一、房屋拆遷估價(jià)出臺(tái)經(jīng)過

我們知道，與1991年6月1日實(shí)施的國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相比，2001年在對(duì)原條例修改時(shí)的最大改變點(diǎn)之一，引入了房屋拆遷評(píng)估機(jī)制。根據(jù)2001年11月1日實(shí)施的《國(guó)務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”。

與之配套的建設(shè)部2003年12月1日發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第三條規(guī)定，本意見所稱城市房屋拆遷估價(jià)是指“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估”。

同時(shí)，各省、市、自治區(qū)，乃至各地級(jí)市和部分縣，紛紛出臺(tái)了關(guān)于房屋拆遷估價(jià)的專門規(guī)則，這樣，我國(guó)房屋拆遷估價(jià)體系基本建立。本文討論的是估價(jià)報(bào)告的屬性問題和價(jià)值作用。

二、估價(jià)報(bào)告的屬性

1、拆遷估價(jià)屬于房地產(chǎn)估價(jià)。

房屋拆遷估價(jià)是對(duì)被拆遷房屋價(jià)值進(jìn)行綜合判定的行為，從而為補(bǔ)償安置提供協(xié)調(diào)、行政裁決及判決依據(jù)。房屋拆遷估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)的下位概念，根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，房地產(chǎn)估價(jià)是專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。故筆者認(rèn)為，房屋拆遷估價(jià)規(guī)則服從房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)則，兼有自身特點(diǎn)，從該意義上看，許多地方拆遷估價(jià)人為的附加條件，如非要用所謂的政府公布的區(qū)位價(jià)加重置價(jià)得出房屋價(jià)值，與房地產(chǎn)估價(jià)要求完全按照市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估顯然設(shè)置的障礙不合法。

2、拆遷估價(jià)報(bào)告在裁決和訴訟中作為證據(jù)使用

目前認(rèn)為，估價(jià)就是房屋價(jià)值的鑒定結(jié)論。所謂鑒定結(jié)論是指接受委托或者聘請(qǐng)的具有專門知識(shí)或技能的人根據(jù)所提供的材料，依據(jù)科學(xué)知識(shí)對(duì)案件中的有關(guān)專門性問題所作的分析、檢驗(yàn)、鑒別和判斷作出的書面意見。從拆遷估價(jià)特點(diǎn)中不難得出，其就是房地產(chǎn)估價(jià)師通過估價(jià)報(bào)告形式出具房屋價(jià)值的書面結(jié)論，根據(jù)《行政訴訟法》第三十條第一款立法精神，鑒定結(jié)論屬于七種證據(jù)其中之一。

證據(jù)是指用以證明案件事實(shí)的一切材料和事實(shí)。客觀性、關(guān)聯(lián)性和合法性是證據(jù)必備特征。拆遷估價(jià)報(bào)告作為行政裁決和行政訴訟的證據(jù)使用，那就按照證據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定和判別。

三、救濟(jì)途徑

1、 行政程序中救濟(jì)。

在房屋拆遷這一行政行為主導(dǎo)地位活動(dòng)中，當(dāng)拆遷當(dāng)事人對(duì)于房屋拆遷估價(jià)報(bào)告不服的，可以按照《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第19條至23條規(guī)定進(jìn)行維權(quán)，具體如下：拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程；拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估；拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告；拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)專家委員會(huì))申請(qǐng)技術(shù)鑒定；估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

當(dāng)然，在現(xiàn)實(shí)中，幾乎很少有人按照以上設(shè)計(jì)的不服估價(jià)結(jié)論途徑進(jìn)行救濟(jì)，原因是多方面的，拆遷已成為政府化行為，政府控制著包括建設(shè)部門、物價(jià)部門、房屋管理部門、估價(jià)公司等諸多單位，復(fù)核和申請(qǐng)重新估價(jià)都是政府掌控下的事，被拆遷人雖然心里不服估價(jià)報(bào)告，苦于救濟(jì)無門，只能任憑拆遷管理部門依據(jù)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置裁決。前些日子，筆者在全國(guó)律師協(xié)會(huì)拆遷條例修改研討會(huì)上呼吁今后房屋征收條例出臺(tái)后，估價(jià)不公平、不合理的問題應(yīng)該有配套立法予以解決。

2、 司法程序中救濟(jì)。

也就是訴訟過程中申請(qǐng)重新鑒定，即重新估價(jià)，法院委托估價(jià)相對(duì)而言公正許多，司法鑒定的法律制度是比較完善的。在行政訴訟中，被告在行政程序中采納的證據(jù)存在問題，如屬于嚴(yán)重違反法定程序收集的證據(jù)，或者鑒定結(jié)論錯(cuò)誤、不明確、不完整，難以判斷案件事實(shí)，這類證據(jù)不能采納。被告拆遷管理部門是把房屋拆遷估價(jià)報(bào)告作為被訴裁決行為證據(jù)，依據(jù)錯(cuò)誤的鑒定報(bào)告當(dāng)然會(huì)導(dǎo)致行政裁決被撤銷。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：　原告或者第三人有證據(jù)或者有正當(dāng)理由表明被告據(jù)以認(rèn)定案件事實(shí)的鑒定結(jié)論可能有錯(cuò)誤，在舉證期限內(nèi)書面申請(qǐng)重新鑒定的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許；第六十二條規(guī)定：對(duì)被告在行政程序中采納的鑒定結(jié)論，原告或者第三人提出證據(jù)證明有下列情形之一的，人民法院不予采納：（一）鑒定人不具備鑒定資格；（二）鑒定程序嚴(yán)重違法；（三）鑒定結(jié)論錯(cuò)誤、不明確或者內(nèi)容不完整。由此可見，當(dāng)人民法院認(rèn)為，符合以上條件，可以賦予拆遷人、被拆遷人申請(qǐng)重新鑒定的權(quán)利，當(dāng)然，理由不充足將無法啟動(dòng)重新估價(jià)的程序。

在具體拆遷訴訟案件中，如何證明估價(jià)報(bào)告存在上述三種情形或其中之一，需要費(fèi)一番功夫。依筆者之見，一是看估價(jià)人員資格和估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)是否合法，否則可以不具備鑒定資格否定估價(jià)報(bào)告；二是看估價(jià)機(jī)構(gòu)產(chǎn)生程序是否公平、合理，有無存在嚴(yán)重違法；三是事實(shí)認(rèn)定是否清楚，如房屋和土地面積、性質(zhì)、權(quán)屬、位置有無錯(cuò)誤、遺漏；四是看估價(jià)方法是否合法，按照利益最大化原則選取估價(jià)方法，常用的是市場(chǎng)比較法，錯(cuò)誤的做法是重置成本法估價(jià)；五是看周邊房?jī)r(jià)，作為參考標(biāo)準(zhǔn)合理、合法性，有無明顯偏離市場(chǎng)價(jià)。[page]

四、如何啟動(dòng)訴訟過程中房屋拆遷重新估價(jià)

并非所有案件當(dāng)事人不服拆遷估價(jià)報(bào)告都可在訴訟階段申請(qǐng)重新估價(jià)，前面已闡述了必須具備一定理由和條件，筆者認(rèn)為，從程序上還需把握以下幾點(diǎn)：

1、 原告或第三人有證據(jù)表明被告房屋拆遷管理部門據(jù)以認(rèn)定案件事實(shí)的拆遷估價(jià)報(bào)告可能存在錯(cuò)誤，這是構(gòu)成法院?jiǎn)?dòng)重新估價(jià)的充分條件。一是有相反證據(jù)證明估價(jià)報(bào)告錯(cuò)誤；二是估價(jià)報(bào)告本身邏輯的缺陷。法官認(rèn)為其中之一存在，就應(yīng)當(dāng)不能采信原拆遷估價(jià)報(bào)告，重新估價(jià)。

2、 重新估價(jià)申請(qǐng)必須在舉證期限內(nèi)提出。這是最高人民法院《關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的程序要求，至于舉證期限如果法院沒有指定的，應(yīng)當(dāng)按照法理，在交換證據(jù)前，不進(jìn)行證據(jù)交換的，則在一審開庭審理前。

3、 以書面形式向法院提出申請(qǐng)，切記申請(qǐng)強(qiáng)調(diào)法定理由（前文已述），并盡力提供證據(jù)證明估價(jià)存在錯(cuò)誤。

綜上所述，筆者認(rèn)為，在司法程序最后一道防線背景下，在拆遷條例修改呼喚聲中，我們不求過高的估價(jià)結(jié)果，但我們決不接受明顯損害被拆遷人利益的估價(jià)結(jié)果，只有把握好機(jī)遇，拆遷補(bǔ)償安置砝碼才傾向弱勢(shì)一方。

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內(nèi)容審核：劉偉濤律師

來源：臨律-拆遷估價(jià)報(bào)告證據(jù)理解與運(yùn)用，拆遷估價(jià)報(bào)告證據(jù)理解與運(yùn)用