實踐中,一些農村集體土地雖然已經被合法批準征收，但因沒有補償，房屋也一直由原住戶使用。多年后，房屋所在地被納入城市規劃區，此時再談征收補償，是參照《城市房屋拆遷管理條例》的相關規定，按照城鎮房屋進行拆遷補償？還是適用《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》的相關規定，按農村征地房屋補償安置標準予以補償?圣運律師今天為您解答！


案情概覽

    張先生系A省城郊區村民，20世紀90年代在村內宅基地上修建房屋，國土局向其頒發《集體土地建設用地使用證》，城鄉建設委員會向其頒發《鄉村房屋所有權證》，房屋類型為住宅。

    2000年張先生的房屋被政府征收，戶口也由農村戶口轉變為城鎮戶口，但是持有的兩證并沒有變更。2015年，該房屋因“城區改造”項目被列入拆遷范圍，張先生要求按照城市房屋拆遷補償安置標準對其房屋進行安置補償，拆遷人對其房屋按照《集體土地房屋拆遷管理暫行辦法》的規定進行補償。后來，張先生為了爭取合法權益請求律師介入。

法律分析
01按照城鎮房屋進行拆遷補償

 
    根據（2005）行他字第5號《最高人民法院行政審判庭關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》中規定，行政機關征用農村集體土地之后，被征用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權，房屋所在地已被納入城市規劃區的，應當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規定，對房屋所有權人予以補償安置。

    本案中張先生持有的《鄉村房屋所有權證》和《集體土地建設用地使用證》雖然一直未作變更，但是在因城鄉規劃納入拆遷范圍之前，該片土地已經轉為國有土地，土地上房屋系城市房屋。按照該規定，應當按照城市房屋拆遷補償安置標準對張先生的房屋進行安置補償。



02獲得補償時應扣除已經取得的土地補償費

    根據法釋（2011）20號《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條第二款之規定，征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

    就一般情況而言，對宅基地的征收補償為土地補償費和安置補助費，但是征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。對宅基地上的房屋進行拆遷的，要按照建筑重置成本補償，宅基地征收按當地規定的征地標準補償，被征地拆遷農戶所得拆遷補償以及政府補貼，能夠保障其選購合理居住水平的房屋。本案中張先生因房屋補償標準未與拆遷人達成一致，并未簽署任何補償協議，土地補償費也就無從談起。

圣運律師建議

    最后，圣運律師提醒您，集體土地轉為國有土地的征收問題所涉及的法律法規紛繁復雜。若對征收補償不滿意或者遇到復雜的問題時，一定要委托專業律師來幫助您解決問題，律師介入后，可從申請政府信息公開入手，核實征地拆遷行為合法性，并以此開展一系列復議和訴訟。以此更好維護自身的合法權益，實現自身利益最大化。