一、國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償包含哪幾個(gè)部分

依據(jù)我國(guó)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，國(guó)有土地上房屋征收拆遷補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目應(yīng)該包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、臨時(shí)安置的補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償?shù)取?/p>

相關(guān)法律規(guī)定

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第十八條　征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條　對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

二、城市房屋拆遷的一般程序

(一)申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證

城市房屋拆遷首先應(yīng)當(dāng)獲得被拆遷房屋的土地使用權(quán)。拆遷人按規(guī)定向有關(guān)政府規(guī)劃管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)審查符合條件的，由規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷房屋的地域范圍。同時(shí)，由規(guī)劃管理部門通知被拆遷人停止房屋及其附屬物的改建、擴(kuò)建等工程。

(二)編制拆遷計(jì)劃和方案

拆遷人在獲得土地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)毓才沙鏊头抗芩洸疬w范圍內(nèi)的常住人員及其房產(chǎn)狀況，對(duì)被拆遷人進(jìn)行逐一采訪，摸清要求，并分類做好記錄。拆遷人再根據(jù)核實(shí)的情況和國(guó)家、地方有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定，編制出詳細(xì)的拆遷計(jì)劃和方案。

(三)申領(lǐng)拆遷許可證

國(guó)家對(duì)房屋拆遷實(shí)行許可制度。拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。拆遷人申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;建設(shè)用地規(guī)劃許可證;國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;拆遷計(jì)劃和拆遷方案;辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查;經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

房屋拆遷許可證是拆遷人獲得許可從事房屋拆遷活動(dòng)的法律憑證，只能對(duì)指定的項(xiàng)目在一定時(shí)間和一定范圍內(nèi)有效。拆遷人必須在房屋拆遷許可證規(guī)定的范圍內(nèi)從事拆遷工作，不得擅自擴(kuò)大或縮小，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)完成拆遷工作，不得擅自延長(zhǎng)。由特殊原因需要變更拆遷范圍和拆遷期限時(shí)，拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向房屋拆遷主管部門報(bào)告、說(shuō)明原因和理由，并得到拆遷主管部門的許可。

(四)發(fā)布拆遷公告

房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管路部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

房屋拆遷公告一般張貼于拆遷范圍內(nèi)及周圍較為醒目、易于為公眾閱讀的地點(diǎn)，對(duì)于規(guī)模較大的拆遷，應(yīng)登載在當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙上。通過(guò)發(fā)布房屋拆遷公告，使被拆遷人在正常情況下有可能了解城市建設(shè)的進(jìn)程，了解拆遷有關(guān)的法律和政策，了解其應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利和義務(wù)，積極爭(zhēng)取被拆遷人的支持和配合，減少拆遷工作中不必要的麻煩和糾紛。房屋拆遷公告的內(nèi)容主要包括：建設(shè)項(xiàng)目的名稱、拆遷人、拆遷時(shí)間、拆遷范圍、拆遷的實(shí)施單位及其他需要讓被拆遷人了解的有關(guān)事項(xiàng)。

另外，拆遷范圍確定后，由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷主管部門通知房地產(chǎn)有關(guān)部門暫停辦理房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)予、出租、調(diào)配等手續(xù)。通知房屋拆遷所在地公安部門暫停辦理向拆遷范圍內(nèi)遷入居民戶口和居民分戶。因出生、軍人復(fù)轉(zhuǎn)退、婚嫁等確需入戶或分戶的，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)后，由公安部門辦理手續(xù)后回復(fù)房屋拆遷主管部門。

(五)簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

拆遷公告發(fā)布后，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。房屋的所有人和使用人是同一人的，拆遷人只與房屋的所有人簽訂房屋拆遷協(xié)議。但如果房屋的所有人與使用人不是同一人的，拆遷人需要分別與所有人和使用人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。該協(xié)議在性質(zhì)上屬于民事合同的范疇，一般包括以下條款：

(1)補(bǔ)償方式，即選擇貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

(2)補(bǔ)償金額。

(3)原房狀況及產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、樓層、戶型、結(jié)構(gòu)、位置和建筑面積。

(4)結(jié)算方式。

(5)搬遷過(guò)渡方式。

(6)搬遷期限與過(guò)渡期限。

(7)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付的告知方式。

(8)違約責(zé)任與糾紛解決辦法。

(9)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議變更條件。

(10)當(dāng)事人雙方認(rèn)可的其他條款。

此外，有房屋產(chǎn)權(quán)證或經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的用作產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋平面圖，應(yīng)作為協(xié)議附件。

根據(jù)《城市房屋拆遷管理規(guī)定》的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，可以到公證機(jī)關(guān)辦理公證，并到房屋拆遷主管部門備案。房屋拆遷主管部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。

(六)實(shí)施拆遷

拆遷人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)完成拆遷任務(wù)。搬遷結(jié)束后，拆遷人應(yīng)向被拆遷人出具包括被拆遷房屋所有人姓名或者名稱、房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、地點(diǎn)、面積、搬遷時(shí)間等內(nèi)容的搬遷驗(yàn)收單。對(duì)完成搬遷后的房屋斷水、斷電、斷熱、斷氣，組織房屋拆除工作。拆遷人無(wú)正當(dāng)理由超過(guò)規(guī)定的拆遷期限或者擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，由房屋拆遷主管部門對(duì)拆遷人予以警告，并可以處以罰款。

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內(nèi)容審核：李娜娜律師

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