第一，何謂公共利益?

《中華人民共和國物權法》第四十二條規定了為了公共利益的需要可以征收個人的房屋或其他物權。該條確立了一個原則是物的權利人只有在公共利益需要的前提下，才無條件的將物權轉讓給國家;對于非公共利益的商業拆遷，物的權利人可以自主決定是否轉讓自己的物權。這無疑是歷史的巨大進步，但是該法未對公共利益進行界定，卻是一個重要的遺憾，因為目前公共利益在有些情況下難易界定，征收屬于公權力而不界定公共利益就無法實現立法目的，將嚴重侵犯物的權利人合法利益。

個人認為，公共利益應當符合一下幾個條件：第一公共利益的受益者必須是國家或者不特定人;第二受益人的受益必須是不特定的多方面性，不能以某一方面確定;第三，公共利益的獲益必須具有持久性;第四公共利益的層次性要準確把握，將國家整體利益和地方利益有效把握。

第二、誰來界定公共利益

物權法沒有界定公共利益，今后的公共利益界定或者由立法部門對物權法進行修訂或者司法部門根據物權法的適用情況制定司法解釋。但這兩種都面臨一個嚴重的滯后性，不能有效的維護權利人的合法權益。

比較可靠的是法院在審理案件中依據物權法的規定及案件情況及時界定公共利益了，這符合實際情況，但這需要法院具有很高的中立性，不能被任何力量干擾，公正的行使司法審查裁判權。第七條規定物權的取得和行駛，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。

第三，強遷問題

強遷問題在我國各地十分普遍，情況也很復雜，對于符合公共利益的拆遷，如果實務中能滿足物權法規定的條件，強遷將變得沒有了存在的條件，因為被拆遷人獲得拆遷款，同時現有居住條件不降低，多數被拆遷人是不會拒絕的;對于非公共利益的拆遷，按照物權法的規定，權利人可以拒絕轉讓物權，此種情況下，不應剝奪權利人的自由意志，所以此種情況下不存在強制拆遷問題。

第四，符合公共利益條件下的拆遷賠償問題

物權法第四十二條第三款規定征收個人房屋，應當依法給予拆遷補償，征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。這確立了公共利益條件下拆遷個人住宅，權利人雖然必須轉讓物，但是獲得了兩個保障：第一是獲得補償權，第二是獲得現有居住條件不降低的權利。這樣可能在目前情況下任何人都有可能成為釘子戶。目前房價高漲不下，而以往拆遷都是按照被拆遷房屋價值評估計算的，但是實際中這種標準計算出的補償款要獲得同樣的居住條件幾乎不可能，所以如何有效的解決這個問題成為一個最現實的問題了。個人認為解決這樣的有效方式必須按照房屋在沒有被拆遷條件下的市場價值計算補償款，這樣可能問題就好解決了。

縱上，實際中的拆遷問題還很多，如何在物權法下有效的維護權利人的利益將是最重要的問題，也關系到物權法的適用情況。

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內容審核：李軒教授

來源：臨律-<物權法>與拆遷賠償的問題，