為維護拆遷當事人的合法權益，并推動城市的舊城改造工作，確保商服用房拆遷補償評估結果的客觀、公正，估價人員、相關管理部門與行業協會需要做好如下幾點：

1、重視商服用房拆遷補償評估的評估方法

⑴ 盡可能地采用多種評估方法。

⑵ 評估采用市場比較法時，必須有3個以上可比實例?？杀葘嵗仨毷墙浀闷鸷瞬榈膶嵗皇枪纼r人員杜撰的假例。

⑶ 報告采用收益法評估時，應審查年凈收益的可靠性，報酬率、資本化率的準確性以及收益年限的正確性。

年凈收益確定的主要依據應該是估價對象及其類似商服用房的出租合同中約定的市場租金。

報酬率與資本化率最好采用市場提取法求取，即采用同類用途商服用房客觀租金、售價、收益年限、收益值等數據計算得出的報酬率和資本化率。因為通過市場提取法得出的上述參數具備較強的客觀性與說服力。

出讓土地上的商服用房，其收益年限應定為土地出讓年限與已用年限之差。由于土地屬于劃撥的商服用房的交易價格應為補交出讓金后的價格，而商服用房所用土地出讓金補交年限一般為40年，所以土地屬于劃撥的商服用房拆遷評估中的收益年限，也應定為40年。

⑷ 采用成本法、路線價法評估時，應關注地價評估方法的正確性與地價對應的年限、建筑物重置價格的內涵及求取方式、建筑物成新率的確定方式等。

⑸提倡在條件允許的情況下多運用路線價法。在采用路線價法評估土地屬于劃撥的商服用房拆遷補償價格時，土地使用年限也應定為40年。

⑹除屬于在建工程的商服用房的拆遷補償價格，可以按照拆遷商服用房原規定用途，采取假設開發法進行評估之外，其他類型與性質的商服用房拆遷補償價格的評估由于不能改變其當期用途，因此不應采用假設開發法。

2、各地政府或行業協會應定期發布各類商服用房報酬率和資本化率的標準值。

3、各地政府應加強依法對商服用房出租征收房產稅、收益金的工作，并對商服用房轉讓征收增值稅。這不僅可以增加政府的財政收入，減少國有資產的流失，增加政府基礎設施建設、廉租房建設、舊城改造等投資能力，而且可以降低商服用房產權人、承租人對商服用房拆遷收益過高的心理預期。

當前商服用房拆遷補償中所出現的糾紛，既有估價人員對有關理論、方法理解不一致的原因，也有估價人員業務水平不高的原因，還有由于長期沒有依法對商服用房產權人、承租人出租、轉租、轉讓征收房產稅、收益金、增值稅，從而導致商服用房產權人、承租人對商服用房拆遷的補償預期過高的原因等等。對于造成這些問題的各種原因，我們應分門別類地研究解決。

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內容審核：王學棉律師

來源：中國法院網-房屋拆遷評估中的建議，房屋拆遷評估中的建議