廣東省《中山市舊廠房升級改造實施細則》參與舊廠房改造需具備房地產開發資質，已于2020年12月起施行，有效期5年， 廣東省中山市人民政府關于印發中山市舊廠房升級改造實施細則的通知 中府規字〔2020〕11號 中府〔2020〕94號 火
廣東省中山市人民政府關于印發中山市舊廠房升級改造實施細則的通知
中府規字〔2020〕11號 中府〔2020〕94號
火炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、街道辦事處，市各有關單位：
現將《中山市舊廠房升級改造實施細則》印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市城市更新局反映。
中山市人民政府
2020年12月20日
廣東省中山市舊廠房升級改造實施細則
第一章 總 則
第一條 為進一步提高土地利用效率，拓展產業發展空間，助力制造業高質量發展，根據有關法律法規，國家低效用地再開發和省“三舊”改造等政策以及《中山市城市更新管理辦法》的規定，結合我市實際，制定《中山市舊廠房升級改造實施細則》。
第二條 《中山市舊廠房升級改造實施細則》所稱舊廠房，是指城鄉建成區內建成較早的工業生產、產品加工制造用房和直接為工業生產服務的附屬設施，以及工業物資存儲用房等。舊廠房用地包括工業用地和倉儲用地。
第三條 廣東省中山市舊廠房改造應當以有利于提高土地節約集約利用水平，促進傳統產業轉型升級;有利于完善公共服務，為創新發展提供動力;有利于提升城市形象;有利于發展和壯大集體經濟;有利于加快補齊基礎設施短板;有利于全面提升社會服務和管理水平為原則。
舊廠房改造以低效工業園區升級改造為重點，實行連片策劃、分類實施。
第四條 市城市更新主管部門統籌協調相關政策擬訂、規劃編制、項目審批等工作;市工業和信息化主管部門負責指導各鎮政府、區管委會、街道辦事處(簡稱“鎮街政府”)開展工業信息普查、低效工業園區范圍劃定，建立工業園區信息平臺等工作;市商務主管部門統籌確定項目準入產業和標準;市自然資源、住房城鄉建設、城管和執法、發展改革、農業農村、科技、生態環境、市場監管、稅務、應急管理等部門在各自職責范圍內負責相關工作。
各鎮街政府統籌組織本轄區工業信息普查、劃定改造范圍，單元計劃編制以及改造項目的具體實施和監督管理工作。
第二章 片區策劃
第五條 各鎮街政府結合土地權利人改造意愿，調查轄區擬改造范圍內土地房屋產權、建筑現狀、功能用途及進駐企業等情況，以0.5平方公里以上的連片街區為標準，以工業用地畝均稅收貢獻為主要參考，兼顧產業類型、年產值、從業人口、建筑現狀等情況，統籌劃定擬改造片區。
第六條 單元計劃應當結合國土空間規劃管控要求，銜接周邊區域的城市功能，整體自主平衡經濟指標，研究確定片區功能定位、管控要求、開發強度、交通組織、公共服務、生態空間等。編制單元計劃應同步編制城市設計。
單元計劃由鎮街政府組織編制，向社會公示不少于15日。公示期間由市城市更新主管部門組織專家論證和部門聯審。公示結束后，報市土地管理委員會審議，經市政府批準后實施。
第七條 根據單元計劃，市城市更新主管部門組織鎮街政府編制單元規劃草案，組織專家評審和部門聯審，進行社會公示不少于30日。公示結束后，連同城市設計一并報市國土空間規劃委員會審議，經市政府批準后實施。
在國土空間總體規劃出臺前，不符合土地利用總體規劃的改造項目，可報市招商引資領導小組研究解決。
第三章 項目實施
第八條 舊廠房改造可以采用權利人自主改造、政府整備改造、合作改造等方式分類實施。
第九條 權利人自主改造的，由鎮街政府組織權利人編制改造方案，經鎮街政府、市城市更新主管部門組織審查，報市政府批準后實施。
第十條 政府整備改造的，由鎮街政府組織編制改造方案，報鎮街政府審議、市城市更新主管部門組織審查、市土地管理委員會審議，經市政府批準后，由市自然資源主管部門組織公開出讓，確定土地使用權人實施改造。
第十一條 對城鎮開發邊界內、工業用地保護線劃定規劃范圍外的國有出讓工業用地，規劃為住宅、商服用途，土地權利人自行搬(拆)遷整理土地后交政府收回(收儲)的，由土地權利人與市土地儲備中心、鎮街政府簽訂收回協議，經市自然資源主管部門審查、市土地管理委員會審議，報市政府批準后收回土地使用權。
經批準后，先按照工業用地基準地價的1.2倍補償原土地權利人;待土地公開出讓后，按照出讓用地容積率2.5以下部分的出讓成交價款的50%，扣除已補償部分后，余款補償原土地權利人。土地公開出讓涉及競配建房等要求的，競配建部分不納入土地收益補償。
扣除上述土地收益補償款、按規定計提款以及市級分成后，出讓用地凈收益由市土地儲備中心與鎮街政府進行分配。其中，市土地儲備中心全額出資的，市土地儲備中心與鎮街政府按50% : 50%分配，鎮街政府全額出資的，市土地儲備中心與鎮街政府按20% : 80%分配。
村集體自愿申請將集體建設用地轉為國有土地后交政府以住宅、商服用途出讓的，可參照享受土地收益補償。
第十二條 村集體通過公開遴選市場主體進行村企合作改造的，在確定規劃管控要求的前提下，由鎮街政府指導村集體同步編制項目改造方案和招商方案進行公開遴選。
村企合作的改造方案，經公開征求意見、村集體表決、鎮街政府及市城市更新主管部門組織審查后，報市政府審批。公開征求意見時間不少于15日。項目涉及土地所有權或使用權變更的，須征得村集體成員會議2/3以上成員或者2/3以上戶代表簽名同意。
村企合作的招商方案，項目涉及土地使用權變更的，參照改造方案流程報批;其他情形按《廣東省農村集體經濟組織管理規定》執行。
第十三條 村企合作改造涉及土地使用權變更的，在招商方案獲批后由村集體通過市公共資源交易平臺參照《中山市舊村莊舊城鎮全面改造實施細則》第十八條規定的流程執行。
不涉及土地使用權變更的，由村集體按有關規定通過市農村集體“三資”管理服務平臺遴選合作企業。
第十四條 廣東省中山市參與村企合作舊廠房改造的市場主體應當具備以下基本條件：
(一)具有獨立法人資格且具有與項目相匹配的資金能力;
(二)涉及連片綜合改造的，自身或其控股股東應當具備相關房地產開發資質;
(三)自身或其控股子公司應具有工業園區開發經驗或曾作為“三舊”全面改造項目改造主體;
(四)近3年在國家、省、市信用信息系統沒有不良記錄;
(五)根據項目實際需要設置的其他條件。
允許組成聯合體參與競投，但聯合體成員數不得超過2家，聯合體成員至少有1家具備上述全部條件，聯合體成員均須具備上述第(四)項條件。
第十五條 村集體通過市公共資源交易平臺公開遴選市場主體進行合作改造的，參與的市場主體應當按照每個項目不低于1000萬元的標準繳納交易保證金。選定的合作企業交易保證金及相應利息轉為履約保證金，轉入鎮街政府指定賬戶，由鎮街政府、合作企業、監管賬戶開戶銀行、村集體共同監管。
第十六條 村企合作協議約定的主體，應當按照項目招商方案要求在項目所在地成立具有獨立法人資格的項目公司。
上述項目公司在完成供地手續之前，不得以任何直接或間接方式轉讓股權、變更股東;在完成供地手續之后，符合《中山市舊廠房升級改造實施細則》第十四條規定的市場主體須持有51%以上項目公司股份，且未經鎮街政府審查并報市政府批準，不得申請以任何直接或間接方式轉讓股權、變更股東。如村集體或其全資子公司持有項目公司股份的，扣除村集體或其全資子公司份額后，符合本細則第十四條規定的市場主體應持有項目公司剩余股份的51%以上。
第四章 鼓勵措施
第十七條 優化“三舊”改造標圖入庫地塊的管理：
(一)2009年12月31日前已實施建設，上蓋物占地比例符合建設用地規劃許可證、土地供應法律文書等載明規劃條件，或者用地容積率符合《工業項目建設用地控制指標》(國土資發〔2008〕24號)下限要求的，可以整宗用地標圖入庫。
(二)經土地權利人申請，改造宗地可以按照2009年12月31日前上蓋建筑物占比30%返算縮減入庫，其中土地權利人交政府改造的，入庫部分按規定享受土地收益補償;涉及財政獎勵的，以入庫部分面積占整宗用地的比例折算獎勵標準;涉及延長土地使用年限的，入庫占比超過80%可按整宗用地享受。
第十八條 項目用地面積達到0.667公頃(折10畝)以上的歷史用地，鼓勵通過“三舊”改造加快完善用地手續：
(一)歷史違法用地處理。對1987年至1998年形成的，按照5元/平方米的標準罰款處理;1999年至2009年形成的，按照占用農用地20元/平方米、占用農用地以外土地10元/平方米的標準罰款處理后，可直接辦理相關用地審批手續。
(二)完善建設用地手續。對用地面積達2公頃(折30畝)以上的村集體工業改造項目，2009年地類和最新土地現狀地類為建設用地的未完善手續集體用地允許按照項目范圍整體核算上蓋建筑物占比，并按建設用地地類完善建設用地手續。
涉及完善土地征收手續的，在提供有關歷史用地協議或被征地村集體同意材料的前提下，用地行為發生在2004年4月30日前，不再舉行聽證;用地行為發生在2007年8月30日前，不再辦理社保審核和安排留用地。
(三)建設用地供應管理：
1.對完善建設用地手續不涉及土地征收的，由本村集體使用的，可以登記到該村集體或其全資子公司名下;村集體2009年12月31日前與有關權利人簽訂用地協議的，在征得村集體成員會議2/3以上成員或者2/3以上戶代表同意后，以集體建設用地流轉的方式協議出讓給該權利人實施改造。
2.對完善建設用地及土地征收手續的，2009年12月31日前已簽訂征地協議、已按協議落實補償、已實施征地，且未因征地補償安置等問題引發糾紛、迄今被征地農民無不同意見的，可以按照用地發生時的土地管理法律政策落實處罰(處理)后按土地現狀(建設用地)完善征收手續。
對簽訂征地協議后發生轉讓行為的，在提供真實、完整的權益轉讓協議關系鏈條證明材料的前提下，以受讓人(目前實際權利人)作為改造主體(協議供地對象)，無需歷史征地協議簽署主體和補償款支付主體與目前實際權利人相一致。完善土地征收手續后，可采用協議出讓方式供地。原權利人為自然人的，應當供地到該自然人為股東且股份比例與原用地協議約定比例一致的項目公司。
3.村集體自愿申請將其集體建設用地轉為國有建設用地的，按照“舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地”辦理用地報批;完善用地審批手續后，可以協議出讓給該村集體或其全資子公司、或其與公開遴選確定的市場主體成立的合作公司、或其與公開遴選的合作主體約定作為改造主體的一方。
(四)對新建建筑面積達地塊可建建筑面積50%以上的“工改工”局部改造項目，可以按照“三舊”改造政策完善用地手續。保留的上蓋建筑物與土地使用權一并協議出讓給原權利人，上蓋建筑物殘值按市場評估價計入土地出讓價款。待用地完成改造并完善所有上蓋建筑物手續后，由鎮街政府將保留的上蓋建筑物殘值部分價款補助該項目升級改造。
第十九條 “工改工”全面改造項目，以及通過局部改造使整宗用地建筑容積率達到要求的工業項目，新建工業廠房(行政辦公和生活配套設施用房除外)同時滿足以下4項要求的，可以在項目竣工驗收后(綜合驗收備案)第二年起5年內(按自然年度)，視改造范圍內入駐企業的畝均效益作階梯式獎勵：
(一)項目用地不小于0.667公頃(折10畝);
(二)容積率不低于1.5且不高于3.5，建筑限高50米;
(三)新建工業廠房建筑首層高度不低于6米，二層以上樓層高度不低于4.5米;配建的車庫層高不低于2.8米且不高于3.5米。因特殊生產工藝需要，經市工業和信息化主管部門同意可作適當調整;
(四)新建工業廠房樓面活荷載設計標準值不低于4KN/m2。
其中，畝均貢獻30萬元以上不足40萬元的，每畝用地獎勵6萬元;以此為基礎，畝均貢獻每增加10萬元的，每畝用地增加獎勵3萬元。財政獎勵連續5年，不設獎勵封頂值。獎勵資金參照市、鎮街財政收入分成比例由市級和鎮街各自負擔，市級分擔部分由市財政通過轉移支付方式撥付鎮街，由所在鎮街政府獎勵給改造主體，功能類鎮街自行負擔獎勵資金。
如實施局部改造項目入駐企業難以單獨核算的，可按新建建筑面積與整宗用地建筑面積占比進行折算。
第二十條 對村集體自愿申請將集體建設用地轉為國有土地的“工改工”項目，土地出讓價款按規定計提農業土地開發資金后全額補償該村集體。村集體低效用地改造須留有一定比例的村集體物業，保障村集體長遠發展。
第二十一條 鼓勵分類整理土地、統一實施改造后按規定分割或分割銷售：
(一)“工改工”項目在整體規劃前提下，行政辦公和生活配套設施允許跨宗地集中設置、整體核算，與工業用房一并報建，不早于工業用房建設、驗收，或者與工業用房同步建設、同步驗收。
(二)對項目用地達到0.667公頃(折10畝)以上且符合第十九條關于工業廠房建設要求的國有土地上工業物業，可以按以下規定申請分割銷售：
1.產權人自持比例不得小于確權登記的總建筑面積51%，自辦理不動產(房產)登記之日起自持不少于15年。對引進優質產業項目的，經市招商引資領導小組研究確定，并與屬地鎮街政府簽訂監管協議的，可降低自持比例最低至20%。
2.分割或分割銷售部分的廠房應當符合獨立通行、獨立使用和消防安全要求，以幢或層為固定界線為基本單位，且幢和層的單元面積分別不小于2000平方米、500平方米。
3.行政辦公和生活配套設施用房不得獨立進行分割、分割銷售或抵押，但可以按照不高于廠房分割或分割銷售的比例，隨廠房一并分割、分割銷售或抵押。
4.受讓主體須為企業，受讓后自完成登記之日起5年內不得申請轉讓(在不動產證書附記項中注記清楚起止時限);已辦理分割銷售部分不得申請再次分割。
5.分割銷售的工業廠房、行政辦公和生活配套設施用房按不動產首次登記辦理。
6.涉及合作改造的，允許扣除補償給原權利人部分后計算自持比例。補償給原權利人部分可按不動產首次登記辦理。
第二十二條 廣東省中山市完成片區策劃后，舊廠房改造涉及連片綜合改造的，按以下規定執行：
(一)在保障工業用地保護面積不減少的前提下，“工改工”地塊可以與“工改住、商”地塊、舊村莊改造地塊等形成一個綜合改造單元。綜合改造項目須通過市公共資源交易平臺公開遴選改造主體。綜合改造用地功能結合現狀用地功能比例和經濟平衡測算在單元計劃中確定。
(二)通過“三舊”改造改作新型產業用地(M0)的項目，落實到控制性詳細規劃或單元規劃的，經市招商引資領導小組批準產業準入后、擬定改造方案按程序報市政府批準實施。單個項目用地面積應當不小于2公頃(折30畝)，原則不超過25公頃(折375畝)，容積率不低于3.5且不高于5.0。涉及土地價款、用地貢獻、分割銷售及項目監管等要求的，按照《中山市新型產業用地管理辦法》執行。
(三)對工業用地保護線劃定規劃范圍外、符合規劃、宗地面積不小于0.667公頃(折10畝)的國有工業用地，在按規定無償移交政府建設用地或建筑面積、補繳土地出讓價款并符合我市國土空間規劃技術標準與準則有關最小分割單元規定的前提下，允許土地權利人將用地改造為商服用途。村集體自愿申請將舊廠房用地轉為國有土地后，自主改造或與有關主體合作改造作商服用途的，參照前述規定執行。
第二十三條 對2009年12月31日前建成使用至今，地上建筑物(構筑物)基底面積達到用地面積1/3及以上，經屬地鎮街政府核實并出具意見，符合“三舊”改造要求、申請實施改造并按規定辦理相關手續的，視為非閑置土地，改造主體可憑經批準的規劃許可證、改造方案批復等到住房城鄉建設部門辦理施工報建手續。
第二十四條 根據經批準的改造方案，允許國有工業用地使用權人按法定最高使用年限變更出讓終止日期，按規定補繳土地出讓價款。經集體土地所有權人表決同意，由集體建設用地受讓方實施改造的，雙方可簽訂變更協議或重新簽訂合同，參照國有工業用地法定最高年限延長流轉年限并補繳地價款。
第二十五條 已取得不動產權證的工業用地，擬改造方向符合行業專項規劃或控制性詳細規劃、技術標準，滿足建筑物結構安全和消防、環保等要求，經批準用作以下用途，享受按原用途使用5年的過渡期政策，過渡期屆滿前6個月內可以申請以協議方式辦理用地手續：
(一)公共服務事業：教育、醫療、體育、養老社會福利機構等公共服務設施、公益事業項目。
(二)生產性及高科技服務業：互聯網+產業、研發設計、科技服務、信息服務、總部經濟、文化創意、現代物流、現代旅游、商務會展、金融服務等。
上述舊廠房微改造可憑經批準的改造方案批復辦理規劃、建設、消防、環保等行政審批及商事登記有關手續。
若項目無法繼續經營的，原用地單位可按原用途保留使用土地。
第五章 監督管理
第二十六條 建立健全城管和執法、自然資源、公安、住房城鄉建設、生態環境、市場監管、稅務、應急管理等多部門聯合執法機制，依法查處違法違規行為。對未完善用地手續、沒有合法報建手續的，分類采取違法用地查處、閑置土地處置、依法罰款或拆除措施，關停消防、安全等不達標，影響人民群眾生命安全的危舊廠房。建立落后產能企業甄別認定規則和落后產能企業清單，推進用水、用電、用能、排污權等差別化配置機制。對存在安全隱患、未限時整改、造成事故的，依法追究相關人員責任。
第二十七條 建立項目批后監管制度，對享受相關優惠政策的項目，在監管協議中明確動工、竣工時限，投入、產出、違約責任等內容。對違反法律政策規定或協議約定的，依法依規依約處置。
第六章 附 則
第二十八條 《中山市舊廠房升級改造實施細則》自2021年1月1日起施行，有效期5年。《中山市舊廠房全面改造實施細則(試行)》(中府〔2018〕57號)、《關于深入推進舊廠房改造促進高質量發展的實施意見》(中府〔2019〕65號)同時廢止。本細則實施前已按中府〔2019〕65號等批復改造方案的項目，涉及財政獎補的按原政策及其相關配套政策執行。本細則實施前有關政策與本細則其他規定不一致的，以本細則為準。
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內容審核：羅娟律師
來源：臨律-廣東省《中山市舊廠房升級改造實施細則》參與舊廠房改造需具備房地產開發資質，已于2020年12月起施行，有效期5年，
