2010年3月，遼寧省某市城鄉建設管理局根據拆遷人該市土地儲備中心的申請，頒發了拆許字(2010)第12號房屋拆遷許可證，對委托人王先生房屋所在區域實施拆遷。

拆遷人在未與被拆遷人協商的情況下，指定本市某評估公司對上述區域房屋進行評估，經評估王先生占地面積為80平米的商品房的市場價值為人民幣15.3萬元。2011年8月15日，王先生收到上述評估報告，但其認為拆遷人選定該評估機構未與被拆遷人協商，且房屋評估價值嚴重低于市場價值。由于未能就拆遷補償安置問題與拆遷人協商一致，2012年3月，拆遷人向市城鄉建設管理局申請裁決。2012年4月15日，市城鄉建設管理局作出拆裁字(2009)018號《城市房屋拆遷裁決書》。

被拆遷人王先生不服該行政裁決，向人民法院提起行政訴訟，以拆遷人選定該評估機構未與被拆遷人協商，且房屋評估價值嚴重低于市場價值為由，請求撤銷上述行政裁決。

【辦案點睛】：

本案拆遷許可證頒發時間為2010年。2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》以及與之配套的《國有土地上房屋評估辦法》得以頒布實施，對國有土地上房屋評估程序細化。依照法不溯及既往的原則，后面的規定是不能適用到前項具體行政行為。因此本案的考察重點為拆遷評估的時間。如在《條例》頒布之后實施，則應當適用《條例》及《辦法》的細化程序已經其中的補償標準。但如果在《條例》頒布前實施，則不能適用《條例》和《辦法》的規定。

事實上，我國的拆遷補償標準直到《條例》頒布后，才真正市場化。條例中規定，“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”。因而，本案主張的價值低，應當是參照市場價值而言。條例中規定，“本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。”本案被告已經在《條例》取得了拆遷許可，頒布前取得拆遷許可，因而只能適用《城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷估價指導意見》的規定，不能適用《條例》、《辦法》的規定。

根據民事訴訟法及行政訴訟法對證據形式的相關規定可知，評估公司出具的評估報告應屬于鑒定結論的一種。因此行政機關在訴訟過程中如欲將評估報告作為證據使用，則該評估報告必然應符合證據規則中對鑒定結論的要求，即程序合法、形式合法、內容合法，三者缺一不可。對此，《最高人民法院〈關于行政訴訟證據若干問題〉的規定》第六十二條規定，對被告在行政程序中采納的結論，原告或者第三人提出證據證明鑒定人不具備鑒定資格，鑒定程序嚴重違法，鑒定結論錯誤，不明確或者內容不完整的，人民法院不予采納。綜上可知：在審理拆遷行政案件中，拆遷當事人對房屋拆遷管理部門采納的房屋價格評估報告提出證據證明該評估報告屬于鑒定結論性質的證據材料。倘若原告或者第三人存在評估程序嚴重違法的，比如本案的單方委托情形，人民法院應不予采納。

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