《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》雖已明確國有土地上房屋拆遷要按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，但被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)應(yīng)當(dāng)如何確定，應(yīng)當(dāng)參考哪些因素，這是本文討論的重點(diǎn)。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

一、評(píng)估對(duì)象：被征收房屋

第十一條被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十四條(考慮因素)被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

被征收房屋的價(jià)值包括二部分房屋價(jià)值和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)值。房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素決定房屋的價(jià)值;占地面積、土地使用權(quán)等影響占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)值。

二、評(píng)估時(shí)間：房屋征收決定公告之日

被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。評(píng)估時(shí)間點(diǎn)

三、評(píng)估方法：類比法

第十三條注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

1、類比的對(duì)象。被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

類比的核心因素。核心因素包括：區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等。

核心因素的修正。

4、運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行:1搜集交易實(shí)例;2選取可比實(shí)例;3建立價(jià)格可比基礎(chǔ);4進(jìn)行交易情況修正;5進(jìn)行交易日期修正;6進(jìn)行區(qū)域因素修正7進(jìn)行個(gè)別因素修正;8求出比準(zhǔn)價(jià)格。

四、評(píng)估目的：等價(jià)交易

1、目前國有土地上房屋拆遷的補(bǔ)償原則大致可以理解為市場(chǎng)等價(jià)交易原則。只是可以保證被拆遷人沒有吃虧，并沒有獲得拆遷收益。

2、對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，高于成本價(jià)。

3、對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，也不是被拆遷房屋同地段新開發(fā)樓盤商品房的市場(chǎng)價(jià)。

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來源：頭條-新拆遷條例之價(jià)格類比法，