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臨街住宅改商鋪動遷補償?農村臨街進行商業(yè)活動的房屋就是“住改非”房屋嗎：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

一、農村臨街進行商業(yè)活動的房屋是不是“住改非”房屋

農村的臨街進行商業(yè)活動的房屋是不是住改非房屋要依據房屋原本的性質而定，如果是住宅的，并且取得營業(yè)執(zhí)照的，就是住改非房屋。

“住改非”合法嗎

物權權能之一就是使用權。房屋所有權人可以根據自身生產生活的需要，自行決定如何使用自家房屋。既可自用，也可以租給他人使用;既可以用于居住，也可以用于生產經營。目前，我國還沒有法律法規(guī)規(guī)定禁止將住房改作生產經營用房，只是有些地方規(guī)定住改非前需征得相鄰權人的同意后，方能辦理相關生產經營手續(xù)。根據“法無明文規(guī)定即可為”的民事行為規(guī)則，在不損害他人利益、公共利益和不違反法律法規(guī)強制性或禁止性規(guī)定的前提下，辦理住改非是合理合法的，并且它還能進而充分發(fā)揮其物權效能。

“住改非”既然是合理合法的，那它又該如何認定呢?在認定住改非時，我們需要從多個方面進行綜合考量。

第一、營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛(wèi)生許可證等。這些證照能直觀地反映出生產經營主體和地點，簡單明了地顯示出待征房屋的實際用途。拆遷律師提醒大家要注意的是，當登記注冊地和實際經營地不一致時，應當以實際經營地為準。

第二、完稅憑證。通常而言，生產經營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應當提供免稅證明)可以說明有生產經營活動，從事著生產經營活動的住房當然屬于住改非。

第三、租賃手續(xù)。對外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開出的發(fā)票類票據、納稅憑證等。

第四、房屋實際使用現狀。有些房屋雖然沒有辦理相關證照，但確實用作了辦公或生產經營;而有的房屋，盡管證照登記地就在該房屋內，卻沒有在此辦公或生產經營。前者應*同住改非，后者則不能享受住改非待遇。所以，征收單位需要按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條之規(guī)定，調查登記房屋用途。

第五、經營時間。有些被征收人事先得到消息，居住地馬上要征收了，為多些補償，才將住宅改作生產經營，此類房屋不能要求按照住改非補償。凡是生產經營行為應當是持續(xù)存在了一定時間的，只有達到一定年限方可。

二、住改非”房屋的征收補償如何認定

“住改非”是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢，改變自己的住宅為商鋪進行經營。根據《國務院辦公廳關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》第四條之規(guī)定“對拆遷范圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償”;以及住建部公布的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條第二款之規(guī)定“被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估?！北景阜ㄔ赫J定以營業(yè)年限為界定因素，再將兩部分的補償數額合計計算，合理合法，切實地避免了原告的合法權益受到侵害。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條對征收補償內容作出的規(guī)定，經營用房比住宅用房要額外補償因征收房屋造成的停產停業(yè)損失。以及第十九條第一款之規(guī)定“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格?！币话銇碚f，經營性用房的單價相對較高，此部分拆遷補償價格評估的準確與否，直接影響到拆遷當事人的利益。

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