拆遷估價的方法主要是什么，一、拆遷估價的方法主要是什么1、重置成本法重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求5月1日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建
重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求5月1日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應的折損率(70%或80%等)。
成本法在以前就運用相當廣泛，土地價值，房屋價值都可以運用成本法進行評估，但現在590號令以及建設部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。
2、收益法在590號令當中有相關的要求，如果用于生產經營則對于其生產經營的評估要運用收益法，其實就是預估一下未來預期收益，選取適當的資本化率來體現，把資本投入到不動產所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產房屋、土地投入到相關的收益當中所產生的利潤率。
收益法主要評估一些在實踐當中進行實際生產經營的商業性質的主體，一些勞動附加值比較大的勞動密集型行業、專利技術性可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業，原則上對其行業企業應按照收益法進行實際評估。
收益法在實踐的過程中運用不是很多，評估公司不涉及收益法部分，評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。
3、市場比較法需要注意的是，參照類似的房地產市場價值，意思就是要根據同區位、同地段、同性質(國有、集體)、同用途(商業、工業、住宅)，商品房包括住宅和商業用途。在實踐的過程中需要注意屬于什么用地，要參考附地范圍相同性質的用地價值，主要是參照類似房地產市場的價值。
4、假設開發法假設開發法在實踐中運用不多，例如開發商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設開發法來進行實際評估，開發商需要土地利用實際開發，土地開發后目的可能作為商業、住宅，也有可能是廠房，需要運用土地開發滿足主體要件。所以要預估出土地開發后的價值，扣除相應的稅費、土地利用后相應的損耗等所體現出的市場價值。
很多中小型企業都希望適用假設開發法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發商購買后沒有實際利用，還在申請審批規劃等文件的時候，占用土地的行為就應該運用假設開發法來進行評估。例如，唐山某鋼鐵企業，企業進行外遷，與政府進行協商如何評估剩余土地的價值，必須運用假設開發法來評估土地使用權的價值，實踐當中運用相對較少。
5、基準地價修正法基準地價修正法主要是評估土地在進行實際區位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數以及修正出來最后的價值，在實踐當中應用不是很廣泛。
二、拆遷評估估價特點1、估價數量大城市拆遷往往是由于舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎設施等而引起，隨著我國城市建設的不斷加快，必不可少地發生大規模城市房屋拆遷。由于拆遷數量大、待拆遷的戶數多，由此帶來的拆遷估價數量很大，少則一、二棟，多則成片乃至一個或多個小區。
2、涉及面廣，社會影響大拆遷房屋既有居民個人房屋，也有機關企事業單位房屋；既有住宅用房，也有商業用房、辦公用房、生產用房；既有獨立產權用房，也有共有產權用房。從企事業單位來說，拆遷不僅涉及到企事業財產的補償問題，而且涉及到企事業單位的生存和職工家庭的生活問題。從居民個人來說，房屋仍是當今我國大多數成市居民的最大財產。因此，城市房屋拆遷估價涉及到千家萬戶的切身利益，所產生的社會影響很大。
3、估價對象復雜，需要協調各種關系相對于其他目的的估價，拆遷估價的對象比較復雜，一個拆遷項目往往包括住宅、商鋪、辦公樓、車庫、構筑物等不同類型物業，導致估價方法的選擇存在較大難度。同時，一次估價中還會面對大量的房屋，面對拆遷人和眾多的被拆遷人，由于各自對自身利益的維護，會出現不同的意見，導致估價的重要工作之一是協調各種利益關系。
4、補償價格關聯性強就同一城市而言，同一時期同一地段同種類型房屋的拆遷補償價之間，同一時期同一地段不同類型房屋的拆遷補償價之間，同一時期不同地段同種類型房屋的拆遷補償價之間都具有價格相互關聯性。如果忽視了這種關聯性，就可能引發拆遷沖突。
三、拆遷評估流程關于房屋征收的評估流程，選定機構、簽訂合同、實地評估、公示解釋、交付報告、申請復核、申請鑒定，每一個環節被征收人都可以參與，每一個環節都是法定要求必不可少。對于目前屢屢出現的拆遷糾紛來說，公開、透明，各方充分參與的程序設計顯得更重要。
同時，為公開、透明、各方充分參與提供一個科學可行的平臺和渠道，也是應了發展之需。同時，通過新的渠道，新的評估辦法，市場化的操作，將每一個環節都公開、透明，并充分利用市場化的處理模式，實現多元化的補償，讓拆遷雙方實現共贏。這是民生所需，亦是發展所期。
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