“三舊”改造與城市更新

  “三舊”改造，也可稱城市更新。該《辦法》中的“三舊”系針對舊城鎮、舊廠房、舊村莊。如何改造？包括全面改造、微改造和混合改造三種類型,是對納入廣東省“三舊”改造地塊數據庫的“三舊”用地進行再開發、復墾修復或者綜合整治的活動。在“三舊”改造試點期間，一大批房地產開發企業紛紛涌入廣東，在這個政策驅動下開啟了新一輪的“跑馬圈地”，這對當地的推動高質量城市發展、循環用地有著重大的積極意義。

被征收人權益保障

  此外，《辦法》還指出“三舊”改造項目應當在征集改造意愿的基礎上，由縣級以上人民 政府自然資源主管部門組織編制改造方案，明確改造地塊基本情況、改造意愿及補償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規劃及用地手續、資金籌措、開發時序、實施監管等內容，報本級人民政府批準后實施。由此可以看出，改造方案出臺之前，有關部門需要征求原權利主體的改造意愿，同時還要明確補償安置情況。在履行這一法定職責后方可報本級人民政府。如果缺少這一環節直接編制改造方案或者同級人民政府批準了改造方案，均屬于違反該規章的行為。

  《辦法》對土地完善征收做了比較詳細的規定，因其上位法依據是《土地管理法》、《城鄉規劃法》等，在土地的征收中當然要滿足上位法的全部要求。此前的實施政策中出現的一些問題是，對于“三舊”范圍的土地征收統一由省政府批準，這顯然與《土地管理法》相沖突。該《辦法》對此作了相應調整，即“應當由縣級以上人民政府自然資源主管部門負責組織報批材料，并報有批準權的機關審批。”而有批準權的機關除了省級政府，還有國務院。

  對于履行集體土地完善征收手續，《辦法》還特別規定：第一是在規定期限前與農村集體經濟組織、農戶簽訂征地補償安置協議并已經落實，且未因征地補償安置產生糾紛；第二已按要求落實聽證程序和辦理社保審核。明確審批前補償安置到位，對于被征收人來說如果與征收方有糾紛發生，就意味著審批手續不能獲得批準，這對于違法征收時老百姓爭取合法權益有著積極的意義。對于舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地及補償安置方式經農村集體經濟組織依法表決同意。這對于集體土地上原權利人來說，更加明確了其知情權、參與權。被征收人一定要高度關注并充分行使這一權利，如遇到該項權利被剝奪的情形，一定要及時固定證據并咨詢專業律師支招。

沒有合法手續搬遷有關問題

  土地征收拆遷過程中往往矛盾頻發。就在該《辦法》剛剛實施的當月，3月22日10點左右，廣州番禺區化龍鎮明經村突發爆炸事故，據當地村民稱，村委會疑似發生了爆炸。廣州警方通報，犯罪嫌疑人胡某（男，59歲，廣州市番禺區人）于當天上午攜帶可燃爆物質到該村一建筑物內并引燃，造成包括嫌疑人胡某在內的5人當場死亡，5人受傷。現有的信息無法斷定這起慘案就是與“三舊”改造征收拆遷而引發。但梳理公開的信息不難發現，案發地的明經村確實正在經歷舊村改造。明經村始建于元代，至今已有700多年的歷史，2020年8月8日下午，經廣州市番禺區化龍鎮明經村股份合作經濟社成員代表會議表決通過，上海升龍投資集團有限公司競得明經村舊村改造項目合作企業，改造范圍總用地面積約為108公頃。

  不管這起悲劇緣起如何，在“三舊”改造的過程中誰都不希望類似事故發生。為了循環、高效、集約利用土地資源，《辦法》的出臺為各方主體提供了依據。但實施進程中矛盾客觀存在，被征收人遇到權利侵害時一定要在現有法律法規的框架下，尋找專業化的律師介入，追求合法、合情、合理的補償額度。要堅決杜絕過激手段和過激行為，切忌不理性的爭取合法權益。