實踐中,一些農(nóng)村集體土地雖然已經(jīng)被合法批準(zhǔn)征收，但因沒有補(bǔ)償，房屋也一直由原住戶使用。多年后，房屋所在地被納入城市規(guī)劃區(qū)，此時再談?wù)魇昭a(bǔ)償，是參照《城市房屋拆遷管理條例》的相關(guān)規(guī)定，按照城鎮(zhèn)房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償？還是適用《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》的相關(guān)規(guī)定，按農(nóng)村征地房屋補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償?圣運(yùn)律師今天為您解答！


案情概覽

    張先生系A(chǔ)省城郊區(qū)村民，20世紀(jì)90年代在村內(nèi)宅基地上修建房屋，國土局向其頒發(fā)《集體土地建設(shè)用地使用證》，城鄉(xiāng)建設(shè)委員會向其頒發(fā)《鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)證》，房屋類型為住宅。

    2000年張先生的房屋被政府征收，戶口也由農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)戶口，但是持有的兩證并沒有變更。2015年，該房屋因“城區(qū)改造”項目被列入拆遷范圍，張先生要求按照城市房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)對其房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償，拆遷人對其房屋按照《集體土地房屋拆遷管理暫行辦法》的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。后來，張先生為了爭取合法權(quán)益請求律師介入。

法律分析
01按照城鎮(zhèn)房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償

 
    根據(jù)（2005）行他字第5號《最高人民法院行政審判庭關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)問題的答復(fù)》中規(guī)定，行政機(jī)關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后，被征用土地上的原農(nóng)村居民對房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關(guān)規(guī)定，對房屋所有權(quán)人予以補(bǔ)償安置。

    本案中張先生持有的《鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》雖然一直未作變更，但是在因城鄉(xiāng)規(guī)劃納入拆遷范圍之前，該片土地已經(jīng)轉(zhuǎn)為國有土地，土地上房屋系城市房屋。按照該規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照城市房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)對張先生的房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償。



02獲得補(bǔ)償時應(yīng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)

    根據(jù)法釋（2011）20號《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條第二款之規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

    就一般情況而言，對宅基地的征收補(bǔ)償為土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，但是征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。對宅基地上的房屋進(jìn)行拆遷的，要按照建筑重置成本補(bǔ)償，宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，被征地拆遷農(nóng)戶所得拆遷補(bǔ)償以及政府補(bǔ)貼，能夠保障其選購合理居住水平的房屋。本案中張先生因房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未與拆遷人達(dá)成一致，并未簽署任何補(bǔ)償協(xié)議，土地補(bǔ)償費(fèi)也就無從談起。

圣運(yùn)律師建議

    最后，圣運(yùn)律師提醒您，集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的征收問題所涉及的法律法規(guī)紛繁復(fù)雜。若對征收補(bǔ)償不滿意或者遇到復(fù)雜的問題時，一定要委托專業(yè)律師來幫助您解決問題，律師介入后，可從申請政府信息公開入手，核實征地拆遷行為合法性，并以此開展一系列復(fù)議和訴訟。以此更好維護(hù)自身的合法權(quán)益，實現(xiàn)自身利益最大化。