廠房拆遷怎么提高補償額度，在企業拆遷中，對中小企業來講一般能獲得六部分補償項目。一、土地使用權的區域補償價你所占用的土地要按照占用的性質和使用年限等來算出區域補償價，說通俗了就是土地使用權補償。那么土地使用權應該怎么補償呢？有這么幾種情況：
在企業拆遷中，對中小企業來講一般能獲得六部分補償項目。
一、土地使用權的區域補償價
你所占用的土地要按照占用的性質和使用年限等來算出區域補償價，說通俗了就是土地使用權補償。那么土地使用權應該怎么補償呢？有這么幾種情況：
（1）土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。
（2）集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。
（3）國有土地使用權出讓劃撥的方式。經過國有土地出讓取得的工業用地的資質，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權賠償范圍。但是租賃權現在還劃定在債權的范圍內，沒有劃歸物權的形式，所以租賃權是沒有土地使用權補償的。
二、廠房重置成新價
廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現的客觀狀態有建筑物、構筑物、設施物，只要滿足正規廠房的固定形態都應該按照房屋來計算。實踐中由于房屋的結構、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結構臨時搭建的，可能不滿足四面都有墻的要求，但是用于了正常的生產經營，原則上也應該按照建筑物的房屋重置成新價標準來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性，那么就可以按照廠房重置成新價來補償。
三、停產停業損失費
因為拆遷造成企業的停產停業損失的費用。一般情況下要滿足有營業執照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業廠房進行生產經營的條件，這樣才能獲得一次性停產停業損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業注冊地址和實際經營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。
停產停業損失應該滿足哪些補償呢？
（1）預期利益損失，一年可產生的預期利潤是一百萬，拆遷造成經營中斷，造成三年的停產停業損失，這樣有可能要賠償三年的損失。
（2）違約的損失，企業和客戶簽訂了一百萬的合同，由于拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業的違約損失。
（3）財務成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務成本利息，現在由于經營斷了，財務成本是累計增加的，所以財務成本也要納入停產停業損失中。
這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現在國營企業和集體所有制企業當中，一般中小企業和私營企業都沒有，基本含在停產停業損失之列了。
四、裝修附屬物
對現有建筑的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。
五、機器設備
機器設備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機器設備補償的是搬遷費。
法律分析：應該補償費用：1.房屋、建筑物補償：應當以相關房產證明登記的建筑面積為計算標準。2.設備重置補償：設備搬遷安裝費用應當按國家和當地規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算。3.停產停業損失費：因拆遷非住宅房屋造成停產停業的，拆遷人可給予適當補償。對于停產停業損失應當由評估機構進行評估確定，針對企業的經營性質、經營業務、經營狀況、贏利情況進行個案評估。4.設備搬遷安裝費：根據實際支出予以補償。5.裝修附屬物：對現有建筑的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
廣東東莞網友提問：土地面積：XX平米，廠房面積：XX平米，共五層。土地性質是國有土地，有房產證和國有土地使用證，雙證齊全，拆遷后的建設項目建產業園區，目前還沒有談補，也沒看到征收文件，征收方找的評估公司已經評估，但還沒有作出評估報告，僅僅口頭通知要拆遷了，問：如何提前委托律師介入？預防風險，提高償標準，自己是外行，以免在征收拆遷中吃虧？
李順華主任律師解答網友提問：
作為廠房征收拆遷，而且所處階段屬于征收的前期階段，這位網友關心的問題可能是在這個階段，是不是有必要讓律師介入？我們來解答下這個問題。
首先第一點，征收拆遷是一個非常復雜的事項，涉及到法律法規，包括在征收過程中所面臨的問題，需要處理的事項都是比較復雜的，所以說面對這一系列的問題，涉及到專業的法律知識，如果說能讓專業的人士介入，這不僅僅提供一些專業方面的幫助，還可以利用專業人士的相關經驗來妥善處理相關問題。所以說首先要明確一點，專業的事情要交給專業的人做，這個是不會有錯的，畢竟拆遷涉及到被拆遷人的重大利益。在我們以往接觸的案例當中，補償稍不留神可能差幾十萬甚至幾百萬，找專業律師介入，提供一個有價值的的服務，應該說最終獲得的補償利益會遠遠高于沒有聘請專業律師所失去的補償利益。
第二點，雖然現在沒有進行激烈的博弈，也就是說拆遷方還沒有進行實質性的征收、拆除、甚至逼簽這些行為，法律程序上也有可能還沒作出征收決定或補償決定，也沒有實質性的磋商簽訂補償協議，在這個環節上，對方還沒有對我們做出一些危害性、侵權行為，是不是一定找律師介入呢？這里面大家可能有一個誤解，好像請律師就是為了打官司，事實上不是這樣的，律師的作用相對于維權來講，事實上可以跟醫生相對于病人來講，找醫生去診斷、去咨詢，他有的時候給你提供的一些信息未必一定是開刀做手術，有可能提供的一些信息和指導對你的健康更有幫助，所以從這個角度來講，律師的作用不僅僅限于打官司，進行訴訟，還有一個非常重要的作用就是起到一個法律顧問性的作用，這里面的顧問包括法律知識的提供、處理相關事項經驗、遇到問題如何處理？如何規避風險？盡最大可能的保護被征收人的合法權益不受侵害，這些都是律師會提供的，所以說，如果還沒有到兵戎相見的地步，其實也有必要提前聘請一個專業的律師介入。
第三點，很多人會覺得，網上有很多的律師，可以通過網上咨詢、免費打電話就可以咨詢到的，沒有必要花錢去找律師，其實這個觀念不是很正確的，要知道，律師的時間精力是非常寶貴的，也非常有限，一般征地拆遷案件比較復雜，不同于簡單的民商事案件的咨詢，一個知名的專業律師，他既要代理案件，開庭，處理法律上的一些事務，又要提供大量的咨詢，如果咨詢者沒有真正的預約咨詢，而是隨意想問幾句，沒有認真對待或付費咨詢的案件，任何一個非常資深又有經驗的律師也不會去真正思考該案以及全力以赴的花時間精力去研究，因為律師的時間精力很寶貴，也有限，所以也肯定會優先思考咨詢那些真正對自己案件用心以及提前了解該專業律師的咨詢者。
所以建議大家咨詢律師前，提前了解律師的執業年限、代理案件的經驗、成功案例、口碑等，認真預約律師，認真對待自己的征收拆遷案件，才能找到認真負責任的律師處理好此類案件。比如我們之前在陜西代理過的一個案件，也是一個企業主，因政府修路，要修到廠子的旁邊，要拆除一部分的圍墻，該企業主覺得修路，包括將來涉及到的房子的安全、企業的發展、包括涉及到一些補償的問題，實際上他對這一塊不是很熟悉，如果像以往的思路，他可能隨便網上找找，打幾個電話問一下相關問題，就以為可以解決問題。事實上該企業主沒有這么做，他咨詢李順華律師后簽訂了非訴的代理協議，那么簽訂了非訴的代理協議，他的事情就相當于律師的事情，后面再打電話咨詢、包括遇到問題如何處理？
那么律師就是本著代理事項范圍內的事情，把一些經驗、后面如何操作，原原本本的、深入的進行分析，幫助該企業主處理。如果僅僅是一個免費的打電話咨詢，那么律師可能只是從表面上來解答一些相關的法律問題，并不會深入的、全面的去了解這個事情，去花時間精力專門處理這個事情，這就是一個委托代理和隨便打幾個電話免費咨詢的本質區別，這兩種服務形式，免費的咨詢和付費的非訴的法律服務，看上去只是輕重和全面程度的不同，那么事實上委托后有很多有價值的信息、深入研究、全面分析后才能夠提出來，如果僅僅停留在表面上法律問題的咨詢，沒有一些中肯的建議或意見，事實上對咨詢者沒有太大的幫助，有的甚至會產生一些誤導。
所以所這位網友提出的一些問題，在這個階段到底怎么操作？隨便找幾個免費的咨詢電話咨詢下？還是聘請專業律師介入？雖然前者好像幾乎沒有成本，但他可能也給你帶不來什么價值，甚至是誤導的危險行為，導致損失可能會更大，本來可能能達到1000萬的補償，如果停留在表面的一些淺顯的建議，而沒有中肯的有深度的建議，有可能導致只能拿到一半的補償，這個損失是非常大的。當然我們不是說聘請了律師一定能達到1000萬，但從總的概率上來講這種可能性比較大。所以我們的建議是如果涉及利益比較大，又不想一下子跟政府兵戎相見，完全可以找律師介入，做一些前期的咨詢、調查、或遇到問題如何處理？還是非常值得的。
第四點，后續的補償的問題，該網友咨詢的問題，他自己的維權條件還是非常好的，各種證件都有，手續是齊全的，這樣的條件是為我們爭取更高的補償提供了一些非常好的基礎，因為征收本質上就是利益博弈，如果說你自己沒有弱點、沒有明顯的缺陷，那么對方可能很難找到你的把柄或缺陷壓制你。對方存在違法的話，那么可能你穩固自己的陣地的基礎上，抓對方的違法的問題，形成一種博弈上的優勢，這是對拆遷提升補償非常有利的。
第五點，還有很多人認為，征收拆遷是按照國家統一的政策補償，哪怕你去爭取也不會有太大的提高，很多人認為政策完全是統一的，事實上國家也不存在一個完全統一的補償標準，被征收財產的價值的大小，肯定差異化非常大，包括各地方的經濟發展水平，甚至同一個地方它的房屋的結構、用途、年代等等，都可能是不一樣的，這里面會形成一種隱性的因素，可能會導致存在補償標準的差距，有的差距還比較大，如果手里有籌碼，就會把補償標準在合理范圍內達到利益最大化，如果沒有的話，對方說多少就是多少，談判提升補償的空間也不會太大，所以如果對補償不滿意，將來談提升補償空間把握不大的話，我們建議專業的事情交給專業的人去做，提升補償才可能得到妥善解決。
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內容審核：陳博揚律師
來源：臨律-廠房拆遷怎么提高補償額度，
