劃；

3、不影響近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃的實(shí)施。利用概念土地利用是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，人類最早對(duì)土地的利用是直接從土地上獲取野獸、植物果實(shí)等食品；隨著人類社會(huì)分工和原始農(nóng)業(yè)的產(chǎn)生，人類開始通過播種、收獲等農(nóng)業(yè)活動(dòng)獲得糧食等農(nóng)產(chǎn)品；現(xiàn)在，人們常說(shuō)的土地利用已經(jīng)是土地開發(fā)、利用和保護(hù)的綜合行為了。土地利用的基本內(nèi)容包括：土地資源的調(diào)查、分類、統(tǒng)計(jì)；土地利用程度、結(jié)構(gòu)、效益等現(xiàn)狀分析；土地利用規(guī)劃；土地開發(fā)；土地保護(hù)。土地資源的調(diào)查、分類、統(tǒng)計(jì)是土地利用的基礎(chǔ)性工作，為因地制宜合理利用土地提供了科學(xué)依據(jù)；土地利用現(xiàn)狀分析為更合理地利用土地指明了方向；土地利用規(guī)劃用于指導(dǎo)今后土地利用規(guī)劃的實(shí)踐；土地開發(fā)是土地的廣度和深度利用。人類通過利用土地來(lái)滿足自己的生存和發(fā)展需要，土地利用的三大目標(biāo)是土地利用的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、生態(tài)系統(tǒng)目標(biāo)和生態(tài)環(huán)境目標(biāo)。中國(guó)人口眾多，土地資源相對(duì)不足，可開墾耕地資源已經(jīng)很少，應(yīng)更注重土地的集約利用；為保證國(guó)內(nèi)糧食的供給應(yīng)在農(nóng)業(yè)優(yōu)先的前提下，統(tǒng)籌安排用地比例。土地使用條件就是對(duì)于指定土地規(guī)范的相關(guān)指標(biāo)，有規(guī)劃用地面積、出讓面積，建設(shè)總規(guī)模，容積率，綠化率，建筑限高等相關(guān)因素。這些內(nèi)容在土地使用之前一定要規(guī)劃好，然后交于有關(guān)部門進(jìn)行審核，如果土地使用條件的審核通過，就可以拿到土地使用證。

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內(nèi)容審核：李軒教授

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