實踐中常出現這樣的情況，征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，行政機關經過若干年以后才做出房屋征收決定對房屋進行征收，或者在與被征收人達不成補償協議的情況下，徑行將房屋拆除。在這種情況下，應該如何爭取房屋的補償或者賠償利益呢？今天，圣運律師事務所拆遷律師結合相關案例為大家進行解讀。
沈陽韓先生等人的房屋所在的集體土地，于2007年5月被征為國有。此時并未對地上房屋進行征收補償。至五年后，當地區政府發布征地拆遷公告，決定對韓先生等人的房屋進行征收。在補償未談攏之際，韓先生等人的房屋被強制拆除。在該案中，拆遷從開始到最終的賠償程序較久，賠償按照哪個時間點計算，賠償內容包括哪些，這些問題最高法都做了詳細的闡述。
最高人民法院答復意見和司法解釋的精神實質是一致的，即，在集體土地征收過程中，如果未同時對被征收的集體土地上的房屋進行征收補償，經過若干時間后，原坐落于集體土地上的房屋所在區域已經被納入城市規劃區，基本實現了城鎮化，此時再對原集體土地上的房屋實施征收，可以參照國有土地上房屋征收補償標準予以安置補償。
（2005）行他字第5號《最高人民法院行政審判庭關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》規定：“行政機關征用農村集體土地之后，被征用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權，房屋所在地已被納入城市規劃區的，應當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規定，對房屋所有權人予以補償安置。”
法釋（2011）20號《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條第二款亦規定：“征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。”
最高法之所以作如此規定，其目的在于避免同區域內原集體土地上房屋征收補償標準低于國有土地上房屋征收補償標準，充分保障原集體土地上房屋權利人的合法權益。征收時，涉案房屋坐落在已被征收的國有土地上，且所在區域已經納入城市規劃區，基本實現城鎮化，完全符合最高人民法院上述答復和司法解釋的適用條件。鑒于此，補償應當參照國有土地上房屋征收補償標準予以行政賠償。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。”
在正常的征收補償過程中，征收管理部門應當以房屋征收決定公告之日為評估時點，依法委托評估機構對被征收房屋進行市場價格評估，并據此予以補償。行政法規和規章之所以選擇征收公告之日作為評估時點，目的在于保障對被征收房屋價值的補償不低于同時期類似房地產的市場價格，被征收人用獲得的補償款在市場上能夠購買到與被征收房屋區位、結構、面積等相接近的房屋，被征收人的合法財產權益不因房屋征收而受到減損。根據這一立法目的，如果房屋征收決定的公告時間與征收補償時間相隔時間過長，市場行情發生變化，以公告之日的市場價格進行補償不能確保被征收人獲得足額補償時，則應以補償時的房屋市場價格確定房屋征收補償數額。
最高法認為，在違法強制拆除房屋的情形下，被征收人獲得的行政賠償數額不應低于賠償時被征收房屋的市場價格。否則，因違法強制拆除房屋行為，行政機關付出的行政賠償數額還要低于其合法征收支付的補償數額，其實質效果是鼓勵行政機關違法強制拆除。鑒于此，在違法強制拆除房屋的情形下，以決定賠償時的市場評估價格對被征收人予以行政賠償，符合房屋征收補償的立法目的。
裝修損失的賠償如何計算？
由于行政機關違法強制拆除，造成被征收人對房屋裝修損失情況無法舉證證明，評估機構根據被征收人單方介紹的裝飾裝修情況，在合乎情理的范圍內作出評估，不違反行政訴訟證據采信規則。
獎補優惠還能享有嗎？
正常的合法征收過程中，征收住宅房屋，被征收人按照當地征收補償政策能夠獲得在市場評估價格基礎上上浮的優惠。根據因違法強制拆除被征收人獲得的行政賠償不應低于合法征收獲得補償的基本原則，行政賠償應當包含被征收人依照地方行政規范性文件在合法征收中可獲得的優惠。
房租損失的賠償能享有嗎？
案件中，盡管當事人未舉證證明房屋被強拆后實際支付了房租，但是，在居住房屋被強制拆除的情況下，當事人必須要另找生活居住的地方。無論是租住他人房屋，或者另行購房居住，還是投親靠友借住他人家中，在獲得賠償之前，當事人因失去原有住房另行安排住處的損失都是實際存在的。即便是投親靠友，未實際支出房租，客觀上房租損失也是依然存在的，只是親朋好友免除了當事人的房租損失而已。而在法律上，并不能因為親朋好友的饋贈而免除侵權人的賠償責任。因此，根據經驗法則可以推定：在房屋被強制拆除的情況下，當事人的房租損失是必然存在的。
