轉讓土地使用權繳納增值稅是多少,轉讓土地使用權繳納增值稅是多少,總局2016年18公告第四條規定，房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房
總局2016年18公告第四條規定，房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
隨后，財稅[2016]140文件就土地的“構成”做了補充性規定，在此不表。
二、房地產企業轉讓土地使用權繳納增值稅
總局2016年14公告第三條第五款規定，一般納稅人轉讓其取得的不動產，按照以下規定繳納增值稅：
一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
財稅[2016]36號第十五條規定,提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。
三、房地產企業轉讓土地使用權是否也適用差額納稅
我們需要界定土地使用權是否屬于“無形資產”。財稅[2016]36號文件規定：
無形資產，是指不具實物形態，但能帶來經濟利益的資產，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產。
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自然資源使用權，包括土地使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和其他自然資源使用權。
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顯而易見，土地使用權屬于無形資產，因此轉讓土地使用權不適用總局2016年14公告和18號公告的規定，也就是不適用差額計算增值稅。
法律分析：轉讓土地使用權增稅率的計算方法是應繳增值稅=(全部價款和價外費用-土地使用權的原價)÷(15%)×5%。納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。即轉讓4月30日前取得的土地使用權，選擇適用簡易計稅方法，應繳增值稅=(全部價款和價外費用-土地使用權的原價)÷(15%)×5%。
法律依據：《中華人民共和國增值稅暫行條例》 第一條 在中華人民共和國境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務（以下簡稱勞務），銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。
國有土地出讓不需要納土地增值稅。土地增值稅是指轉讓國有土地運用權、地上的修建物及其附著物并獲得收入的單位和個人，以轉讓所獲得的收入包含資金收入、什物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅根據向國家交納的一種稅賦，不包含以承繼、贈與方法無償轉讓房地產的行為。國有土地主要包括以下幾種：1、城市市區的土地；2、農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；3、國家依法征用的土地；4、依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；5、農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地；6、因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。國有土地使用權的主體非常廣泛，任何單位和個人，包括境外的企事業單位和個人，符合依法使用中國國有土地條件的，都可以成為中國的國有土地使用者。國有土地使用權具有重大意義。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第九條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。第十六條 納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。
法律分析：需要，需要交11%的增值稅。
法律依據:《中華人民共和國增值稅暫行條例》 第二條 增值稅稅率：
（一）納稅人銷售貨物、勞務、有形動產租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規定外，稅率為17%。
（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，銷售或者進口下列貨物，稅率為11%：
1.糧食等農產品、食用植物油、食用鹽；
2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；
3.圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；
4.飼料、化肥、農藥、農機、農膜；
5.國務院規定的其他貨物。
（三）納稅人銷售服務、無形資產，除本條第一項、第二項、第五項另有規定外，稅率為6%。
（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規定的除外。
（五）境內單位和個人跨境銷售國務院規定范圍內的服務、無形資產，稅率為零。
法律分析：轉讓土地需要繳納增值稅，繳稅方式根據土地使用權取得時間的不同會有所區別。納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅，也可以選擇按3%的征收率全額計稅。
法律依據：《中華人民共和國營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十六條 增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。
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投稿：魏茹欣
內容審核：郭建煒律師
