遂寧市河東新區-棚戶區改造項目可行性研究報告，遂寧河東新區規劃， （一）項目實施主體遂寧市河東新區馬田棚戶區改造項目實施主體為河東開發建設投資本部。（二）項目批復該項目已經有權部門批復同意，具體批復情況如下：2022 年10 月31 日遂寧
（一）項目實施主體
遂寧市河東新區馬田棚戶區改造項目實施主體為河東開發建設投資本部。
（二）項目批復
該項目已經有權部門批復同意，具體批復情況如下：
2022 年10 月31 日遂寧市自然資源和規劃局發文建設工程規劃許可證建字第510900202200052號。建設用地規劃許可證地字第 2017116號。遂寧市重大事項社會穩定風險評估報告。遂寧市河東新區經濟發展局關于遂寧市河東新區馬田棚戶區改造項目節能評估審查的批復遂東區經投[2018]5 號。
遂寧市環境保護局關于遂寧市河東新區馬田棚戶區改造項目環境影響報告表的批復遂環評函[2018]10 號。遂寧市河東新區經濟發展局關于遂寧市河東新區馬田棚戶區改造項目可行性研究報告（代項目建議書）的批復遂東區經投[2017]18 號。
該項目存在可研批復出具時間早于環境影響評價、節能評估審查等其他合規性文件出具時間的情況，主要系該項目可研批復同時承擔了項目建議書的功能（即“代項目建議書”），公司依據項目建議書批復文件分別向相關部門申請辦理環境影響評價、節能評估審查等審批手續，因此導致可研批復出具時間早于其他合規性文件出具時間的情況。雖然該項目其他合規性文件出具時間晚于可研批復出具時間，但主管部門未對該項目的實質條件和內容進行重新審批或調整批復。
綜上所述，該項目合規性文件齊備，審批程序合規，經主管部門正式批復的合規性文件仍具有法律效力。
該項目存在《建設工程規劃許可證》辦理時間晚于項目開工時間的情況，主要系公司為保證重大民生工程如期開工、保障棚改拆遷戶基本權益、改善當地居民住房條件所致。該項目已開工的部分符合建設工程規劃，不涉及停工或違建的情況。根據《遂寧市城市管理行政執法局關于遂寧市河東新區馬田棚戶區改造項目的專項說明》，上述事項未涉及行政處罰，不構成重大違法違規。
（三）項目建設內容
項目建設地點位于遂寧市河東新區馬田村。該項目占地面積120,570.00 平方米，建筑面積為 306,632.00 平方米，其中地上建筑面積為 217,796.00 平方米，地下車庫建筑面積 88,836.00 平方米。地上建筑面積中住宅建筑面積 197,591.00 平方米，附屬商業建筑面積14,258.40 平方米。
該項目計劃拆遷 1,010 戶，拆遷戶均選擇實物安置，相關拆遷工作已全部完成，實際拆遷面積 89,017.10 平方米。項目拆遷補償標準為按照拆遷面積 1:1 的比例進行產權調換回遷。該項目新修住宅2,242 套，其中戶型面積 82 平米約 1,072 套，91.30 平米戶型約 810套，99.30 平米戶型約 360 套。
該項目不含商業獨棟，商業（底商）面積占比為 4.65%，配比較為合理。該項目已履行必要的審批程序，手續齊全，施工規范，不存在強拆強建等情況，新修住宅中的 2,225套已于 2018 年 2 月納入四川省及國家棚戶區改造計劃，剩余 17 套計劃納入遂寧市河東新區 2024 年棚戶區改造計劃。
該項目于 2019年 6 月開工建設，根據中共四川省委辦公廳、四川省人民政府辦公廳《關于“一票否決”和目標責任書事項清理結果的通知》（川委廳[2019]49 號）相關要求，自 2019 年起公司所在地政府未要求公司就此類項目與當地政府簽訂《目標責任書》，因此公司對該項目未與當地政府簽訂《目標責任書》。該項目取得中央補助資金3,630.00 萬元。
遂寧市河東新區范圍內棚戶區面積較大、居民安置需求量高，由于部分被征收人存在拆遷前單戶面積過大或一家多代、多個家庭共同居住在一套住房中的情況，亦有部分被征收人存在拆遷前人均居住面積較小而希望改善居住環境的需求，因此本著改善居民住房條件的原則，項目新修住宅數量大于拆遷戶數。
新修住宅中的2,225套已于2018年 2 月納入四川省及國家棚戶區改造計劃，剩余 17 套計劃納入遂寧市河東新區 2024 年棚戶區改造計劃。實物安置以外的其余住宅以略低于市場價格的方式優先向遂寧市河東新區轄區內的棚改項目拆遷戶銷售，若有剩余可向遂寧市其他區域內的棚改項目拆遷戶銷售，以縮短當地棚改項目拆遷戶征收安置過渡期。
（四）項目建設的經濟效益
1、項目投資概況
該項目總投資為 99,500.00 萬元，包括工程費用、工程建設其他費用（含土地購置費）、預備費用、建設期利息。
該項目拆遷工作由遂寧市河東新區管委會統一組織實施，同時承擔全部拆遷費用。該項目拆遷工作已全部完成，項目業主不承擔拆遷成本，項目總投資中不包含拆遷費。
該項目建設地點位于遂寧市河東新區馬田村，占地面積120,570.00 平方米，不涉及占用農用地、耕地的情況。項目用地已開工，符合當地土地利用總體規劃。項目用地所屬地塊已經依法進行了用地預審，目前尚未辦理權證。項目用地性質為出讓地、取得方式為招拍掛、出讓金金額 18,085.00 萬元已納入項目總投資。
該項目總投資 99,500.00 萬元，扣除土地出讓金后的總投資金額為81,415.00 萬元。本次資金中的 50,000.00 萬元擬用于項目建設，用于項目建設的資金占扣除土地出讓金后的項目總投資比例為 61.41%，未超過 70%，符合《國家發展改革委辦公廳關于充分發揮企業債券融資功能支持重點項目建設促進經濟平穩較快發展的通知》（發改辦財金[2015]1327 號）等相關文件的規定。
2、經濟效益分析
（1）住房銷售收入
該項目新建住宅建筑面積197,591.00平方米，合計新建住房2,242套。其中，用于實物安置的住宅面積 89,017.10 平方米，超出免費實物安置面積的，需棚改戶以略低于市場的價格購買。剩余住宅面積108,573.90平方米擬以略低于市場價格的方式優先向遂寧市河東新區轄區內的棚改項目拆遷戶銷售，若有剩余可向遂寧市其他區域內的棚改項目拆遷戶銷售。
綜合考慮戶型、容積率等因素，通過安居客、房天下等網站對該項目所在區域大中型社區及周邊類似住宅房源進行調查，區域內有代表性的普通新建商品房住宅房源包括：“優筑·河東天驕院”樓盤住宅銷售均價約 0.88 萬元/㎡、“邦泰云璽”樓盤住宅銷售均價約 0.95 萬元/㎡、“中梁大唐·壹號院”樓盤住宅銷售均價約 0.85 萬元/㎡等；區域內有代表性的棚改安置房住宅房源包括：“聯福家園小區”棚改安置房二手房掛牌均價約 0.72 萬元/㎡、“小康安置小區”棚改安置房二手房掛牌均價約 0.48 萬元/㎡、“慈音寺小區”棚改安置房二手房掛牌均價約0.62 萬元/㎡等。
該項目剩余建設期為 2 年，住房建成后分 2 年銷售完畢。通過選取項目周邊現有房價水平作為參考，并根據該項目的目標消費群體、建設成本、容積率等因素估算，考慮該項目相關住房具有一定的安置屬性，預計住房銷售單價為 0.70 萬元/平方米。預計債券存續期內住房銷售收入 76,001.73 萬元。
（2）配套商業銷售收入
該項目配套商業（底商）建筑面積 14,258.40 平方米，全部由項目業主自行安排以市場價對外銷售。通過安居客、房天下等網站對該項目所在區域大中型社區及周邊類似商鋪房源進行調查，區域內有代表性的商鋪房源包括：“邦泰·東湖上院”樓盤商鋪門面銷售均價約 1.86-2.11 萬元/㎡、“中鐵尚城驪苑”樓盤商鋪門面銷售均價約 2.02萬元/㎡、“金科集美嘉悅”樓盤商鋪門面銷售均價約 1.60 萬元/㎡等。
該項目剩余建設期為 2 年，配套商業建成后分 5 年銷售完畢。綜合考慮該項目良好的地段以及較好的發展前景，配套商業單價在第 3 年至第 7 年按 1.20~1.35 萬元/㎡預測（平均每年單價增長 3%）。
（3）停車位銷售收入
該項目新建停車位 2,455 個，全部由項目業主自行安排以市場價對外銷售，銷售對象為該項目住宅和商鋪的業主方，單個停車位面積約 30 ㎡。通過安居客、房天下等網站對該項目所在區域大中型社區及周邊類似停車位進行調查，該項目周邊“中鐵龍城”、“東城綠洲”、“凱麗濱江”等樓盤停車位折合每平方米的銷售價格約 0.42-0.65 萬元。
該項目剩余建設期為 2 年，停車位預計在項目建成后分 5 年銷售完畢。結合該項目周邊樓盤停車位每平方米銷售均價情況，預計該項目停車位每平方米銷售單價為 0.4 萬元/㎡，按照單個停車位面積約 30 ㎡計算，預計銷售單價為 12.00 萬元。停車位單價在第 3 年至第 7 年按 12.00~13.51 萬元/個預測（平均每年單價增長 3%），預計債券存續期內停車位出售收入 31,309.90 萬元。
綜合考慮該項目運營過程中所產生的的經營成本（管理費用、銷售費用和其他費用）以及稅金及附加（城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等）。
（4）項目收益壓力測試
按照“去除定價增長率”、“去除定價增長率后定價下浮 10%”、“去除定價增長率后定價下浮 20%”、“去除定價增長率后定價下浮 30%”四種方式對遂寧市河東新區馬田棚戶區改造項目的項目收益進行壓力測試。
按照“去除定價增長率后停車位銷售價格下調為 10 萬元”、“去除定價增長率后停車位銷售價格下調為 8 萬元”兩種方式對遂寧市河東新區馬田棚戶區改造項目的項目收益進行壓力測試。在上述兩種情況下，遂寧市河東新區馬田棚戶區改造項目項目凈收益均能夠覆蓋該項目總投資。
（五）項目資金來源及落實情況
該項目估算總投資 99,500.00 萬元，其中項目資本金 49,500.00萬元，資本金比例為 49.75%，已足額到位。資金缺口 50,000.00 萬元，擬通過本次債券向市場融資 50,000.00 萬元用于該項目的建設。
（六）項目實施情況
該項目于 2019 年 6 月開工建設，建設期為 36 個月。因前期工作開展較慢，資金籌集等原因，導致工程進度不及預期。截至 2023年 9 月末，遂寧市河東新區馬田棚戶區改造項目已投資金額約為30,905.00 萬元，占總投資的比重為 31.06%。該項目預計完工時間為 2026 年 3 月末，剩余建設期約為 2 年。
（七）項目建設的必要性
棚戶區改造既是重大民生工程，也是重大發展工程，可以有效拉動投資、消費需求，帶動相關產業發展，推進以人為核心的新型城鎮化建設，破解城市二元結構，提高城鎮化質量，讓更多困難群眾住進新居，為企業發展提供機遇，為擴大就業增添崗位，發揮助推經濟實現持續健康發展和民生不斷改善的積極效應。
《國家新型城鎮化規劃（2014—2020 年）》提出：城鎮化是伴隨工業化發展，非農產業在城鎮集聚、農村人口向城鎮集中的自然歷史過程，是人類社會發展的客觀趨勢，是國家現代化的重要標志。按照建設中國特色社會主義五位一體總體布局，順應發展規律，因勢利導，趨利避害，積極穩妥扎實有序推進城鎮化，對全面建成小康社會、加快社會主義現代化建設進程、實現中華民族偉大復興的中國夢，具有重大現實意義和深遠歷史意義。
加快棚戶區改造是新型城鎮化的重要組成部分，可以將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建，以全新的城市功能替換功能性衰敗的空間，促使其重新發展和繁榮。實施棚戶區改造不僅能改善群眾的居住條件，體現以人為本的新型城鎮化理念，還能完善城市功能、改善城市環境，集約利用土地，提升城鎮綜合承載能力，推進城鎮化健康發展。
從現實情況看，遂寧市絕大多數城市棚戶區舊住宅房屋密度大，建成使用時間久，破損嚴重，基礎設施不足，幾乎沒有配套的公共給水、排水、供氣等設施，特別是消防安全和治安隱患突出，居住條件和環境狀況急需改善，群眾的呼聲也日益強烈。解決這些群眾的居住和生活困難問題，是各級黨委、政府義不容辭的責任。
遂寧市河東新區馬田棚戶區改造項目通過利用位置優勢，建造現代化居住社區，有助于遂寧市和諧社會的構建，改善提高了棚戶區居民人居環境。另外，遂寧市河東新區馬田棚戶區改造項目可以促進遂寧市河東新區城市發展、盤活土地資產，實現城市土地集約高效利用。
遂寧市河東新區馬田棚戶區改造項目建成后，可實現部分住房銷售、配套商業銷售、地下車位銷售等收入。項目建設將增加就業機會，帶動周邊商業發展，具有良好的經濟效益。另外，該項目是遂寧市河東新區重大民生項目，項目的實施將大大減少居民出行上的不便，極大地提高生活質量，還可以發展社會公共服務、加強社會管理、推進平安社會建設，是擴內需、惠民生、保穩定的重要結合點，具有良好的社會效益。
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>內容審核：石珊律師
來源：頭條-遂寧市河東新區-棚戶區改造項目可行性研究報告，，遂寧河東新區規劃
